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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Industrial Madrid (1T 2023)
El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet). De este total 197,7 M€ pertenecen al mercado industrial de Madrid. Comparado con el primer trimestre del año anterior (333,7 M€), ha presentado un descenso aproximadamente un 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 49%.
En este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 15,2 M€ y con volúmenes entre 2 y 170 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 es el que cuenta con mayor inversión con 116,9 M€ que representa el 59,15% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-42 con un 14,58%, el tercero el eje A-4 con el 14,52% y finalmente el eje A-3 con el 11,89% de la inversión, dentro del eje A-1 no se ha registrado actividad en el trimestre.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,74%), seguida de la 1ª (28,83%) y finalmente la segunda (15,43%). El mercado parece que se ha enfocado en el «last mile» y en los desarrollos en suelo más asequible, principalmente en este caso en el polígono «El Ruiseñor» de Guadalajara.
Inversión por barrios
Mirando en detalle la inversión en los barrios y polígonos de la primera corona, Los Ahijones (11,08%), Villaverde (7,6%) y Carpetania (7,28%) aglomeran los desarrollos de última milla en la capital, absorbiendo el 25% de la inversión total.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,4%) y core (8,6%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción fuerte, por ahora.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,43% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 6,80% durante el primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado industrial en Madrid ha experimentado una corrección drástica de volumen de inversión con menor corrección de valor que el mercado de oficinas, seguramente debido a que la robustez que está mostrando el mercado de alquiler (absorción) genera confianza del inversor en este «asset class» por encima de otros. Los principales actores del mercado «core» son sociedades cotizadas francesas que han visto en España un nicho interesante para su inversión, sobre todo en operaciones de sale & leaseback. La inversión value added sigue dominando el mercado, principalmente concentrada en última milla de primera corona y logística tradicional de rentas más económicas de tercera corona. Veremos si la absorción en trimestres futuros hace buenas estas inversiones o vienen tiempos de digestión más lenta del pipeline actual.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Inversión Industrial Barcelona (1T 2023)
El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industral barcelonés cuenta con una inversión de 165,5 M€, comparado con el primer trimestre del año anterior, ha presentado un descenso aproximadamente del 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 19%.
En este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias en el sector industrial de Barcelona, con un valor medio de 23,64 M€ y con volúmenes entre 8 y 52 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 con un 42,9% del total, es el eje con mayor inversión, AP-7 (Norte) con un 38,67% , AP-7 (Sur) con un 13,29% y por último el eje C-32 con un 5,14% de la inversión. Dentro del eje C-58 no se ha registrado actividad en este trimestre.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión estado en los activos «last mile» de la 1ª corona (75,83%), seguida de la 2ª (13,29%) y finalmente la tercera (10,88%). La mayor parte de la actividad inversora se ha centrado Barcelona provincia, principalmente en los polígonos de Santa Perpetua de Mogoda y L’Hospitalet de Llobregat.
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, el 88% del total se concentra en la primera corona, La Florida (23,97%), Riereta (35,62%), Marina Prat Vermell (13,01%) aglomeran las inversiones en Barcelona y alrededores. Dentro de la segunda corona, Can Catala (12,33%) y en la tercer corona el Poligono Industrial Constantí (15,07%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (65,56%) y core (34,44%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción muy fuerte, por ahora. 
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,30% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del -8,57% debido al ajuste de yields durante este primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que en el mercado industrial de Barcelona se ha producido un descenso considerable en el volumen de la inversión, que ha realizado un ajuste brusco en los tres últimos trimestres. Los valores de capitalización no se han ajustado en el mismo orden debido a la presión de las rentas al alza por la pujante absorción, que genera contratos indexados a una inflación interesante para el comprador. No cabe perder de vista que ningún mercado evoluciona al alza eternamente y que una entrada en recesión podría aumentar los periodos de digestión del pipeline actual, que actualmente encuentra inquilino con una rapidez desconocida en anteriores ciclos.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (1T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando asi un aumento del 11% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el aumento intertrimestral ha sido del 27%.
Durante este periodo se han registrado un total de 50 operaciones inmobiliarias del sector en España. Con valor medio de 24 M€.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, los mercados principales aglomeran casi el 85% de la inversión a nivel nacional. Siendo Zaragoza (28,4%) la provincia con mayor inversión en el sector, Valencia (22,22%), Barcelona (15,04%), León (14,68%), Guadalajara (10,48%) y por último Madrid (9,17%).
Dentro de los diferentes Ejes en el país los siguientes son los que han presentado mayor inversión, aglomerando un 87% del total durante este primer trimestre del año. En 1º lugar se encuentra el eje A-2 (50,19%), AP-7 Norte (16,4%) ,AP-71 (15,31%), A-3 (11,9)%) y por último AP-7 Sur (6,2%). 
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added ha liderado la inversión en el primer trimestre con el (83,67%) de las operaciones inmobiliarias, seguido de los perfiles core plus (0,77%) y core (15,56%). El desarrollo llaves en mano y especulativo sigue siendo el tractor de la inversión logística en España.
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España si bien ha ralentizado su crecimiento, sigue mostrando volúmenes de inversión mas sólidos que el resto de los «asset class». Se prevé que la inversión durante el año siga a niveles del 2022. Las yield prime han alcanzado una media de 4,75% entre Madrid y Barcelona, ajustando capital values desde 2022, cuestión que no ha causado un un descenso de la inversión a niveles absolutos.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (1T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 229 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona representando un 23,72% de la inversión total. Este trimestre ha presentado un aumento del 27% comparado con el primer trimestre del 2022 (175 M€), y en la línea del año pasado, se prevé un aumento en la inversión en los próximos trimestres.
Durante este periodo se han registrado un total de 18 operaciones inmobiliarias de oficinas en la provincia de Barcelona, con valor medio de 12,74 M€. 
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante los últimos trimestres del 2022 ha dominado la inversión en el Centro, en línea con lo ocurrido en el mercado de oficinas de Madrid. Este trimestre, predomina la inversión en la Periferia con el 39,66% del total, en segundo lugar se encuantra el NAN 38,12%, la zona Centro 13,03% y por ultimo la Descentralizada con un 9,19%.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios del área Metropolitana de Barcelona capital es principalmente más alta en 22@ (34,81%) , Finestrelles (17,14%), Gótico (16,7%) perteneciente a la zona Centro, Gracia (9,26%) dentro del CBD y por último el barrio Diagonal Mar ( 3,66%) dentro de NAN. Fuera de Barcelona destaca la inversión realizada por Mango en Palau Solita y Plegamans.
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (74,25%), core plus (21,39%) y core (4,36%). Sigue habiendo interés por la compra de desarrollos llave en mano con «riesgo inquilino» y en desarrollos inmobiliarios a riesgo, principalmente en 22@ y Finestrelles.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,10% (35 bps por encima de Madrid) en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de un edificio de oficinas prime y la compra de un bono español, no se ha producido un gran desplome de la inversión ya que la inflación (subyacente al 6,6%) a la que están indexados los contratos de alquiler ha amortiguado este efecto, generando expectativas de incremento de valor vía «numerador».
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 5% a sumar al ajuste de los últimos trimestres del 2022. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Un efecto claro de esta tendencia es que se comienzan a transaccionar proyectos llaves en mano a «4.500 €/m2» desde máximos en 2020 de «5.500-6.000 €/m2». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Esta «ley inmobiliaria» parece que ha sido olvidada en los últimos tiempos. Golpe de realidad para recordar.
Como conclusión podemos decir que el mercado de oficinas en Barcelona ha mostrado una caída fuerte de la inversión este trimestre, quizás más de manera coyuntural que marcando una tendencia. Históricamente los primeros trimestres no son especialmente activos en inversión en el mercado. Será importante analizar si en próximos trimestres sigue habiendo apetito de inversión por proyectos «llaves en mano» en 22@ donde se concentra actualmente el mayor porcentaje del pipeline de proyectos en Barcelona.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (1T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet). De este total 650 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, lo cual la sitúa, como es habitual, como principal foco de la inversión del sector. Este trimestre las oficinas han presentado un aumento del 45% de la inversión interanual y del 51% intertrimestral, sin acusar en gran medida, por ahora, el efecto que el incremento de los tipos de interés ha tenido en las yields.
En este trimestre se han registrado 25 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 25 M€ y con volúmenes entre 4 y 200 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, desde el segundo trimestre del año 2022 predomina la inversión en CBD con un volumen de 388 M€ que representan el 59,69% del total. En segundo puesto se coloca la zona Centro con un 20,15%. La zona Descentralizada 16,35% y la Periferia con un 3,81% comienzan a tener un peso residual. En periodos de incertidumbre, enfoque en lo prime.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Almagro (33,75%) y Castellana (30,44%) ubicados dentro del CBD. Delicias (12,48%) ubicado en la zona Centro, Salvador (11,58%) y San Pascual (6%) pertenecientes a la zona Descentralizada y por último el barrio de Castillejos (5,75%) ubicado también en el Centro.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (36,14%), Core Plus (36,14%) y Core (55,17%). Comienza a notarse cierta ralentización en los proyectos value added por el incremento de los costes financieros asociados a este tipo de proyectos. De nuevo, en periodos de incertidumbre prima el «back to basics».
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 0,48% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de un edificio de oficinas prime y la compra de un bono español, no se ha producido un gran desplome de la inversión ya que la inflación (subyacente al 6,6%) a la que están indexados los contratos de alquiler ha amortiguado este efecto, provocando que el inmobiliario siga siendo al menos por ahora un destino preferente de la inversión.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 28% acumulado. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Esta «ley inmobiliaria» parece que ha sido olvidada en los últimos tiempos. Golpe de realidad para recordar.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid está mostrando mejor resilencia a la subida de tipos que el resto de España. El perfil de comprador a mutado de lo «institucional» a lo «familiar», sin ver disminuido en gran medida los volúmenes de inversión «pre- subida» de tipos. «Focus on prime» vendría a resumir el comportamiento del mercado este último trimestre.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas España (1T 2023)
El sector de oficinas alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso de un 11% interanual, acusando la incertidumbre del alza de los tipos de interés, siendo de esperar que la ralentización de los volúmenes de inversión permanezca hasta que los tipos de interés no alcancen su techo.
Durante este periodo se han registrado un total de 36 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 27,6 M€.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, los mercados principales aglomeran casi el 95% de la inversión a nivel nacional. Madrid (70,57%) y Barcelona (23,51%) dejan como residual la inversión en otras provincias como Zaragoza (2,18%), Málaga (2,08%) y A Coruña (1,66%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre value added (45,81%), core plus (12,97%) y core (41,22%). Sigue habiendo interés en los desarrollos llaves en mano con «riesgo inquilino» en mercados como Barcelona y Málaga, ya sea por su elevada absorción o por la carencia de oferta de edificios de calidad.
Como conclusión podemos decir que a nivel macro, el mercado de oficinas de España a comenzado a mostrar la contracción prevista desde el cambio de ciclo financiero de mediados de 2022. Estimamos una evolución en la línea del primer trimestre por lo menos hasta 3T 2023 donde el mercado descuenta que los tipos pueden llegar a su máximo.
Los inversores a corto-medio plazo que hayan comprado en los últimos 2 años afrontan escenarios en los que el valor de sus activos, puede estar por debajo de precio de adquisición si un buen asset management o la inflacción no lo remedian.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 1T 2023 (El parón que no llega)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
La inversión crece durante el primer trimestre
Según se aprecia en el gráfico, este primer trimestre del año ha presentado un aumento notorio en la inversión inmobiliaria. A su vez, la inversión interanual aumentó un 23% aproximadamente. Dentro de los diferentes sectores, unos se han comportado mejor que otros siendo el sanitario (239%) el que ha incrementado su inversión en mayor medida. El hotelero (54,62%), las residencias de tercera edad (14,12%) siguen también su evolución al alza. En el lado contrario, los sectores comercial (-54%) y oficinas (-16,25%) son los que han experimentado una evolución a la baja.
El bajón que no llega
Debido al efecto de la subida de tipos y la inflación todavía sin contener, era una previsión común el posible estancamiento de la inversión inmobiliaria. Por el contrario, y creo que todavía nadie sabe muy bien el por qué, el volumen de inversión está evolucionando positivamente de manera relativa y absoluta, sin ningún sector teniendo un pinchazo llamativo. Veremos que evolución tiene el sector antes posibles nuevas subidas de tipos
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 4T 2022 (Buen rush final)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el cuarto trimestre del 2022 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Aumento en la inversión inmobiliaria
Como se aprecia en el gráfico, este trimestre ha presentado una la inversión inmobiliaria de 7,4 B€, un 12% mayor que el trimestre anterior, pero alrededor de un 15% inferior al último trimestre de 2021.
Dentro de los diferentes sectores, unos se han comportado mejor que otros siendo el comercial nuevamente el que mejor evolución (80,52%), seguido por los sectores sanitario (37%) y hotelero (20,27%). Los sectores que han ido en declive son los siguientes, residencias (-70,16%), industrial (-57%), oficinas (-23,66%) y residencial (-7,29%).
Buen final de año pero comienzo de ralentización
Pese a la disminución del 15% de la inversión trimestral interanual, las cifras absolutas siguen siendo positivas. El aumento de las yields exigidas por los inversores en línea con las subidas de tipos de interés provocan que demanda y oferta tengan un encuentro más difícil que hace unos trimestres, por ahora nada trágico. Los compradores sin apalancamiento son los principales actores del momento, aprovechándose de la coyuntura y de una exigencia de rentabilidad mas comedida que los inversores mas institucionales.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 3T 2022 (Reajuste de yields en marcha)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre del 2022 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
La inversión inmobiliaria sigue en aumento
Según se aprecia en el gráfico, durante el tercer trimestre del 2021 se acumuló una inversión de 6,6 billones. En esta tercera parte del 2022 vemos que la inversiones inmobiliaria ha aumentado 1.400 M€. Comparado con el último trimestre del año anterior, presenta un aumento del 21 % interanual aproximadamente.
Dentro de los diferentes sectores, podemos distinguir lo siguiente, el comercial y aparcamientos presentan un aumento considerable con respecto al 2021. Los sectores hotelero (33,87%) e industrial (44%) siguen en crecimiento, presentando las oficinas presentan un leve descenso (-7%), debido a la incertidumbre en cuanto a la evolución al alza de los yields.
Reajuste de precios mediante expansión de yields en marcha
Si bien la inversión inmobiliaria este trimestre es inferior a los 9,5 billones del trimestre pasado, el incremento interanual sigue siendo positivo. Los precios de los activos de inversión han comenzado su ajuste debido a la expansión de yields debida al alza de los tipos de interés. Actores sin necesidad de financiación han empezado a aumentar su protagonismo en el mercado y se espera que así siga siendo hasta que los tipos de interés alcancen máximos, para lo que parece que aun quedan un par de trimestres por delante.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 2T 2022 (Nuevo entorno de tipos)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre del 2022 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Aumento de la inversión inmobiliaria
Como se aprecia en el gráfico, este trimestre ha presentado una inversión inmobiliaria notoriamente alta (9,5 B€) con respecto al primer trimestre del año. Comparada con el segundo trimestre del 2021 presenta un aumento del 36% de la inversión interanual.
Los diferentes sectores ha presentado cambios significativos con respecto al año anterior. El sanitario es el sector con mayor aumento relativo de la inversión, de 30 M€ a 231 M€ interanual, ejemplificando el apetito inversor por los sectores relacionados con el healthcare. Importante recuperación del sector retail del 300% habiendo de nuevo apetito por los centros comerciales y continuando el máximo interés por las medianas comerciales.
Vuelta a la normalidad inversora, ¿y la subida de tipos?
A fecha de hoy el BCE ha realizado una subida de los tipos de interés del 0,50%. A su vez La Reserva Federal (FED) también ha subido el tipo de interés 0,75% puntos más, encontrándose este en un 1,50%.
Estas subidas, que se prevé que sigan produciéndose los próximos 3-4 trimestres, es altamente probable que provoquen reajuste en el precio de los activos por incremento de las yields exigidas por los inversores. Veremos si este ajuste es rápido hasta llegar a la «nueva realidad».
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