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Archivo de la categoría ‘Naves Logísticas’
Inversión Industrial Barcelona (2T 2024)
Durante este trimestre, el sector industrial logístico español ha alcanzado una inversión total de 1.2oo M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 104,3 M€ pertenecen al mercado barcelonés, este dato marca una brusca disminución intertrimestral (72%), así como una leve reducción interanual (9,6%).
Durante este trimestre se han registrado un total de 4 operaciones inmobiliarias del sector, con valor promedio de 26 M€ y con volúmenes entre 21 y 35 M€.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, el eje C-58 abarcó el 44,1% del total acumulado, dicho eje ha registrado actividad en este trimestre por primera vez en los últimos años. En segundo lugar se sitúa el eje C-32 con el 33,55% y AP-7 Sur con el 22,34% restante.
Al examinar la distribución de inversión en las diversas coronas durante este trimestre, se observa que la 2ª corona se ha convertido en el principal foco de las inversiones, representando el 44,1% del total. En segundo lugar, la 1ª corona sigue de cerca con un 33,55%. Por otro lado, la 1ª corona ocupa la última posición en este análisis, con una participación del 22,34% en el total de la inversión.
Inversión por polígonos
Al analizar detenidamente la inversión por polígonos, comenzamos por la segunda corona el Pla Bruguera (44,1%) en la ciudad de Castellar del Vallés. En la primer corona el poligono de Badalona Sur en Sant Adrià de Besòs y por último Palau Reig (22,34%).
Inversión por perfil de inversor
Al examinar las distintas estrategias de inversión en el ámbito industrial de Barcelona, destaca una distribución que refleja la tendencia de los últimos trimestres, donde el value added alcanza un 53,69% y el core un 46,31%. En este tercer trimestre, no se han registrado operaciones con un perfil core plus en el mercado.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento durante este segundo trimestre del año, siendo de de 2,15%.
Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste en los precios de transacción del 5% debido al ajuste final de yields en el ultimo periodo. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. 
En conclusión, la inversión industrial logística de Barcelona ha experimentado un estancamiento en su actividad este trimestre. El ajuste de valor de los activos logísticos vía denominador parece que ha llegado a su fin o está a punto de hacerlo ante el cambio de ciclo de tipos de interés tanto del BCE como de la FED, anunciado recientemente a partir de septiembre. La continua subida de las rentas desde 2015 debida a una demanda sostenida y a una oferta insuficiente que encuentra dificultades para el desarrollos de nuevos proyectos en primera y segunda corona, parece que ha desincentivado a los propietarios a sacar a la venta sus naves, razón de las escasas operaciones cruzadas este trimestre. Con una absorción y rentas en evolución saludable, el cambio de ciclo financiero define un buen momento para invertir y aprovechar una mas que posible posible compresión de yields en el medio plazo. Los centros de datos no han ganado tanta tracción inversora como en el mercado de Madrid, cuestión que podría ser una oportunidad para inversores con interés de diversificar dentro del sector industrial.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (2T 2024)
Durante este trimestre, el sector industrial español ha reportado una inversión total de 1.2oo M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 786,7 M€ pertenecen al mercado industrial madrileño, lo que representa un notable aumento tanto interanual (36%) como intertrimestral (139 %).
En este trimestre se han registrado un total de 15 operaciones inmobiliarias en el mercado de Madrid, con valor medio de 52,4 M€ y con volúmenes entre 5 y 250 M€, destacando tanto el desarrollo como la compraventa de centros de datos en el corredor del Henares.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 abarcó el 55,42% del total acumulado. En segundo lugar se sitúa el eje A-1 con el 31,78%, registrando las primeras operaciones del año en el mismo. Con un impacto inferior los ejes; A-42 con el 10,93%, el eje A-4 con 1,27% y por último el eje A-3 con el 0,6 % restantes. Desde el tercer trimestre del año 2023 no han sido registradas operaciones en el eje A-6.
Al examinar la inversión en las diversas coronas, observamos que la mayor parte de las inversiones se concentran a la 2ª corona (46,14%) correspondiendo en su mayoría este trimestre a centros de datos. Le sigue la 3ª corona (27,84%) con Illescas como principal protagonista y la 1ª corona (26,02%).
Inversión por polígonos
Analizando detenidamente la inversión en los diversos polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Las Fronteras (24,15%) ubicado en San Fernando de Henares, Carpetania (1,27%) y La Atalayuela (0,6%). En la segunda corona se encuentran los polígonos; Parque Tecnológico (31,78%) en la localidad de Tres Cantos, seguido de R2 (11,44%) en Meco, Tecnoalcalá (1,65%) y Sau 13 (1,27%). Para concluir, en la tercera corona los polígonos de Albolleque (9,22%) en Chiloeches, Henares (5,3%), Puerto Seco (5,21%) y Plataforma Central Iberum (4,45%) ambos pertenecientes a la ciudad de Illescas, seguido de El Ruiseñor (2,48%) y por último el R-2 (1,18%).
Inversión por perfil de inversor
Mediante las diversas estrategias de inversión en la industria de Madrid, se puede observar la siguiente distribución: el value added representa un 82,59%, lo que indica una notable reactivación en comparación con el trimestre anterior, perfil core con el 17,41% restantes.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un ligero aumento durante este segundo trimestre del año, siendo de de 2,20%.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador está tocando a su fin, con un ajuste poco significativo se mantiene en los 0,98% durante este trimestre, compensado por una evolución ligeramente al alza de las rentas de mercado.
En resumen, la inversión industrial logística de Madrid ha experimentado un notable incremento en su actividad inversora, principalmente apalancada en el sector de los centros de datos. El ajuste de valor de los activos logísticos vía denominador para que ha llegado o está a punto de hacerlo ante el cambio de ciclo de tipos de interés tanto del BCE como de la FED anunciado recientemente a partir de septiembre. Con una absorción y rentas en niveles saludables, el cambio de ciclo financiero define un buen momento para aprovechar una posible compresión de yields en el medio plazo. Los centros de datos ganan peso dentro de la inversión industrial logística con unos márgenes «llamativos» para los promotores que han sabido adelantarse en este nuevo «asset class».
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (2T 2024)
El sector industrial en España alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un aumento del 15,8% intertrimestral. La actividad inversora interanual se mantiene constante respecto el segundo trimestre de 2023.
A lo largo de este trimestre, se han llevado a cabo un total de 34 operaciones en el sector industrial y logístico en España, con un valor medio de 35,3 M€ y volúmenes que varían entre 4 y 250 M€, donde el desarrollo de nuevos centros de datos comienzan a tomar un peso relativo importante debido a la intensidad de capital necesaria para el desarrollo de los mismos.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, la principal provincia en aglomerar la mayoría de la inversión inmobiliaria ha sido Madrid con el 46,98% del total presentando un notorio aumento comparado con el trimestre anterior. Con un impacto inferior se encuentran, Guadalajara (12,04%), Valencia (10,03%), Toledo (7,25%), Barcelona (6,82%), Álava (5,27%), Navarra (2,70%), Zaragoza (2,68%), La Rioja (2,02%), Tarragona (1,96%), Jaén (0,97%), Girona (0,59%) y Sevilla (0,42%).
Los ejes logísticos más importantes concentran la totalidad de la inversión en inmologística durante este trimestre. En orden descendente de inversión, se presentan de la siguiente manera: A-2 (38,94%), A-1 (22,03%), AP-68 (10,45%), A-3 (9,01%), A-42 (7,25%), C-58 (3,88%), C-32 (2,95%), AP-7 Norte (2,27%), AP-7 Sur (1,96%) y A-4 (1,26%).
Inversión por perfil de inversión
A lo largo de los últimos cinco años, el perfil value added ha demostrado ser la estrategia más destacada en el ámbito de las inversiones. En el trimestre a estudio, este perfil representa un (76,11%) del total invertido, reforzando su peso. En segundo lugar, se encuentra el core (19,32%), por último con un impacto inferior el core plus (4,57%).
Como conclusión, se observa que el sector industrial ha experimentado un significativo repunte en sus inversiones en el transcurso de este primer semestre, principalmente al incipiente desarrollo de un sector relativamente «nuevo», los centros de datos. La expectativa de bajada de tipos sigue impactando en positivo en los volúmenes de inversión, efecto que ya comenzó a ponerse de manifiesto en el trimestre pasado.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (1T 2024)
En este primer trimestre, la inversión total en el sector industrial español ha ascendido a 935,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 370,7 M€ pertenecen al mercado barcelonés, mostrando un aumento significativo tanto interanual (78%) como intertrimestral (4.553%), con la mayor variación en la inversión de los últimos 10 años. Cabe señalar que en el último trimestre de 2023 se invirtieron únicamente 8 M€, por eso este aumento trimestral tan «anómalo».
Durante este trimestre se han registrado un total de 9 operaciones inmobiliarias del sector, con valor medio de 41,2 M€ y con volúmenes entre 12 y 140 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 supuso el 46,94% del total, registrando un notorio incremento. En segundo y lugar se sitúa el eje AP-7 (Norte) con el 44,29% y AP-7 (Sur) con el 8,77%. Por otra parte, durante este trimestre no se han realizado inversiones en el resto de ejes del mercado de Barcelona.
Analizando la inversión en las distintas coronas encontramos que las mayores inversiones se concentran en la 2ª corona (86,65%) principalmente en la zona de Martorell, le sigue la 3ª corona (8,77%) y la 1ª corona (4,59%).
Inversión por polígonos
Si observamos más de cerca las distintas inversiones de polígonos, podemos ver que dentro de la primera corona se encuentra el polígono de Sant Antoni (4,59%) en Sant Vicenç dels Horts. En la segunda corona los polígonos; Xamenes (37,77%) en Martorell , Mina d’Or (28,87%) en Tordera, Congost (8,77%) y Palau Nord (3,41%) ubicados en Granollers, Can Estape (4,59%) y La Borda (3,24%), para finalizar en la tercera corona se encuentra el Polígono Pla Santa María (8,77%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial barcelonés podemos distinguir la siguiente distribución, al igual que en los últimos trimestres predomina el value added (63,81%), seguido de core (32,28%) y core plus (3,91%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve descenso en esta primera etapa del año (1,91%), todavía lejos de los 300-400 bps de media en el último ciclo inmobiliario.
Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste en los precios de transacción del 1% debido al ajuste final de yields en el ultimo periodo. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos acabando esta fase de «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión en este trimestre podemos decir que hay signos de que el ajuste de precios de llos activos logísticos vía denominar han terminado o están cerca de terminar, mientras que las rentas siguen con la evolución alcista marcada por la dificultad en el desarrollo de nuevos ámbitos urbanísticos que faciliten la nueva oferta. Se prevé más dinamismo de transacciones una vez que los tipos de interés viren a la baja. Buen momento para posicionarse ante posibles incrementos de precio de cara a final de año.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (1T 2024)
En este primer trimestre, la inversión total en el sector industrial español ha ascendido a 935,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 249,1 M€ pertenecen al mercado madrileño, lo que supone un ligero incremento interanual y trimestral, situándose este último en torno al 17,71%.
Durante este trimestre se han registrado un total de 17 operaciones inmobiliarias del sector industrial de Madrid, con valor medio de 14,65 M€ y con volúmenes entre 2 y 90 M€. La operación inmobiliaria más importante de este periodo fue la adquisición por parte de Intermediate Capital Group (ICG) de un centro de datos con una superficie superior a 13.000 m2t, ubicado en la localidad de Alcalá de Henares propiedad de Mapfre.
Inversión por Ejes y Coronas
Como se puede observar en el gráfico, el eje A-2 supuso el 78,62% del total, registrando un importante incremento, siendo como habitualmente el «eje locomotora» del sector indutrial en Madrid. En segundo lugar se sitúa el eje A-42 con el 19,17%, impulsado por el cada vez mas relevante nodo logístico de Ilescas. Por otra parte, durante este trimestre no se han realizado inversiones en el resto de ejes de mercado de Madrid.
Analizando la inversión en las distintas coronas encontramos que las mayores inversiones se concentran en la 2ª corona (51,23%) principalmente en la localidad de Alcalá de Henares, seguido de la 3ª corona (45,52%) y la 1ª corona (3,25%), donde las yields actuales parece que no satisfacen por ahora a los inversores.
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Valgrande (2,21%) en Alcobendas y Puerta Madrid (1,04%) en San Fernando de Henares. En la segunda corona los polígonos; La Garena (35,97%) y El Bañuelo (15,26%). Finalmente, el mayor número de polígonos se aglomera en la tercera corona, La Quinta (21,9%), Los Picones (6,9%), Puerto Seco (5,78%), Plataforma Central Iberum (3,91%), Polígono Industrial Cabanillas (2,61%), Mohedano y Polígono Industrial Torija (cada uno con un 2,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial de Madrid podemos distinguir la siguiente distribución, core plus (38,99%), core (35,97%) y value added (25,03%), frenando en cierta medida la alta inercia que llevaban los desarrollos con riesgo comercial.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve descenso en esta primera etapa del año (1,96%), siendo de 2,26% en el ultimo trimestre del 2023. Continua sin llegar a los valores que justifiquen mayor número de transacciones, a la espera de la ansiada bajada de los tipos de interés.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador está tocando a su fin, con un ajuste poco significativo del 0,99% durante este trimestre, compensado por una evolución ligeramente al alza de las rentas de mercado.
En resumen, podemos decir que el sector industrial madrileño ha frenado su inercia negativa de los últimos trimestres en cuanto a volúmenes de inversión y en cuanto a ajuste de valor de los activos. La salida a la venta de más producto parece indicar que los vendedores tienen mejores perspectivas para la defensa del precio de sus activos. A la espera del anunciado ajuste de tipos por parte del BCE, puede parecer una buena idea para los inversores comenzar a posicionarse rápido con la perspectivas de que, si algún conflicto geopolítico no cambia el panorama general, los activos parece que han tocado fondo en su valoración.
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Inversión Industrial España (1T 2024)
El sector industrial en España alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 935,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 22% interanual y un considerable aumento de aproximadamente el 79% intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 34 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 27,5 M€ y con volúmenes entre 2 y 120 M€. La principal operación inmobiliaria durante este periodo ha sido la adquisición de Amazon de una nave con una superficie superior a 160.000 m2t, ubicada en la provincia de Girona por parte de la empresa Logistics Capital Partners.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Barcelona (36,15%), Girona (16,03%), Madrid (14,51%), Guadalajara (11,08%), Zaragoza (6,41%), Burgos (4,81%), Tarragona (3,47%), Valencia (3,03%), Vizcaya (2%), Cádiz (1,46%) y Toledo (1,04%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los ejes logísticos más importantes que absorben la totalidad de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión, serían; A-2 (45,95%), AP-7 Norte (34,01%), A-1 (7,40%), A-42 (5,10%), AP-7 Sur (3,47%), A-3 (2,60%) y A-4 (1,46%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre; el perfil value added, que continúa liderando la inversión con él (45,09%) presentando un descenso considerable con respecto al trimestre anterior, seguido del core (42,98%), impulsado por la citada inversión en Girona, y core plus (11,93%)
En conclusión, se puede destacar que la inversión durante el primer trimestre de este año ha mostrado un incremento relevante, principalmente impulsada por la percepción de que los tipos de interés han tocado techo. A diferencia del sector de oficinas, parece que las yields actuales en España están más alineadas con las de los principales mercados industriales europeos, lo que hace ser optimista de cara a futuros trimestres. El hecho de que carteras «relevantes» hayan salido al mercado da buena cuenta de este efecto.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (4T 2023)
El sector industrial ha registrado este trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial madrileño ha contado con una inversión de 211,6 M€, con un descenso interanual del 47% y un descenso intertrimestral del 22%.
En este trimestre se han registrado un total de 10 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 21,16 M€ y con volúmenes entre 3 y 60 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 58 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-42 continúa siendo el eje que mayor inversión ha presentado con 80,6 M€ (un 50% inferior al tercer trimestre del año) representando el 38,09% del total. En segundo lugar se encuentra el eje A-1 con el 28,36%, le sigue el eje A-2 con el 27,55% y por último, presentando un descenso notorio en su inversión, el eje A-4 con el 6% del total.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, la 1ª corona (57,7%), en segundo lugar la 3ª corona (28,12%) y la 2ª corona (14,18%).
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Valdelacasa (28,36%), el Polígono Industrial San Fernando (21,98%), Los Gavilanes (3,78%), Los Angeles (2,22%) y Puerta Madrid (1,37%). Dentro de la segunda corona, el polígono de Pau 5 (14,18%) en Parla que cuenta con una operación inmobiliaria, con la adquisición de la empresa Sonepar de una nave logística. Por último, en la tercer corona Pradillos II (17,72%), El Rabanal (6,19%) y Miralcampo (4,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial madrileño podemos distinguir la siguiente distribución, value added (92,2%), core (5,58%) presentando así un notorio descenso comparado con el trimestre anterior y core plus (2,22%) que ha tenido presencia por primera vez en el año.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento a lo largo del año (2,26%) acercándose poco a poco a los valores medios del último ciclo inmobiliario, sin llegar a máximos históricos del año 2014 (5,39%).
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 14,55% durante este 2023.
Como conclusión, el sector industrial de Madrid ha registrado un descenso del 53% en su inversión interanual provocado por la subida de tipos de interés. A pesar de haber presentado estas cifras que históricamente se posicionan entre las más bajas de la última década, durante este año ha sido el nicho destado de inversión inmologística, muy por encima de Barcelona. Es previsible que ante un nuevo escenario de bajadas de tipos, los volúmenes de inversión se vayan recuperando y la curva de valor vire al alza. La mayor demanda de inversores hasta ahora en «stand by» que perciben que es posible que las yields comiencen de nuevo a bajar, elevará este año previsiblemente el valor de los activos logísticos.
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Inversión Industrial Barcelona (4T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este cuarto trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés supuso un 1,73 %, con una inversión de 8 M€. Presentando así un descenso del 95,5 % intertrimestral, el sector, históricamente no contaba con unas cifras tan bajas desde el año 2014.
Solamente se ha registrado una operación inmobiliaria con perfil value added, durante este trimestre con lel desarrollo por parte de la empresa DHL Express de una nave cross-docking ubicada en El Prat de Llobregat, primera corona del eje C-32.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento desde el trimestre anterior (2,21%), todavía lejos de los máximos en 300-400 bps del último ciclo expansivo.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 18,15% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión podemos decir que el mercado logístico de Barcelona ha subrido durante 2023 el mayor ajuste de los útimos 15 años en términos de inversión. La mejor oferta de suelo logístico de cierta dimensión para el desarrollo de proyectos logísticos «value add» hace también mella en que los volúmenes de inversión sean inferiores a los de Madrid. El mejor comportamiento en rentas, por esta misma razón de falta de stock, ha provocado caídas de valor menos pronunciadas en el ciclo bajista de tipos. Es previsible que ante un nuevo escenario de bajadas de tipos, los volúmenes de inversión se vayan recuperando.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (4T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este cuarto trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 51% interanual y del 19% intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 27 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 17,1 M€ y con volúmenes entre 3 y 60 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 159 operaciones.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Madrid (32,93%), Murcia (19,92%), Toledo (10,96%), Sevilla (10,83%), Álava (10,28%), Alicante (6,39%), Valencia (3,19%), Guadalajara (1,93%), Barcelona (1,73%), Burgos (1,19%) y Cádiz (0,65%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el total de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión serían; A-1 (24,47%), A-7 (19,92%), A-42 (17,45%), A-2 (12,62%), A-66 (10,83%), A-31 (6,39%), A-4 (3,4%), A-3 (2,38%), C-32 (1,73%), AP-7 Sur (0,81%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added continua liderando la inversión con el (81,38%) presentando un leve aumento con respecto al trimestre anterior , seguido del core (14,9%) y core plus (3,72%) presentando también un leve aumento en su inversión.
Como conclusión podemos decir que parece que el sector industrial-logístico ha tocado fondo este ultimo trimestre del año, presentando aproximadamente un 50% de ajuste en volumen respecto los 5,6 B€ en 2022 . Como en el resto de activos cuya actividad inversora «Core» acumulaba porcentualmente el mayor volumen de inversión, se ha producido un ajuste drástico por la escalada de tipos de interés. Una vez los tipos han tocado techo es esperada una bajada atenuada de los tipos durante 2024, que provoque que los volúmenes de inversión se «reanimen» durante 2024.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España 2023
El sector industrial en España ha alcanzado este año una inversión de 3,3 B€ (datos algoritmo DAO addmeet), presentando un descenso del 41% interanual. La inversión se encuentra a niveles del año 2020, cortando la tendencia de casi 6 B€ de media de los últimos dos años, pero siendo el cuarto volumen más elevado de los últimos 20 años.
Durante este año se han registrado un total de 156 operaciones inmobiliarias del sector industrial en España con valor promedio de 21,3 M€ y con volúmenes entre 2 y 110 M€. Las localizaciones de que han registrado mayor inversión han sido Illescas (Toledo), principal foco de inversión value added en el área de Madrid y Zaragoza, que se ha consolidado dentro del poker de ciudades favoritas para la inversión en logística.
Inversión por provincias
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (627 M€), Barcelona (404 M€), Toledo (386 M€), Zaragoza (379 M€), València (343 M€), Guadalajara (199 M€), León (159 M€), Murcia (128 M€) y Burgos (104 M€). Durante este año el perfil inversor «Value added», ha centrado sus inversiones principalmente en las provincias de Toledo, seguido de Madrid y Zaragoza.
Las provincias de Madrid (18,84%), Barcelona (12,14%), Toledo (11,59%), Zaragoza (11,4%) y València (10,3%) aglomeran el 64% del total en la inversión de España durante este año 2023. Con un impacto inferior, Guadalajara (5,99%) y León (4,76%) muestran importes relevantes, habiéndose convertido Villadangos del Páramo en un punto de referencia de la inversión logística en el noroeste de la península.
Inversión por Ejes y Coronas
El eje A-2 sigue consolidándose como el principal eje de atracción de inversión con el 28,14% de la inversión durante este año, seguido del A-1 (12,45%), A-42 (9,92%), A-3 (8,82%), AP-7 Norte (6,85%), A-4 (6,36%) y AP-7 Sur (5,91%) aglomeran el 78,45% del total. Ejes en la región noroeste y sureste de la península, hasta hace poco residuales, comienzan a coger tracción desde a perspectiva de la inversión inmobiliaria.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, en la 3ª corona (39,26%), en segundo lugar se encuentra la 1ª corona (30,67%) y por último la 2ª corona (30,07%). Sigue la tendencia al alza de la primera corona como destino de inversión impulsada por el desarrollo creciente de la logística de última milla.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (81,45%) el cual se mantiene predominante con más del 60% en su inversión cada año durante el último lustro, core (16,51%) y core plus (2,04%).
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado logístico en España ha presentado el ajuste relativo más brusco de los últimos veinte años (-41%), pero sigue conservando volúmenes de inversión muy por encima de la media de la última década…veníamos de muy arriba. La continua escalada de los tipos de interés en 2023 tanto en USA (del 4,50% al 5,25%) como en Europa (del 2,50% al 4,50%) ha provocado ajustes de valor vía denominador (compensados en menor medida por la inflación anual del 3,5%) que el vendedor no ha acabado de digerir para que se crucen tantas operaciones como en los últimos dos años.
Es llamativo que en esta año, la inversión en logística (3,3 B€) ha superado a la inversión en oficinas (3 B€), lo que nos da la medida de la evolución que ha tenido este «asset class» en el peso de las carteras de inversión de inversores inmobiliarios institucionales y familiares. El spread «yield oficinas prime» vs «yield industrial prime» se ha comprimido a 55 bps. El riesgo de comprar una buena nave logística en primera corona ya no es percibido como mucho mayor que comprar un edificio de oficinas en el CBD.
Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores «core» que durante estos últimos dos años no han tenido una posición «wait and see».
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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