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Archivo de la categoría ‘NPLs’
NPLs como inversiones inmobiliarias alternativas
Durante los últimos meses y ante la mayor competencia entre los inversores inmobiliarios para encontrar inversiones inmobiliarias de calidad en España está surgiendo con fuerza la opción de la compra de deuda (performing o NPLs) hipotecaria de compañías inmobiliarias, con la consiguiente quita en la misma por parte del banco vendedor, con el objetivo de su toma de control en el corto medio plazo de las mismas.
NPLs Y EL PROCESO HASTA LA “RECAPITALIZACIÓN”
Podríamos resumir estas operaciones en tres fases bien diferenciadas:
1) Balance Pre- crisis: las empresas promotoras hasta el estallido de la crisis disponían de un balance más o menos equilibrado con el que venían realizando su operativa de negocio.
2) Balance Post-crisis: tras la crisis, el deterioro del valor de sus activos provoca que dicha minusvalía haya consumido la mayoría por no decir la totalidad de su equity haciendo inviable su operativa con esta estructura de pasivo.
3) Balance Post-recapitalización: los inversores inmobiliarios compran deuda de las compañías inmobiliarias, con sustanciosa quita por parte de los bancos acreedores, con dos posibles objetivos a) poder realizar daciones en pago sobre los activos de su interés b) capitalizar deuda y hacerse con el control de la compañía hasta alcanzar de nuevo el equilibrio patrimonial ajustado al valor actual de los activos.
Inversiones en NPLs – Fases proceso
NPLs COMO INVERSIONES INMOBILIARIAS ALTERNATIVAS
Resumiendo, ¿quién ha hecho posible el retorno al equilibrio patrimonial? ¿quién ha asumido el “agujero”?… pues la banca acreedora que vende deuda hipotecaria de las compañías promotoras a los fondos de inversión con la quita suficiente para el inversor pueda capitalizar esa deuda, asumir el control de la misma para retornar la empresa al equilibrio patrimonial. Sólo es una cuestión de definir el nivel de quita necesario para que el inversor inmobiliario perciba que esa capitalización conlleva una plusvalía latente en el largo plazo según la valoración que haya realizado de los activos de la empresa. Y el ciclo de las inversiones inmobiliarias vuelve a empezar…
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NPLs (Non Performing Loans), el proceso de ejecución
Después de analizar las diferentes categorías de créditos non performing y el modelo de negocio asociado a los NPLs, hoy intentaremos desglosar el proceso de gestión de la ejecución a realizar desde la compra del NPL hasta alcanzar la posesión del activo que respalda el crédito.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), PROCESO DE SUBASTA
Se podría resumir el proceso de ejecución en las siguientes fases:
1) Preparación de la subasta:
a) Definición del avalúo mediante dictamen (8 días) y plazo de alegaciones (15 días).
b) Publicidad libre de la subasta a cargo de las partes.
c) Plazo de presentación de posturas de alrededor de 20 días.
d) Posturas en sobre cerrado a abrir en acto de subasta.
e) Depósito del 30% del avalúo (salvo ejecutante) para los postores que quieran participar en la subasta.
f) Consignación del depósito en nombre propio o en nombre de un tercero en todo o en parte.
2) Subastas desiertas:
a) Adjudicación al prestamista por el 100% de la deuda o el 50/70% (en función de la tipología de inmueble) del valor de tasación.
b) Posibilidad de cesión de remate a un tercero en el plazo de 20 días.
3) Subastas con concurrencia:
a) Apertura de sobres y posibilidad de pujas a viva voz.
b) Posibilidades en función de la mayor postura conseguida;
b.1) Mayor postura > 70% Avalúo: si la postura es de un tercero tiene 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble, si es el ejecutante tiene 20 días para ceder el remate a un tercero. El exceso de la postura sobre la deuda recae en el ejecutado.
b.2) 50% Avalúo < Mayor postura < 70% Avalúo: el acreedor dispone de 5 días para adjudicarse el inmueble por la deuda o el 70% de la tasación, el ejecutado dispone de 10 días para encontrar una postura mejor, si la postura ha sido de un tercero dispone de 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble e incluso ceder el remate a un tercero por ese importe.
b.3) Mayor postura < 50% Avalúo: decisión del juez.
c) Levantamiento de acta y aprobación del remate
NPLs, subastas hipotecarias y proceso de ejecución
NPLs (NON PERFORMING LOANS), GESTIÓN ESPECIALIZADA PARA PLUSVALÍA
Una vez descrito el proceso de adjudicación de un NPL, que puede prolongarse generalmente por encima de los 1-2 años (en función de la complejidad de las estructuras del crédito del deudor) queda manifiesto que la consecución del margen esperado para el inversor inmobiliario depende en buena manera de la agilidad y rapidez con la que se gestione el proceso.
Seguiremos analizando en futuros posts las particularidades de las inversiones inmobiliarias en la compra de NPLs que darán que hablar mucho durante 2015.
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NPLs (Non Performing Loans), como hacer negocio
Tras hacer una primera clasificación de los Non Performing Loans hace unas semanas, esta semana intentaremos explicar de forma simplificada el negocio inmobiliario que subyace debajo de la compra de deuda hipotecaria non performing. Como veremos, la clave del margen de estas operaciones está en una buena gestión jurídica que minimice los plazos de adjudicación y maximice por tanto la TIR de la operación.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), ¿CÓMO HACER NEGOCIO?
Es importante tener una serie de conceptos claros inicialmente para entender la síntesis del negocio que luego realizaremos:
– Valor tasación: valor de tasación con el que se concedió el crédito hipotecario al prestatario que actualmente es non performing;
– Deuda nominal: deuda viva que actualmente tiene asignada el activo hipotecado;
– Precio compra de deuda: precio al que el comprador adquiere el NPL del prestamista original. Este valor es independiente de la “Deuda nominal”, que tras la compra seguirá siendo la original para el prestatario, pero ya en manos de un nuevo prestamista;
– Valor de mercado: precio de mercado del inmueble que actúa como garantía (los NPL hipotecarios siempre son “Secure”, con garantía) del NPL;
NPLs – Non Performing Loans – Modelo de negocio
Aclarado esto, el negocio del comprador del NPL se resumiría en tres fases:
– Compra del NPL con descuento: el comprador del NPL aplicará el “haircut” al precio de compra suficiente para, asumiendo unos plazos lógicos de adjudicación y el precio de mercado real del mismo, cumplir su TIR objetivo.
– Gestión del proceso de adjudicación hipotecaria: el comprador deberá tener la asesoría de un equipo jurídico que minimice los plazos de adjudicación y posesión del activo.
– Venta o desarrollo tras adjudicación: una vez en posesión del inmueble, el comprador del NPL, que ya ha transformado el “NPL” a inmovilizado dentro de su activo, podrá decidir si vender el mismo a precio de mercado con el margen consiguiente o desarrollar (solares) y/o alquilar (edificios) guardando esa “plusvalía” latente.
NPLs – Non Performing Loans – Modelo negocio – TIR Proyecto
NPLs (NON PERFORMING LOANS), BUEN EQUIPO JURÍDICO Y… PACIENCIA
Como hemos visto, la compra de NPLs con una buena gestión puede ser un negocio incluso más lucrativo que la compra de REOs (Real Estate Owned) siempre que se disponga de un buen equipo jurídico que minimice el plazo de “transformación” del NPL en un inmovilizado dentro del balance del inversor inmobiliario.
Seguiremos analizando en futuros posts los entresijos de este tipo de operaciones de compra de NPLs que sin duda será protagonistas en los próximos años en el mercado de inversiones inmobiliarias en España.
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NPLs (Non Performing Loans), definición y clasificación
En las próximas semanas intentaremos profundizar en el negocio de la compraventa de carteras hipotecarias tan frecuentes en la última época por parte de los bancos y que han acelerado la entrada de inversores inmobiliarios especialistas en deuda inmobiliaria en España. En este post intentaremos definir y clasificar esta nueva variante de inversión inmobiliaria, para en posts posteriores analizar su modelo de negocio.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), ¿QUÉ SON?
Dentro de la cartera de créditos hipotecarios de un banco se pueden distinguir las siguientes categorías en función de su estado de pago:
– Performing Loans (PLs): créditos al día de pago de principal e intereses.
– Non Performing Loans (NPLs): son créditos denominados como “cartera vencida” que cumplen las siguientes premisas;
a) El pago de principal e intereses tienen retrasos de 90 días o más.
b) Intereses de al menos 90 días han sido capitalizados, refinanciados o retrasados de mutuo acuerdo.
c) El pago de principal e intereses no lleva un retraso de al menos 90 días pero hay buenas razones para pensar que dichos pagos se vayan a realizar.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), ¿CÓMO CLASIFICARLOS?
Una vez hecha la distinción entre créditos performing y non performing, veamos como se clasifican los NPLs por tipologías.
– Sub-Estándar Loan: un crédito hipotecario de esta tipología es aquel que ha sido clasificado como NPL durante un periodo no superior a 12 meses.
– Doubtful Loan: un crédito hipotecario de esta tipología es aquel que ha sido clasificado como NPL durante un periodo superior a 12 meses.
– Loss Loan: un crédito hipotecario de esta tipología ha sido identificado por el banco u organismos supervisores como incobrable, pero su importe no ha sido llevado directamente a pérdidas a la cuenta de resultados total o parcialmente.
Veremos en el próximo posts como afectan las diferentes tipologías de créditos hipotecarios a los bancos en cuanto a las dotaciones necesarias y su implicación en su cuenta de resultados.
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Iñigo Corres
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