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Archivo de la categoría ‘Naves Logísticas’
DHL – 10 Consejos para el alquiler de «Naves Logísticas» (addmeet TV, Rincon del experto)
Comenzamos con el «Rincón del Experto» en el mercado de «naves logísticas» … ¡disfrutad del video con DHL!
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Naves logísticas, de la «renta inmobiliaria» a la «renta logística»
A la hora de negociar las rentas de una nave logística, es bueno para el promotor no quedarse en la renta(€/m2) que el operador logístico está dispuesto a pagarle sino pensar de qué manera se ajusta mejor o peor el diseño de su plataforma logística a las necesidades de almacenamiento del operador.
Partiendo de una nave con una distribución y altura “ideal” veremos cómo afectan las alteraciones sobre dicho “ideal” a la unidad de “medida logístico-inmobiliaria” del operador, la “renta/palet almacenado”.
NAVES LOGÍSTICAS, LA NAVE “IDEAL” PARA UN OPERADOR LOGÍSTICO
Partiendo que las actividades logísticas que puede realizar el operador en la plataforma logística son múltiples en cuanto a operativa y rotación, es un estándar para las naves logísticas de gran dimensión que la profundidad debe estar en el entorno de 100-120 metros con una altura a cumbrera de 13,70 metros que permita almacenar 6 alturas de europalets (0,8*1,2*1,5 m) en vertical. En esta nave logística ideal, la zona de expedición tendría 20-25 metros para que los operarios tengan espacio suficiente para maniobrar con los toros mecánicos en la carga de los palets al camión a través de los muelles de carga.
Si partimos de una nave logística ejemplo de 60.000 m2 (columna 1) con las dimensiones ideales vemos que los 4,50 €/m2&mes que paga el operador a los inversores inmobiliarios propietarios de la nave logística se traducen en 2,66 €/palet&mes.
Naves Logísticas – Variaciones «Distribución – Renta/palet»
NAVES LOGÍSTICAS, VARIACIONES SOBRE LA IMPLANTACIÓN IDEAL
Veamos ahora que ocurre cuando el promotor de la nave logística por limitaciones urbanísticas o por falta de conocimientos específicos del sector plantea una plataforma logística fuera de los estándares recomendados.
– Naves logísticas con altura insuficiente (caso 2): en este caso vemos que el hecho de que en la misma nave logística sólo se puedan almacenar 5 alturas de palets provoca que el operador logístico esté pagando un 20% adicional (3,19 €/palet&mes ) por cada palet almacenado.
– Naves logísticas con profundidad escasa (caso 3): en el caso en el que la nave tenga una profundidad 20 metros inferior a la recomendada, provoca que el operador logístico esté pagando un 5% adicional (2,79 €/palet&mes )por cada palet almacenado.
NAVES LOGÍSTICAS, UN BUÉN DISEÑO MAXIMIZA EL VALOR PARA LAS PARTES
Como conclusión podemos decir que, viéndolo desde el punto de vista de los propietarios de las naves logísticas, un buen diseño e implantación puede proporcionar una ventaja relativa del 5-20% en rentas respecto de plataformas logísticas no tan pensadas para la operativa del día a día del operador logístico. Conocer a priori las necesidades de tus clientes maximiza tu rentabilidad inmobiliaria.
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Mercado naves logísticas Barcelona 1T 2012, una luz en la oscuridad
En estos tiempos de crisis, recesiones, rescates… y demás circunstancias económicas que no animan al optimismo, siempre es positiva la existencia de mercados que todavía capean la situación con unos niveles de demanda notable, este es el caso del mercado de alquiler de naves logísticas en Barcelona. Analizamos ahora en mayor detenimiento los datos proporcionados por BNP para el primer trimestre de éste año.
ABSORCIÓN NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, PRIMER TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de naves logísticas en Barcelona ha alcanzado los 80.000 m2 durante el primer trimestre, más del doble que el mercado logístico de Madrid en este mismo periodo. Esta cifra extrapolada al resto del año resultaría en un descenso sobre los 385.000 m2 contratados en 2011, pero un descenso mucho menos brusco que los que están sufriendo otros mercados.
– Evolución interanual: 0%. Pese a que durante el inicio del año 2011 se concentraron operaciones logísticas de gran dimensión como las de Miquel Alimentación (40.000 m2), Gomá Camps (28.600 m2) y Correos (22.400 m2) en 2012 se mantiene el ritmo de contratación, habiendo disminuido el tamaño de la operación media a 6.500 m2.
En cuanto a la absorción por coronas, la tendencia es hacia las relocalizaciones en segunda corona, aprovechando unas condiciones y precios atractivos. De los 80.000 m2 contratados, 70.000 se han contratado en corona 2 y 10.000 m2 en corona 1, habiéndose quedado inédita la corona 3 en el primer trimestre.
Seguimos con la evolución positiva de absorción neta, colocándose el vacancy en valores cercanos al 9% (+/- 500.000 m2 de plataformas logísticas vacías). Esta desocupación ya sólo supone 1,3 años(recordemos que en Madrid este dato es cercano a 4 años) de demanda a los niveles de demanda actuales. Nos acercamos a niveles de desocupación del 6-7% que hagan que las rentas en corona 1 y 2 hayan tocado suelo.
Alquiler Naves Logísticas Barcelona – Evolución
La renta media se ha situado en los 3,6 €/m2 & mes marcado rebajas del 33%(Madrid ya acumula rebajas del 40%) desde máximos en 2007, sobre todo lastrada por las rentas que comienzan a ser de derribo en la corona 3.
MERCADO DE NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, ¿Y EL RESTO DE 2012?
La previsión realizada para 2012 rondaba los 290.000 m2 con recesión estimada por el FMI del -1,7%, por una vez, puede que hayamos pecado de conservadores. Habrá que ver si el mercado conserva su solidez actual.
– Las medidas del gobierno, el gran reto a superar: el mercado logístico de Barcelona ha soportado con solvencia la recesión general, queda por ver cómo afectarán las últimas medidas del gobierno, que con mucha probabilidad afectarán negativamente al consumo y por ende al mercado logístico.
– Naves logísticas de periferia, difícil posicionamiento en el mercado: se observa el mismo efecto que en el mercado logístico de Madrid. La disminución de renta en corona 2 ha hecho que el equilibrio “costes transporte” Vs “ahorro de rentas” para los operadores se haya acercado hacia dicha corona. Difícil posicionar una nave logística de periferia en el mercado por algo más que por precio.
El mercado de alquiler de naves logísticas en alquiler en Barcelona ha resistido de forma sorprendente desde 2009 respecto otros mercados principales, con unas cifras de absorción muy superiores a lo que el entorno macroeconómico haría suponer. Si supera con igual solvencia las últimas medidas gubernamentales, será el primer mercado en llegar al equilibrio (vacancy del 7% con desocupación equivalente a 1 año de demanda) y por tanto, haber tocado suelo en rentas.
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Mercado logístico Madrid 1T 2012, lastrado por el descenso del consumo
Vamos a analizar el comportamiento del mercado logístico en Madrid durante el primer trimestre de 2012, basándonos en el exhaustivo informe de BNP. Los datos de absorción han sido decepcionantes, pero esperados, dado el descenso tan brusco del consumo experimentado por España durante el primer semestre del año.
ABSORCIÓN NAVES LOGÍSTICAS, PRIMER TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de naves logísticas en Madrid durante el primer trimestre se ha cuantificado en 42.000 m2, una cifra que extrapolada a lo que resta de 2012 resultaría en el peor dato de la historia reciente (en 2009 la absorción marcó mínimos en 213.000 m2) .
– Evolución interanual: -47%. Respecto de los 79.000 m2 del primer trimestre de 2011 se ha producido un retroceso muy brusco. Esto se debe a que 2011 concentró varias operaciones de grandes operadores industriales y logísticos (H&M en Torrejón, Decathlon en Getafe, LG en Alovera, Luís Simoes en Alovera y Schweppes en Toledo), que sostuvieron el mercado. La cautela de los operadores durante 2012 ante la coyuntura actual ha provocado la ausencia de este tipo de operaciones durante 2012, con el bajonazo de absorción que esto representa.
En cuanto a las diferentes coronas, la actividad se sigue concentrando en las coronas 2 y 3 de la A-2 y A-4, ya que los operadores ya encuentran naves logísticas modernas a un precio muy competitivo (2,5€/m2&mes) sin necesidad de irse más lejos(cuestión que penaliza sus costes operativos). La corona 1 de la A-2 sigue manteniendo la compostura (20.000 m2 de absorción este trimestre) gracias a los proyectos que necesariamente se tienen que ubicar junto al aeropuerto de Barajas.
La absorción neta sigue en negativo, es decir, se sigue añadiendo superficie vacante a los 960.000 m2 de plataformas logísticas vacías existentes en la actualidad(equivalentes a 3-4 años de demanda a los niveles económicos actuales), llegando la tasa de vacancy al 17,5%.
Naves Logísticas Madrid 2012 – Absorción por coronas
La renta media se coloca en 3,6 €/m2&mes, y sigue acumulando descensos(20% respecto 2010 y 40% respecto 2007), acumulándose este efecto tanto más cuanto más nos alejamos de la primera corona.
MERCADO DE NAVES LOGÍSTICAS EN MADRID, ¿Y EL RESTO DE 2012?
Nuestra previsión de alquiler de naves logísticas para 2012 había sido de 285.000 m2 con recesión estimada del -1,7%. Veremos si el resto de año recupera, pero la previsión se antoja optimista viendo como ha empezado el año.
– Las medidas del gobierno y su efecto sobre el consumo: contando que el comportamiento del mercado de naves logísticas depende en buena parte de la evolución del consumo (+/- 50% del PIB de España), y el mismo viene cayó a niveles de 2,5-3% anual durante 2011, esto explica el mar comportamiento de lo que lleva de año. Las nuevas medidas del gobierno (principalmente la subida del IVA), agravarán sin duda a corto plazo este efecto.
– La periferia, a sufrir: con la bajada de rentas en corona 2 y 3, los beneficios “Ahorro renta” Vs “Ahorro costes transporte” que incentivaban a los operadores logísticos contratar en la periferia se han neutralizado. Tocan años duros para las naves vacías en la corona 4.
Resumiendo, tanto la evolución del mercado logístico durante el primer semestre como la expectativa de descenso brusco del consumo debido a las medidas tomadas por el gobierno no generan expectativas positivas para el resto del año. Si nada cambia, parece que 2012 será un año de mínimos históricos en cuanto a contratación.
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Mercado de naves logísticas en Barcelona, todavía hay oportunidades
Como vimos el nuestro anterior post sobre el mercado de alquiler de naves logísticas en Barcelona 2000-2011, actualmente existe un vacancy total del 10,5% respecto del total de stock de 5,3 Mm2 de superficie alquilable, es decir, 556.000 m2(1,5 años de stock a niveles de demanda de 2011) de naves logísticas vacías esperando inquilino. Este stock vacío se concentra en las zonas de Periferia, principalmente en Tarragona y alrededores.
A diferencia de los otros mercados logísticos y de edificios de oficinas estudiados hasta la fecha, llama la atención que pese a los niveles altos de vacancy del 10,5% (respecto a un histórico del 4%), debido a que la demanda de naves logísticas en Barcelona no ha sufrido relativamente tanto como en otros mercados, el stock actual sólo cubre 1,5 años de demanda. Analizaremos este hecho con más detenimiento a continuación.
NAVES LOGÍSTICAS EN BARCELONA , EVOLUCIÓN HISTÓRICA
Como vimos anteriormente, al absorción vía alquiler de naves logísticas, esta directamente relacionada con la evolución de la demanda agregada a nivel nacional, pudiendo llegar a los 800.000 m2 en crecimientos del 3,5-4% y hundiéndose hasta los 240.000 m2 en recesiones del 3,5%.
Contando que la absorción anual bruta ha alcanzado una media de alrededor de 440.000 m2 (en este dato no se distinguen demandas nuevas de simples cambios de ubicación de instalaciones) en los últimos 10 años, el nivel de vacancy actual de 560.000 m2 se acercaría a los 1,5 años de demanda, dato que se puede considerar como el justo para que un mercado alcance su equilibrio. Es decir, la sostenida demanda anual media hace que el mercado de naves logísticas de Barcelona sea capaz de absorber de forma más ágil su stock y de esta manera llegar antes a un equilibrio que le permita aguantar mejor los precios.
ABSORCIÓN DE NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, PREVISIÓN 2012-2013
Si volvemos a dar como válidas las previsiones de crecimiento del FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y asumiendo que los 50.000-100.000 m2 de pipeline de los próximos 2 años no añadirán al vacancy (las naves estarán prealquiladas previamente a su construcción), la absorción neta para 2012-2013 rondaría los 100.000 m2, correspondientes a un vacancy del 8-9%.
¿Y que conclusiones podemos sacar de éstos datos?
– Pues aquí el lema de “parar las máquinas” ya no está tan claro. Sería aplicable a tercera corona y periferia, pero parece que las condiciones de mercado de primera y segunda corona podrían hacer plantear la posibilidad de nuevos desarrollos logísticos que atiendan demandas de orden superior (>20.000 m2) que actualmente se pueden encontrar insatisfechas.
– Dependemos en todo caso de la evolución de la economía real para acabar de “limpiar” el stock de naves logísticas todavía vacío principalmente en el área de Tarragona y alrededores. Y repetimos que los niveles de crecimientos del 3-4% necesarios para esto, no son esperados hasta más allá de 2014.
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El stock de naves logísticas en Madrid, toca digestión lenta
Según lo expuesto en el post de la semana pasada sobre el comportamiento histórico del mercado de alquiler de naves logísticas en Madrid entre el periodo 2005-2011, actualmente existe un vacancy del 17% respecto de un stock total de 6,1 Mm2 de superficie alquilable, con lo que en la actualidad existen alrededor de 1,1 Mm2(3,5 años de stock a niveles de demanda actual) de plataformas logísticas esperando ocuparse. Asumiendo que el producto vacío tiene un rango de calidades variopinto, esta sobreoferta ha hundido los precios de tal manera que ya se pueden ver en el Corredor del Henares grandes carteles publicitarios ofreciendo alquiler de naves logísticas a ¡menos de 2€/m2&mes!, cosa impensable hace unos años.
El siguiente razonamiento intentará explicar el tiempo necesario para consumir este stock hasta llegar a una niveles que permitan una recuperación del mercado y un remonte de los precios.
EL MERCADO DE NAVES LOGÍSTICAS Y LA ECONOMÍA REAL
Como justificamos en nuestro post anterior, la demanda de alquiler de naves logísticas está correlacionada con la evolución del PIB de forma directa, pudiendo variar desde 215.00 m2 en escenarios con crecimiento negativo del 4% (2009) hasta casi 600.000 m2 épocas de crecimiento económico cercano al 4% (2007).
Hay que analizar inicialmente cual es el objetivo de stock disponible del mercado de naves logísticas en Madrid para que los precios dejen de caer y se pueda producir el repunte. Pese a no tener datos históricos más allá de 2005, parece lógico pensar que, como en otros mercados inmobiliarios, el stock deseable para tener un mercado equilibrado es el equivalente a 1,5-2 años de absorción bruta(demanda), correspondiente a un vacancy del 6-7%. Tomando esto en consideración, sería necesario bajar el vacancy desde 1.100.000 m2 hasta 450.000 m2, generando una absorción neta de 650.000 m2.
ABSORCIÓN DE NAVES LOGÍSTICAS MADRID, PREVISIÓN 2012-2013
Antes de nada repetimos el concepto de “absorción neta”. Es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar sin disminuir el stock disponible. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso, también llamado pipeline
Siguiendo las previsiones de crecimiento marcadas por el FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y asumiendo que los 150.000-200.000 m2 de pipeline de los próximos 2 años no añadirán al vacancy (proyectos llave en mano prealquilados), la absorción neta en el mejor de los casos para 2012-2013 podría rondar los 100-150.000 m2, lejos de los 650.000 m2 necesarios.
¿Y que debería hacerse para cumplir este objetivo?
– Pues inicialmente “parar las máquinas” y no poner producto terminado en el mercado por lo menos hasta 2015-2016, salvo en proyectos sin riesgo demanda o donde una ubicación privilegiada o un producto realmente diferenciado por formato o dimensión así lo recomiende.
– A partir de ahí, como siempre, dependemos de la evolución de la economía real. En escenarios de crecimientos del 3-4% y poco pipeline no son extrañas absorciones netas de 200-250.000 m2, con lo que el stock excedente se podría “limpiar” en 2 años. El problema es que los crecimientos sobre el 2% no se esperan hasta más allá del 2014, con lo que al mercado de alquiler de naves logísticas en Madrid parece que le va a tocar sufrir por lo menos hasta el 2015.
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Mercado alquiler de naves logísticas en Madrid 2004-2011, demasiado stock acumulado
A diferencia del análisis realizado la semana sobre el mercado de alquiler de naves logísticas en Barcelona, en Madrid sólo existen datos disponibles de absorciones y vacancias desde el año 2004, con lo que ceñiremos nuestro análisis a este entorno temporal para, analizando el comportamiento histórico del mercado logístico de Madrid, ver qué conclusiones se pueden extraer de cara a 2012.
MERCADO ALQUILER NAVES LOGÍSTICAS MADRID, ABSORCIÓN Y VACANCY
Vemos en el siguiente gráfico la evolución de la absorción bruta de naves logísticas, el vacancy y el PIB de España en el periodo 2004-2011 :
– La demanda de alquiler de naves logísticas en Madrid es directamente proporcional a la evolución del PIB español. Se aprecia el grado de paralelismo entre las líneas de demanda agregada nacional (azul) y la de absorción de naves logísticas (verde). Se aprecia este paralelismo incluso más que en el modelo del mercado logístico de Barcelona.
Alquiler Naves Logísticas Barcelona – PIB / Demanda
– Sobre una media anual de absorción en el periodo 2004-2011 de alrededor de 395.000 m2 (llama la atención que es inferior a la de Barcelona, 440.000 m2/año), se ve un repunte de la demanda de alquiler de naves logísticas en 2006-2007 coincidente con el momento de mayor expansión económica del país(3,6-4% de crecimiento).
Alquiler Naves Logísticas Madrid – PIB / Demanda
– Analizando esto, se ve una correlación (PIB-Demanda alquiler naves logísticas) aún más directa que en el caso del mercado logístico de Barcelona.
MERCADO ALQUILER NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de nave logística Madrid) utilizamos una curva polinómica de grado 2.. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de naves logísticas en alquiler en Madrid está en 215.000 m2 /año , suponiendo que la economía no caiga más de un 3,5%.
– El tope máximo de absorción de naves logísticas en alquiler en Madrid está en 590.000 m2 /año, asociados a crecimientos superiores al 4%.
– En escenarios intermedios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula del gráfico.
Alquiler Naves Logísticas Madrid – PIB / Demanda (Gráfico)
MERCADO ALQUILER NAVES LOGISTICAS MADRID, ¿Y EN 2012?
Contando con la recesión del -1,4% estimada por el FMI y el BCE para España en 2012, podemos llegar a la conclusión de que la absorción bruta de naves logísticas en alquiler en Madrid durante 2012 no debería superar los 310.000 m2. Una mala noticia para el mercado logístico, teniendo en cuenta que el stock vacío actualmente ronda los 1.100.000 m2. Esto significaría que a niveles de demanda actuales, hay stock para casi 4 años de demanda.
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Mercado de alquiler de naves logísticas en Barcelona 2000-2011, ¿qué pasará en 2012?
Tal y como analizamos hace algunas semanas el mercado de alquiler de edificios de oficinas de Barcelona y su relación con la evolución de la economía real (PIB), esta semana comenzaremos un análisis similar con el mercado de alquiler de naves logísticas en Barcelona. Partiendo del análisis del histórico de demanda (informes BNP Paribas), intentaremos llegar a la correlación (PIB-Alquiler naves logísticas) y poder hacer una predicción de cara a 2012.
MERCADO ALQUILER NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, ABSORCIÓN Y VACANCY
En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción bruta de naves logísticas en Barcelona junto con la evolución del vacancy y el PIB de España. Se pueden sacar las siguientes conclusiones:
– La demanda de alquiler de naves logísticas en Barcelona es directamente proporcional a la evolución del PIB de España. Se aprecia el grado de paralelismo entre las líneas de demanda agregada nacional (azul) y la de absorción de naves logísticas (verde).
Alquiler Naves Logísticas Barcelona – PIB / Demanda
– Sobre una media anual de absorción en el periodo 2000-2011 de alrededor de 440.000 m2, existen momentos concretos (2001-2002) donde la demanda alquiler de naves logísticas se ha disparado debido principalmente al desarrollo de nuevas plataformas logísticas que han dado respuesta a la demanda latente existente y no satisfecha.
Alquiler Naves Logísticas Barcelona – PIB / Vacancy / Demanda
– Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación PIB-Absorción es directa, siendo necesario considerar ciertos periodos con desviación sobre la media de alquiler de naves logísticas, debidos a la creación de nuevas infraestructuras.
MERCADO ALQUILER NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de nave logística Barcelona) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de naves logísticas en alquiler en Barcelona está en 241.000 m2 /año, suponiendo que la economía no caiga más de un 4%.
– El tope máximo de absorción de plataformas logísticas en Barcelona está en 780.000 m2 /año, asociados a crecimientos cercanos al 5%.
– En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula del gráfico.
Alquiler Naves Logísticas Barcelona – PIB / Demanda (Gráfico)
MERCADO ALQUILER NAVES LOGISTICAS BARCELONA, ¿Y EN 2012?
Según lo expuesto anteriormente y dadas las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 del -1,4% , la absorción bruta de alquiler de naves logísticas en Barcelona prevista para 2012 debería estar en el entorno de 320.000 m2.
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