ESPAÑOL 
Blog Addmeet
Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversiones inmobiliarias 1T 2021 (Primer año de pandemia)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre del 2021 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Perdida de 2.100 M€ de inversión con respecto al año anterior
Según se aprecia en el gráfico, durante este primer trimestre del año vemos un descenso en la inversión inmobiliaria, lo que supone una caída interanual de alrededor del 30%.
Dentro de los diferentes sectores, el más afectado en este primer trimestre es el de aparcamientos (-78,33%), los principales sectores también han ido a la baja siendo así el sanitario (-68,62%), oficinas (-52,74%), comercial (-62,79%), en esta primera etapa los sectores que han presentado un aumento en la inversión son los siguientes industrial (46,64%) y residencial (11,28%).
El mercado inmobiliario después de las restricciones sanitarias
Los últimos meses han sido duros para el mercado debido a las restricciones en la pandemia. Si bien este primer trimestre no presenta una evolución positiva en la inversión inmobiliaria se prevé que en el próximo trimestre la situación económica en el país mejore ya que las restricciones «Covid» comienzan a relajarse.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inversiones inmobiliarias 4T 2020 (Comienza la recuperación)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el cuarto trimestre de 2020 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Aumento de la inversión inmobiliaria
Durante este último trimestre del año la inversión ha aumentado con respecto al trimestre pasado siendo esta de 5,4 billones. Sin embargo podemos ver que la inversión inmobiliaria comparada con la parte final del 2019 presenta un descenso del 63% interanual. Dentro de los diferentes sectores ha presentado cambios considerables con respecto al año anterior, el Sanitario (61,55%), Industrial (18,37%), Oficinas (-66,44%), Comercial (-44,84%), la mayoría de los sectores como es visible han disminuido, siendo así el sector Sanitario el que ha presentado un aumento considerable debido a la pandemia. 
¿Como ha afectado la pandemia dentro del mercado inmobiliario?
Este año debido al efecto de la pandemia el mercado inmobiliario se vio afectado considerablemente, presentando un descenso de transacciones en la mayoría de los sectores. A su vez las restricciones de movilidad y el confinamiento generaron pérdidas de empleos en todos los sectores y ceses de actividad en las empresas entre otros. Uno de los sectores que presento grandes cambios este año son las promotoras inmobiliarias que se vieron afectadas por las medidas aplicadas debido al covid generando así que la oferta residencial de obra nueva sea inferior con respecto a años anteriores.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inversiones inmobiliarias 3T 2020 (Efecto Covid)
Según avanza 2020, se empiezan a ver más claros los efectos de la pandemia (Covid 19) en el mercado de inversiones inmobiliarias en España. Analizaremos hoy la fotografía a 31 de Agosto, basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet.
Perdida de 12.000 M€ de inversión aplazada o ¿perdida?
Según se aprecia en el gráfico, después de un primer trimestre un poco por debajo del inicio de 2019 se han perdido 4.100 M€ y 7.900 M€ respectivamente en el segundo y tercer trimestre del año, lo que supone una caída interanual de alrededor del 52% a nivel anual y del 72% si sólo tenemos en cuenta segundo y tercer trimestre. Importante considerar que dicha merma en la inversión inmobiliaria equivale alrededor del 1% de PIB.
Dentro de los diferentes sectores, unos se han comportado mejor que otros, siendo el industrial (-45%), el residencial (-66%) y las residencias de tercera edad (-30%) aquellos que «menos mal» se han respondido al «shock». En el otro lado, cuantificando el sentimiento general de desplome, estarían el sector comercial (-74%), hotelero (-72%) y oficinas (-85%).
Este cambio tan súbito en la coyuntura macroeconómica (caída del PIB esperada para 2020 entre un 10 y un 15%) hace impredecible (salvo para gurús y profetas inmobiliarios) cuantificar la magnitud de corrección de precios que comenzará a producirse a partir del cuarto trimestre en el sector inmobiliario.
Interesante trimestre por delante
Que existe liquidez en el mercado, es un hecho. Lo que queda por confirmar es si las nuevas expectativas de precio del comprador satisfarán o no a los vendedores. Interesante trimestre el que tenemos por delante, cambio de ciclo a la vista.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inversiones inmobiliarias 2T 2020 (Principio del confinamiento)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre de 2020 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Disminución de la inversión interanual
Como se puede apreciar en el gráfico, la inversión inmobiliaria ha disminuido considerablemente con respecto al primer trimestre de este año. Durante el primer trimestre del 2020 se ha acumulado un total de 7 billones, en cambio este segundo trimestre presenta una inversión de 2,3 billones, con una disminución de 4.700 M€. Comparando con el segundo trimestre del 2019, presenta un descenso del 35,94 % interanual.
Dentro de los diferentes sectores ha presentado cambios considerables con respecto al año anterior, analizamos los sectores con más influencia dentro del mercado, el hotelero (-75%), las oficinas (-71,26%), el industrial (-63,31%), el sector sanitario (51,30%)
El sector inmobiliario durante el periodo COVID-19
Teniendo en cuenta la situación en la que nos encontramos la inversión inmobiliaria ha ido empeorando a medida que avanza la pandemia. Dentro de los diferentes sectores, el de oficinas se ha visto afectado por la incertidumbre en cuanto al futuro del teletrabajo y la ocupación del parque de oficinas disponible, ya que el confinamiento está dejando mucha superficie de oficinas ociosa. A su vez con el aumento del e-commerce (62,6% durante los primeros meses del 2020) y el cierre temporal de comercios, la inversión en retail ha ido a la baja.. Igual efecto ocurre en la inversión hotelera debido a las restricciones de movilidad actuales y futuras.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inversiones inmobiliarias 1T 2020 (Pre Covid)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre de 2020 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Disminución de la inversión interanual
Según se aprecia en el gráfico, durante el primer trimestre del 2019 acumuló una inversión de 7,9 billones. En esta primera parte del 2020 vemos que la inversiones inmobiliaria ha disminuido 900 M€ un descenso del 11,5% interanual.
Dentro de los diferentes sectores, podemos distinguir lo siguiente, en el comercial vemos un incremento (49,62%) comparado con el 2019, el sanitario solamente ha acumulado un 16,55% de la inversión lo que implica una gran diferencia con respecto al año 2019, estos han sido los sectores que han representado mayores cambios, como se puede apreciar el resto de los sectores no presentan grandes cambios en la inversión. 
Pendientes del efecto real del Covid en la inversión Viendo la política de confinamientos de los países asiáticos y el efecto sobre la inversión que tendrán los mismos, parece que Europa puede seguir dicho camino igualmente. Pese a los números acumulados del primer trimestre apuntan a la continuidad, cabe estar alerta antes los efectos de posibles confinamientos futuros y su efecto en todos los sectores como oficinas, hotelero y comercial, principales damnificados si los mismos se producen.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inmobiliario, Internet y el “Gratis” de las cosas
Charlando el otro día con un promotor, nos comentaba textualmente “en los pisos, como en la sociedad, lo único que importa es el precio. Regala cualquier cosa, aunque sea una “m…..”, y la cola dará tres vueltas a la manzana”. Comentario algo áspero, pero para la reflexión.
INMOBILIARIO Y LOS MODELOS DE NEGOCIO EN INTERNET
Resumiendo los modelos de negocio que existen a día de hoy en el sector de clasificados inmobiliarios de internet;
Modelo inmobiliario (anuncios de pago): en este modelo se definen barreras de entrada de anunciantes y producto de cara a que el “lineal inmobiliario” únicamente ofrezca producto de origen y veracidad contrastado, filtrado y segmentado de cara a facilitar la información al usuario demandante final. Producto de calidad atrae usuarios de calidad. En este modelo, ese trabajo se monetiza en el precio que el anunciante paga por publicar su anuncio, paga la oferta.
Modelo publicitario (anuncios gratuitos): aquí lo importante es el volumen, generar la mayor cantidad de visitas posible, a raíz de tener mucha oferta (de ahí que muchas veces el mismo inmueble esté publicado por varias agencias diferentes), por lo que no se exige apenas barreras de entrada a la oferta. En este modelo, se monetiza a través de cobrar a terceros (ni a la oferta ni a la demanda) anunciantes (banners, adsense…) que quieren mostrar su mensaje (no su producto) a los muchos visitantes del sitio.
CUANDO LO “GRATIS”, NO ES TAN “GRATIS”
Parecería redondo, ¿no?. Un producto por el que ni oferta ni demanda pagan, ¡que chollazo!. Haciendo pensamiento de primera derivada, seguro que sí. Pero yendo un poco más allá… La falta de filtrado del origen y de la credibilidad de la información de la oferta conlleva desengaños por información no real, retrasos por falta de información, interlocutores no en todos los casos con el grado de profesionalidad exigible… En definitiva, el “gratis” casi siempre se paga en consumo relevante del tiempo por parte de la oferta y la demanda. ¿Y qué más valioso en la vida que el tiempo de uno?.
Clasificados Inmobiliarios Online «Precio Vs Valor»
SOBRE EL PRECIO, EL RIESGO Y EL VALOR DE LAS COSAS
Es curioso, pero creo que es relativamente extendido en la sociedad la ecuación simple de “internet = gratis” y creo que como en otros aspectos de la sociedad (compradores de preferentes que ofrecían gran rentabilidad que pierden su dinero, cooperativistas de vivienda que adelantan su dinero para comprar piso de precio muy atractivo desengañados por el freno urbanístico a su proyecto…) se hace latente que quizás nos falte cierta cultura y criterio para discernir en internet, no sólo el precio y la rentabilidad inmediata de las cosas, sino el riesgo inherente y el valor a largo plazo de los productos o servicios que contratamos.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Maximizar precio Vs Liquidar activos, no hay excusas
Esta semana analizaremos los diferentes procesos de venta que se están utilizando para dar salida a edificios y solares en venta de las entidades financieras en España. Si a un proceso de venta hay que valorarlo desde el punto de vista del precio que consigue, los costes que supone y el tiempo que consume, veremos que se puede concluir acerca de las estrategias de comercialización del sector de las inversiones inmobiliarias en España.
PROCESOS DE VENTA INMOBILIARIOS, UN ANÁLISIS PRÁGMÁTICO
Las diferentes estrategias de comercialización a disposición de entidades financieras a la hora de comercializar sus inmuebles singulares serían las siguientes;
– Proceso liquidativo: proceso con exposición masiva a través de su red comercial local apoyada en las redes intermediadas tradicionales. La primera oferta en firme se lleva el activo, siendo el proceso de mejora de ofertas, si hay más de una, “a la antigua”. El servicer en este caso no cobra mucho más por vender el inmueble más caro, lo que desincentiva su esfuerzo para maximizar el precio (efecto agencia).
– Proceso consultoría: proceso relativamente competitivo y regulado en el que el consultor invita exclusivamente a los inversores que cree cumplen el perfil requerido y plantea un proceso con plazos definidos, lo que optimiza el precio respecto al “proceso liquidativo”.
– Proceso online: proceso competitivo en el que el alcance segmentado a inversores cualificados se maximiza y los plazos se minimizan por la automatización de los procesos, consiguiéndose un precio superior por maximización de la concurrencia, en un tiempo inferior a los procesos tradicionales (véase ejemplo).
Procesos de venta inmobiliaria (Comparativa)
LOS INCENTIVOS DIRIGEN LA CONDUCTA…TAMBIÉN EN EL REAL ESTATE
Analizando las tres alternativas disponibles para la comercialización de inmuebles, y asumiendo que la mayoría de los inmuebles bancarios (Santander, La Caixa, Sareb…) son comercializados por sus servicers en exclusiva, podríamos hacer las siguientes reflexiones;
– El efecto agencia y la “elección adversa”: la disyuntiva del servicer antes mencionada (efecto agencia), puede hacer que elija el proceso de comercialización que maximiza su binomio “esfuerzo-recompensa”…pero que éste esté completamente desalineado con los objetivos del propietario, maximizar su trinomio “ingreso-coste-tiempo” (en este orden).
– Vender más caro…más rápido: la pregunta simple sería, ¿a quién no le interesa vender más caro y más rápido que en los procesos conocidos hasta ahora?
– Estrategia admisible en función del accionista: que un banco privado elija un proceso liquidativo o de consultoría puede ser más o menos entendible, pero es su dinero, hay que respetarlo. Que cualquier ente con participación pública haga esa elección quizás es menos entendible para los 45 millones de “socios minoritarios”.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Real Estate Spain, ¿cómo se acumula la riqueza inmobiliaria?
En los tiempos de crisis como el actual, surge siempre el debate sobre la distribución de la riqueza en la sociedad. Nos permitimos hoy compartir algunas reflexiones sobre la forma de acumular riqueza en la economía en general y en el sector del real estate en España en particular.
LAS 5 FORMAS DE ACUMULACIÓN DE RIQUEZA
Aglutinando en cinco grupos “abstractos” las múltiples formas de acumular riqueza existentes resumiríamos lo siguiente:
1) La acumulación de riqueza por “herencia”: en este campo entraría toda riqueza acumulada mediante herencias o donaciones… es decir, riqueza acumulada sin haberla buscado.
2) La acumulación de riqueza por “azar”: en este campo entraría toda riqueza acumulada gracias a juegos de azar (loterías, quinielas…)… cuestión de suerte.
3) La acumulación de riqueza por “generación”: en este campo entrarían los autónomos o empresarios capaces de desarrollar productos o servicios de valor añadido para los clientes y empresas que los compran.
4) La acumulación de riqueza por “estar en medio”: aquí entraría toda riqueza generada por intermediación en transacciones de riqueza generada por terceros.
5) La acumulación de riqueza “robo”: aquí entraría toda riqueza acumulada por robo o estafa de bienes ajenos.
REAL ESTATE SPAIN, ¿UNA REALIDAD MUY DIFERENTE?
El sector de las inversiones inmobiliarias no deja de ser un fiel reflejo de las 5 maneras de acumular riqueza descritas anteriormente. Nos permitimos dejar una serie de preguntas en el aire;
– Prima de riesgo, paro… ¿y si el problema a considerar de cara al futuro es que tenemos una economía con demasiado modelo “estar en medio” en un mundo digital que tiende hacia la desintermediación total?
– Consultoría inmobiliaria, asesoría inmobiliaria… ¿y si muchos proveedores que se consideran a sí mismos en el modelo “generación” son considerados por sus clientes realmente como modelo “estar en medio”?.
– Reformas, ajustes… ¿Cómo se muta una economía con exceso de modelo “robo” y modelo “estar en medio” a una economía predominantemente de “generación”?
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Real Estate Spain… ¿que diría Stiglitz?
Después de analizar en pasados posts la realidad, triste en ocasiones, del sector del Real Estate en España a día de hoy, y el arraigo tan fuerte de los canales de comercialización tradicionales, esta semana vamos a intentar ahondar en las causas del “problema” apoyándonos en las reflexiones sobre los “fallos del mercado” de un economista de reconocimiento internacional como Joseph Stiglitz… intentándolas modestamente aplicar al mercado de las inversiones inmobiliarias en España.
STIGLITZ “CAÍDA LIBRE”, LAS CAUSAS DEL CRACK
En su libro “Caída libre” (2011) Joseph Stiglitz reflexionaba sobre las principales causas del “crack financiero” del 2008 que provocó la prolongada crisis posterior. Según sus conclusiones, las dos causas de base del problema fueron las siguientes;
1) Los efectos de agencia: analizando la crisis subprime…existían tantos “agentes intermedios” (banco hipotecario, titulizador de hipotecas, aseguradora de dichos títulos, fondos de inversión especializados, fondos de fondos, banca comercial…) entre el titular de la “hipoteca basura” y el inversor minorista que invertía, sin saberlo, en productos financieros con subyacente en las mismas…que lo de menos era la búsqueda de beneficio del inversor final y lo de más la maximización del beneficio de los “intermediarios financieros” del proceso.
2) Las externalidades negativas: definiéndose una externalidad como la situación en la que una persona o empresa impone un coste a otras o a la sociedad por las que NO las compensa. En el caso “subprime” errores de estrategia de los gestores de todos los “agentes intermedios” antes mencionados desencadenaron masivos rescates públicos… a costa de los impuestos ciudadano de a pié.
REAL ESTATE SPAIN, ¿UNA REALIDAD MUY DIFERENTE?
Haciendo la analogía entre el “crack financiero mundial” y el “crack inmobiliario español” se podría decir lo siguiente;
1) Los efectos de agencia: recalificadores de suelo, bancos con 350.000 M€ (35% del PIB de España) en créditos promotor, cadenas de intermediarios (muchas veces de calificación incierta por la nulas barreras del entrada al sector), promotores creyentes en el mágico efecto de la “palanca”… lo de más el beneficio rápido…muchas veces, salvo honrosas excepciones, lo de menos, la generación de productos inmobiliarios innovadores y diferenciados para el usuario final.
2) Las externalidades negativas: el rescate del sistema bancario español tras el “crack inmobiliario” oscila entre los 90.000 y los 110.000 M€ (en función de la fuente) pagados a costa del erario público.
REAL ESTATE SPAIN, EL HOMBRE QUE OLVIDA SU HISTORIA…
Dicen que “el hombre que olvida su historia…está condenado a repetirla”. Repetimos la reflexión del post anterior ahora que parece que lo peor ya ha pasado y la euforia inunda el mercado… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Real Estate Spain, a la «retaguardia» de la técnica…
Comentando hoy el día a día con un agente inmobiliario y amigo, repasábamos la operativa una de las operaciones de edificios en venta de cierto calado en Madrid en la que está interviniendo. Siendo un caso concreto, creo que no dista mucho de la realidad del día a día del sector. Realmente para reflexionar sobre nuestro sector y … sobre nuestro país.
REAL ESTATE SPAIN, LA OPERATIVA DE UN “DEAL” HOY
Veamos los pasos de este ejemplo representativo en cuestión:
1) El propietario mandata sin exclusiva a tres agentes para intentar vender su edificio.
2) El “Agente 1” comparte la información sobre la propuesta de inversión con otros agentes, entre otros con el “Agente 4”.
3) El “Agente 4” contacta a su vez con otros agentes y arquitectos.
4) Un “Arquitecto” contactado encuentra un cliente “Inversor” que puede estar interesado en el edificio.
5) «Propietario», «Agente 1», «Agente 4», «Arquitecto» e «Inversor» se sientan en una mesa para negociar y cerrar el deal.
Edificios en venta – Comercialización tradicional
REAL ESTATE SPAIN, LA DISTRIBUCIÓN DE INCENTIVOS DEL “DEAL”
Visto el proceso anterior, y antes de sentarse a la mesa, “Agente 1”, “Agente 4” y “Arquitecto” pactan la siguiente distribución de incentivos;
1) El “Agente 1” pacta con el “Propietario” que la comisión a percibir será del X%, del que conservará el 0,25X% tras compartirlo con “Arquitecto” y “Agente 4”.
2) El “Arquitecto”, aparte de realizar los proyectos y dirección de obra para el «Inversor», recibirá el 0,5X% de incentivo del “Agente 1”.
3) El “Agente 4” recibe también el 0,25X% del “Agente 1”.
Una pregunta nos asalta… ¿conocerá el “Inversor” que su “Arquitecto” es arte y parte en la transacción? ¿Cómo actuaría de saberlo?
REAL ESTATE SPAIN, ¿ACASO NO TENDRÍA SENTIDO…?
1) Que «Propietario» e «Inversor» tuvieran un canal para ponerse en contacto de forma directa?
2) Que el «Propietario» o el «Inversor», de necesitar consultoría, contrataran a el «Agente» mas ducho en la tipología de inmueble en cuestión?
3) Que el «Inversor» pudiese elegir el «Arquitecto» técnicamente más preparado para esa tipología de proyecto y no por «imposición circunstancial»?
REAL ESTATE SPAIN, A LA TRISTE RETAGUARDIA DE LA TÉCNICA
En definitiva, esta es la “transparente”,»sofisticada», “tecnológica”, «rápida» y “económica” operativa del sector inmobiliario a día de hoy en España.
Prima de riesgo, paro, reforma laboral… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Follow us in: