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Archivo de la categoría ‘Noticias Inmobiliarias’
Nueva ley alquiler, implicaciones
Durante esta semana ha visto la luz la nueva ley de alquiler que sustituye a la antigua ley de arrendamiento urbanos (LAU, Ley 29/1994). Veremos las principales novedades y las implicaciones que puede tener para el mercado de inversiones inmobiliarias.
NUEVA LEY ALQUILER, PRINCIPALES NOVEDADES
Como denominador común, los cambios propuestos en la nueva ley de alquiler van encaminados a “incentivar” la puesta en valor del stock de pisos actualmente vacíos, a través de equilibrar la balanza de derechos y obligaciones arrendador-arrendatario. Veamos los principales cambios:
– Eliminación trabas para venta de pisos con inquilinos: el nuevo comprador sólo de deberá subrogar del contrato con el inquilino si éste está inscrito en el registro de la propiedad, pasando el periodo máximo de subrogación de 5 a 3 años. El derecho de adquisición preferente pasa de ser obligatorio a negociable por las partes.
– Aumento flexibilidad contratos: las prórrogas obligatorias y tácitas pasan de 5 y 3 a 3 y 1 años respectivamente, las fianzas pasan a renovarse con mayor frecuencia (3 años) y la actualización de rentas pasan a ser negociables por las partes en vez de estar indexadas de manera fija al IPC. Se podrá negociar el pago de renta en especie vía inversión en rehabilitación de la vivienda.
– Flexibilidad de cambio para el inquilino : la permanencia mínima sin indemnización para el inquilino para de 12 a 6 meses y el periodo de preaviso del desistimiento de 2 a 1 mes.
– Nuevos criterios de recuperación: el arrendador podrá recuperar la vivienda para uso personal, de familiares con primer grado de consanguineidad, adopciones y conyuges en separaciones o divorcios siempre que haya transcurrido 1 año del contrato.
– Agilización recuperación tras incumplimiento: se define un plazo de 10 días para que el arrendatario pague sus deudas y se agilizarán los trámites judiciales para el abandono de la vivienda en caso de incumplimiento.
Nueva ley alquiler – Novedades principales
NUEVA LEY ALQUILER, CONCLUSIONES INICIALES
Teniendo en cuenta que el principal objetivo de la nueva ley de alquiler debía ser la reactivación del mercado de alquiler de viviendas y por ende del mercado de inversiones inmobiliarias, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Flexibilización necesaria y positiva: si el principal problema era la poca seguridad jurídica que percibían los arrendadores antes posibles incumplimientos (prefiriendo tener la vivienda vacía que con inquilinos), las reformas propuestas disnminuyen en gran medida este «riesgo comercialización».
– Socimis, potenciación necesaria: la segunda derivada será aprovechar este desarrollo del mercado de alquiler de vivienda para saber estructurar Socimis que transmitan este valor a los inversores inmobiliarios. La asignatura pendiente, que el español medio mira a la vivienda como un activo de rentabilidad recurrente atractiva y posible “plusvalía” y no como un valor meramente de “plusvalía”.
– La recuperación de la vivienda y picaresca española: parece de difícil persecución el posible “fraude” de los arrendadores a la hora de recuperar su vivienda a partir del primer año. Parece que puede haber cierta indefensión de los inquilinos en este sentido.
En definitiva, un paso adelante para comenzar a poner en valor nuestro ingente stock de viviendas vacías, veremos los resultados, pero en principio no pinta mal.
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Dación en pago, cuantificando el problema
Mucho se viene hablando de la modificación de ley hipotecaria y de la dación en pago como solución para las familias con problemas. Esta semana intentaremos cuantificar el problema y la posible solución sin perder de vista el dinero invertido por el contribuyente hasta ahora en el rescate bancario.
MOROSIDAD EN LAS HIPOTECAS DE ADQUISICIÓN O REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS
Según datos del Banco de España a Junio de 2012, las entidades de crédito españolas tenían en total 1.744.215 M€ en créditos concedidos, de los que actualmente se encuentran en mora (más de 2 meses sin pagar cuotas) 168.370 M€, un 9,65%.
En los gráficos inferiores se muestra más en detalle, aparte de la morosidad total (168.370M€), la morosidad tanto de los créditos concedidos para la promoción inmobiliaria (78.582 M€) como de los concedidos a los particulares para la compra o rehabilitación de viviendas (20.874 M€).
Evolución Morosidad 2004-2012 (M€)
Cabe destacar, que en términos relativos, la morosidad de los préstamos para la promoción inmobiliaria se encuentra disparada en el 27,39%. En cuanto a los préstamos para la compra y rehabilitación de vivienda, hemos pasado del 0,30% en 2004 al 3,24% actual.
Evolución Morosidad 2004-2012 (%)
DACIÓN EN PAGO, ¿QUE SUPONDRÍA PARA LAS ENTIDADES BANCARIAS?
Partiendo de la suposición de que las entidades bancarias realizaran daciones en pago sobre todas las viviendas de particulares que suponen los 20.874 M€ citados, podemos suponer (como explicamos en posts anteriores) que las entidades tendrían que asumir pérdidas latentes del 40-50% de la hipoteca de las viviendas, es decir, entre 8.000 y 10.000 M€.
Partiendo de la base de que el rescate bancario a día de hoy lleva consumidos 85.000 M€ (45.000 M€ SAREB, 33.346 M€, FROB, 6.259 M€ EPA) ampliables a 133.000 M€ cuando se amplíe el rescate a Bankia y el SAREB asuma más activos …apriori… ¿no parece una cantidad «discreta»(7,5% del rescate total) el coste de rescatar a los particulares respecto el coste que está suponiendo rescatar a la banca?.
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Cedulas hipotecarias, ¿otro problema para la banca española?
Esta semana analizaremos uno de los principales medios de financiación de los bancos hasta el momento, el mercado de cedulas hipotecarias. Veremos la normativa aplicable, su regulación y funcionamiento, así como las dificultades que el deterioro continuado de los valores de los inmuebles está suponiendo para la emisión de las mismas.
CÉDULAS HIPOTECARIAS COMO MEDIO DE FINANCIACIÓN BANCARIA
Una cédula hipotecaria (CMOs, Collateralized Mortage Obligations) es un bono garantizado por toda la cartera hipotecaria no titulizada de la entidad financiera que la emite, es decir, es un bono (deuda senior) con una garantía adicional que le otorga prioridad máxima en el cobro por encima de los bonos, pagarés… Los periodos de emisión son variados, devengando capital e intereses en un cupón anual. Su valor está sujeto a cotización en el mercado secundario, lo que les proporciona liquidez en caso de que el tenedor las quiera vender antes del vencimiento.
El volumen de emisión de cedulas hipotecarias por parte de una entidad financiera, viene limitado por el 80% de su cartera hipotecaria elegible. Aclaramos este concepto con un ejemplo práctico.
- La entidad financiera X tiene una cartera hipotecaria global (100), compuesta por su cartera de hipotecas no titulizadas (80) y sus hipotecas titulizadas o vendidas a terceros (20).
- De su cartera de hipotecas no titulizadas se debería sustraer la cartera hipotecaria no elegible (15). La cartera hipotecaria no elegible son aquellas hipotecas concedidas por el banco en las que el valor “Saldo vivo/Valor de tasación” es superior a 0,8 en los casos de inmuebles residenciales y 0,6 en el caso de inmuebles no residenciales. Es decir, de su cartera hipotecaria total quedaría una cartera hipotecaria elegible de 65.
- El volumen máximo de cédulas hipotecarias que podría emitir dicha entidad financiera sería de 52 (65*0,8).
Cedulas hipotecarias – Límites emisión
EL DETERIORO DE VALOR DE LOS INMUEBLES Y LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
Pero, ¿qué ocurre cuando las tasaciones sobre las que están concedidas las hipotecas comienzan a caer o incluso las hipotecas comienzan a «sumergerse»?. Pues que, a cartera hipotecaria no titulizada constante, parte de la cartera hipotecaria inicialmente elegible se transforma en cartera hipotecaria no elegible por no cumplir los criterios antes descritos.
Esto provoca que el volumen de cedulas hipotecarias emisible por la entidad financiera disminuya progresivamente, pudiendo incluso provocar que la entidad financiera tenga que amortizar(volver a comprar) parte de la deuda para mantenerse dentro de los ratios marcados por el regulador, con el quebranto de liquidez que esto puede suponer en la situación actual.
Otra vía para no disminuir el volumen de cédulas emisible es la generación de cartera hipotecaria elegible vía concesión de hipotecas “nuevas” con poco porcentaje de deuda sobre tasación, de aquí seguramente los descuentos extras que proponen los bancos en la venta de sus pisos cuanto menor financiación se solicite. Si la hipoteca se tiene que quedar en la entidad… por lo menos que sea en unas condiciones que no lastren su capacidad para financiarse en el mercado de cédulas hipotecarias…
Cédulas hipotecarias – Deterioro valores tasación
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La dación en pago y el “moral hazard”
Mucho se está hablando estas semanas sobre la necesidad de que los bancos paren sus políticas de ejecuciones y desahucios para evitar los dramas personales a los que todos hemos asistido en las últimas fechas.
La medida del gobierno de parar los desahucios para personas que cumplan una serie de criterios parece más una medida para ganar tiempo para el análisis de las modificaciones a realizar en la ley hipotecaria que una solución definitiva al problema.
Antes de comenzar el análisis vamos a dejar claros una serie de conceptos útiles:
– Dación en pago: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le compra su inmueble o solar al valor de la hipoteca pendiente, quedando las dos partes saldadas en este acto.
– Ejecución hipotecaria: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le ejecuta la deuda judicialmente. En este proceso, el banco generalmente se adjudica el inmueble o solar en la subasta a un 60% del valor de tasación definido en la hipoteca, pasando a deberle el hipotecado la diferencia entre la deuda pendiente y el valor de la subasta más los intereses de demora del 20-25% acumulados durante el periodo que dure el proceso de ejecución hipotecaria.
– Hipoteca sumergida: hipoteca en la que el principal pendiente de devolver por el hipotecado es superior al valor de mercado debido a un descenso brusco de los precios de mercado.
– Moral hazard o riesgo moral: concepto económico por el que un individuo o entidad toma más riesgos de los que serían lógicos a sabiendas de que las consecuencias de sus actos las asumirán otros y no él mismo.
LA ASUNCIÓN DESMEDIDA DE RIESGOS Y EL “MORAL HAZARD”
Parece claro que durante el periodo de boom inmobiliario tanto entidades bancarias como particulares no midieron bien los riesgos asociados al sobreendeudamiento inmobiliario, en la creencia histórica de que el subyacente que garantizaba los créditos (los propios inmuebles y solares) no disminuiría nunca su valor de mercado. La imprudencia, tanto en el prestar como en el recibir prestado, fue generalizada.
Tras el crack inmobiliario, el paradigma se ha roto, encontrándose un porcentaje elevado de los créditos bancarios inmobiliarios e hipotecas de particulares “sumergidas”.
Sin embargo, las consecuencias de esta imprudencia general están siendo bien diferentes para las entidades bancarias con problemas respecto para los particulares con problemas. El sistema bancario ha recibido hasta el momento 85.000 M€ (FROB, SAREB, EPA…) de ayudas ampliables a 130.000 M€ asumidas por el contribuyente mientras que se niega a establecer la dación en pago como procedimiento estándar de actuación en las situaciones en las que el hipotecado no puede hacer frente a su hipoteca.
Las entidades bancarias aluden al “moral hazard” de que, al establecer como procedimiento estándar la dación en pago, hipotecados que realmente si puedan hacer frente a sus hipotecas, dejen de pagarlas para “quitarse su inmueble de encima”, asumiendo el banco la merma entre su precio de adquisición y el precio de mercado. Esta argumentación por parte de las entidades, cuando menos parece curiosa después del tamaño rescate que se les ha proporcionado.
LA DACIÓN EN PAGO, INSTRUMENTO REGULADOR DEL CRÉDITO INMOBILIARIO
Pero, ¿que tiene de positivo la dación en pago?. Pues básicamente que los bancos, al asumir un riesgo superior de quedarse con el inmueble o solar si el hipotecado “falla”, exigirán mayores fondos propios (30-40% del precio) al comprador, ganado calidad los créditos hipotecarios, desapalancándose de forma progresiva la economía (nuestro principal problema) y evitando futuras burbujas inmobiliarias. No hay que obviar que las trágicas imágenes de los últimos días tampoco convienen a la imagen de la “marca” de las diferentes entidades.
Pero, ¿qué hacer con las hipotecas “antiguas” con problemas?. Existen los mecanismos para evitar fraudes. La dación podría ser aplicable a los individuos sin otros inmuebles o bienes (dato validable mediante su declaración de la renta) y sin trabajo o ingresos insuficientes (datos validables mediante el INEM o sus correspondientes nóminas) para hacer frente a sus cuotas. Es decir, medios para evitar el fraude existen, lo que quizás falta es la voluntad de cambiar el status quo.
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La eliminación de la deducción de vivienda las hará un 20% más “caras”
Tras el anuncio ayer del gobierno de España de la subida del IVA reducido del 8 al 10% y de la eliminación de la deducción por la compra de vivienda habitual, conviene valorar en qué medida esto va a disuadir al posible comprador de vivienda a realizar su compra y que objetivos persigue Europa al “animarnos” a implementar esta medida.
Con el ejemplo del cuadro inferior (compra de una vivienda habitual de 200.000€ financiada en un 80% con una hipoteca a 25 años a un interés fijo del 3,5%) intentaremos ver en qué se cuantifican las medidas arriba descritas. El escenario A describe la situación hasta ahora y el B las condiciones a partir de ahora.
Ejemplo Eliminación Deducción Vivienda
– Efecto aumento IVA. Pese a que hasta 2013 es de aplicación el IVA superreducido del 4%, es de prever que éste pase a ser del 10% (antiguo 8%), lo que aumentará el precio final de nuestro piso ejemplo 12.000 €.
– Efecto eliminación deducción IRPF. La antigua deducción consistía en que de las cuotas anuales (Base Imponible = Principal + Intereses) de la hipoteca se podía deducir, durante toda la vida de la hipoteca, un 15% con un límite dicha Base Imponible de 9.015 €. En nuestro piso ejemplo, con una hipoteca a 25 años, esto suponía un ahorro acumulado por deducciones de 33.806€.
– Efecto acumulado. Sumando estos dos efectos, obtenemos que el efecto para el comprador respecto el anterior régimen tributario es un encarecimiento en su piso (por aumento de precio y por disminución de incentivos) de 45.806 €, un 23% del valor inicial del piso.
Las conclusiones que se pueden sacar es que, aparte de ser un escollo importante para eliminación vía venta del stock de vivienda acumulado en la burbuja, parece subyacer el que desde Europa se nos quiere “animar” a mutar nuestro mercado inmobiliario residencial del modelo “compra” al modelo “alquiler”. Comparando nuestro parque de viviendas en alquiler (18%) con el de otro mercados que han superado el ciclo recesivo con mucha más solvencia como Alemania (65%) o Inglaterra (40%), creo que nuestra asignatura pendiente está precisamente ahí.
Resumiendo, ya vamos pensando en poner en valor nuestro stock vía alquiler, porque la venta se va a poner cada vez más difícil.
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¿En que empleará la banca los 100.000 M€?
Después del “rescate/ayuda/préstamo” del pasado fin de semana, parece que ha quedado claro que los fondos europeos FEEF prestarán 100.000 M€ a España para que ésta lo inyecte en forma de capital (vía FROB) en las entidades problemáticas, procediendo de hecho a la nacionalización parcial de las mismas para, confiando en una recuperación de las mismas a medio plazo, poder vender sus participaciones al sector privado más adelante sin pérdidas para el contribuyente, “pagano” final de esta nacionalización realizada con fondos públicos.
Esta aportación vía préstamo incrementará la deuda soberana española del 70 al 80% del PIB(el PIB anual español es de 1.000.000 M€) y generará anualmente un “déficit extra” para pagar los gastos financieros de la misma del entorno de 3.000 M€ (0,3% del PIB).
La contrapartida a éste “préstamo blando” al 3% de interés será que al seguirse exigiendo desde Europa el equilibrio presupuestario para España, aparte de los recortes en curso habrá que realizar, para tapar las “vergüenzas” de nuestra banca, recortes anuales “extra” por importe de 3.000M€ para compensar lo anterior.
Analizado el importe, el mecanismo de asignación y las consecuencias del mismo, vamos a analizar en que puede utilizar la banca el mismo y si es suficiente o se ha quedado corto.
LOS PROBLEMAS DE LA BANCA: NECESIDADES DE CAPITAL Y VENCIMIENTOS
Hablando de los problemas de la banca en general (cada banco es un mundo), los podríamos resumir en lo siguiente,
1 – Necesidades de capital: tal y como comentamos la semana pasada, el “agujero inmobiliario” por las minusvalías de su cartera inmobiliaria ronda los 90.000 – 110.000 M€, en línea con la hipótesis mas pesimista del Test de Stress del Banco de España a finales del 2010 (ver gráfico inferior). Visto que se han cumplido las peores previsiones en cuanto a la depreciación de inmuebles (vivienda terminada -30%, vivienda sin terminar -50%, suelo -60%), sólo hay que mirar que % de los fondos propios de cada banco se “come” dichas minusvalías, de media un 30-50%. Es decir, si de cada 100€ de activos que tenía el banco los financiaba con 8€ de fondos propios y 92€ de deuda (préstamos BCE, préstamos en el mercado interbancario, obligaciones depósitos, …), si contabiliza correctamente sus inmuebles a precio de mercado(mark to market), de los 8€ de fondos propios sólo le quedarían entre 4 y 5€.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que según la normativa “Basilea III”, las entidades bancarias tendrán que ir cumpliendo requisitos cada vez mas exigentes de capital de 2013 a 2015 (de cada 100€ de su activo, 8€ deberán ser de capital entre core equity, TIER 1 y TIER 2). Resumiendo, el que no acuda al FROB, seguramente necesitará acudir al mercado mediante ampliaciones de capital para cumplir estos requisitos.
2 – Vencimientos de deuda: la banca española tiene vencimientos de deuda por importe de 120.000M€ en 2012 y 80.000 M€ en 2013. Esos vencimientos quizás se puedan refinanciar, pero seguramente a un tipo de interés superior. Si emplean parte del dinero del rescate en reducir la deuda vía cumplimiento de sus vencimientos, este dinero no podrá ir a financiar a la economía real, el verdadero problema de fondo.
¿Y QUE VAN A HACER LOS BANCOS CON EL DINERO DEL RESCATE?
Queda pendiente qué hará la banca con el dinero del rescate y como se va a controlar por parte del Estado, FEEF, FMI… un “uso razonable” del mismo. Con el “agujero inmobiliario” tapado, ya podrían empezar a dar salida ordenada a sus inmuebles a precio de mercado, con el hándicap de que los “recortes extras” van a lastrar aún más a la demanda solvente. En todo caso, parece que las alternativas serían estas,
1 – Seguir sin financiar a la economía real y enfocar su liquidez a sus vencimientos de deuda e ir generando beneficios vía compra de deuda soberana española al 6-7% cuando su coste de financiación vía BCE es de un 1% (negocio bastante lucrativo, siempre que España no haga default), su negocio en los últimos tiempos.
2 – Financiar a la economía productiva para reactivar la economía real del país.
Parece que claro que opción necesita España, veremos si los objetivos de los bancos convergen o no con los objetivos del país y quién regula que así sea.
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¿Realmente es Rodrigo Rato el culpable del “Caso Bankia”?
Durante los últimos días se está demonizando la figura de Rodrigo Rato tras el rescate de Bankia por el gobierno. Vamos analizar a continuación las causas del problema actual de la banca española para llegar a la conclusión de que quizás las miradas se deberían enfocar en otros personajes aparte de en Rodrigo Rato.
EL PROBLEMA, LA MINUSVALÍA EN LOS INMUEBLES BANCARIOS
Ya todo el mundo es consciente de que la sucesión de eventos de la crisis inmobiliaria tras su inicio en 2008 podría resumirse en lo siguiente,
1 – El periodo de boom inmobiliario 2004-2008, la banca española “aviva” el sector concediendo mucho crédito a promotores, en total 330.000 M€, en su mayoría créditos en el que al promotor sólo se le hacía poner un 10-20% del valor de compra del inmueble o solar en cuestión. Es decir de un inmueble o solar de valor 100 €, el promotor ponía 10-20 € de su dinero y el banco prestaba los 80-90 € restante. Vemos abajo la exposición de los diferentes bancos y cajas al “ladrillo” en 2010. Las buenas prácticas bancarias dicen que no es prudente tener una exposición de más del 20% en el sector inmobiliario debido a su carácter altamente cíclico. Importante fijarse en el gráfico en que si se hubiera separado Bancaja de Caja Madrid, Bancaja se posicionaría al nivel de CAM y Caja Murcia y Caja Madrid bastante por debajo.
2 – Tras el estallido de la burbuja, no se venden inmuebles, los promotores no pueden pagar sus créditos y la mayor parte de inmuebles enfilan el camino de los bancos vía daciones o ejecuciones.
3 – Estos inmuebles pierden valor progresivamente. Siguiendo con el símil anterior, un piso de valor inicial 100 €, pasa a valer 60 €. En este caso, el promotor ha perdido los 10-20 € que puso y el banco pierde los 20-30 € restantes. En solares, este efecto se amplifica, si el valor inicial era de 100 €, ahora puede ser de 30-40 €, perdiendo el promotor sus 10-20 € iniciales y el banco los 50-60 € restantes. Estas pérdidas latentes, aunque el inmueble no se venda, se deben contabilizar como pérdidas en la cuenta de resultados de los bancos.
4 – Si estimamos que siguiendo la reflexión anterior, los bancos pueden tener unas pérdidas latentes del 25-35% de sus créditos promotor de 330.000 M€, el agujero se puede acercar a los 90-110.000 M€.
5 – El Banco de España llega a la conclusión de que hay que promover las fusiones en el convencimiento de que si cruzas un burro y una mula el resultado será un “caballo árabe de carreras”, error. La suma de dos problemas sólo concentra el problema, no lo resuelve.
6 – En estas nuevas fusiones entran nuevos gestores (Rodrigo Rato en Bankia, Adolf Todó en Caixa Catalunya…) para intentar arreglar el desaguisado.
7 – Los compradores de Bancos y Cajas ya declarados como “zombies” (CAM por Banc Sabadell) exigen para su compra que el estado y/o el FROB avalen o se hagan cargo del “agujero inmobiliario latente” para poder realizar las operaciones.
LOS RESPONSABLES, LOS GESTORES BANCARIOS EN EL PERIODO 2004-2008
Viendo todo esto, podemos llegar a las siguientes conclusiones,
1 – El agujero actual se fraguó durante el periodo de “éxtasis inmobiliario de 2004-2008”, en el que muchas cajas y bancos no supieron valorar el riesgo inmobiliario.
2 – El error de Caja Madrid fue ceder (animado por el gobierno o no) en la fusión con Bancaja, una “ladrillo” imposible de masticar por cualquiera que lo hubiese intentado por su alta carga de solares y promociones residenciales de costa, justamente los productos que más se han devaluado durante la crisis.
3 – Se puede achacar a Rodrigo Rato por desconocimiento u omisión el no haber “aflorado” las minusvalías latentes antes de la ampliación de capital de Bankia. En todo caso, el “agujero” ya estaba hecho cuando él llegó y él no había sido partícipe en su génesis.
4 – Vivimos en una época en el que sólo vale el presente y quizás falte algo de reflexión histórica. Que el Sr. Rato pague (si tiene que pagar) por los errores en su gestión, pero no olvidemos que los causantes de la situación actual de un sistema bancario español al borde del rescate son los dirigentes bancarios que de 2004 a 2008 no supieron gestionar los riesgos y dieron “barra libre” al promotor. Sólo hay que mirar sobre la línea roja del gráfico superior para poner nombre y apellidos a los responsables.
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