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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Industrial Madrid (3T 2023)
El sector industrial ha registrado este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial de Madrid ha tenido una inversión de 255,1 M€, comparado con el tercer trimestre del año anterior a presentado un descenso del 33% interanual.
En este trimestre se han registrado un total de 19 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 13,43 M€ y con volúmenes entre 2 y 110 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 48 operaciones durante el 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 continúa al alza con él (47,01%) de la inversión, seguido del A-42 (23,52%), A-4 con el (18,62%), el eje A-3 (5,68%) y por último el eje con menor inversión es el A-6 con una inversión de 13,2 M€ que representa él 5,17% del total. Si bien no es mucho, a lo largo del año e incluso durante los últimos trimestres del 2022, no se habían registrado operaciones dentro de este eje. 
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, al igual que en el último trimestre , la 3ª corona (53,5%), en segundo lugar se encuentra la 1ª corona (26,9%) y la 2ª corona (19,6%). 
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, aglomerando el 85,29% del total, en primer lugar se encuentra Abardiales (23,39%), seguido de Parque Tecnológico Lineal (17,23%), Centro Transporte Coslada (14,57%), los polígonos de R2, Polígono Torres de la Alameda y Plataforma Central Iberum con el (12,31%) cada uno de ellos y por último el Polígono Industrial Torija. 
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (83.7%) y core (16.3%), ambas estrategias de inversión se encuentran aproximadamente a niveles del primer trimestre del año. 
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» continúa en los mismos valores durante todo el año (1,43%) lejos de los valores medios del último ciclo inmobiliario.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 13,85% durante lo que llevamos de año, atenuado en cierta medida por la evolución al alza de las bolsas rentas.
Como conclusión podemos decir que, la inversión inmobiliaria en el mercado de Madrid ha presentado un descenso del 50% intertrimestral y 33% interanual. Pese al brusco ajuste de la actividad inversora los capital values se está comportando mejor que en otros sectores por la solida evolución de la contratación que presiona las rentas al alza. Si bien dicha inversión no se encuentra a niveles del 2022, si que se observa un comportamiento bastante lineal en las últimos trimestres con inversiones medias de 350 M€. Las yields, a las que previsiblemente les queda recorrido al alza, han alcanzado valores no vistos desde 2017. Veremos donde está el límite.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Inversión Industrial Barcelona (3T 2023)
El sector industrial ha registrado este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés ha presentado una inversión de 179,2 M€. Comparado con el trimestre anterior ha presentado un aumento de aproximadamente el 30%. Y con un descenso del 71% interanual.
Durante este trimestre se registraron un total de 9 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor medio de 19 M€ y con volúmenes entre 10 y 100 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 30 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye en los siguientes ejes, AP-7 Sur con un elevado porcentaje (48,83%) cubriendo así aproximadamente la mitad del total, seguido del eje C-58 (26,06%), AP-7 Norte (18,42%) y por último el A-2 (6,7%). El eje C-58 continúa sin registrar actividad durante este año.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el principal foco de inversión es en la 3ª corona ocupando el (51,17%) del total, seguida de la 2ª corona (48,83%). No se han registrado operaciones inmobiliarias dentro de la 1ª corona durante este tercer trimestre.
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, en primer lugar dentro de la tercer corona, Mas Sunyer (33,48%), Santa Anna (11,72%), Els Plans de la Sala (5,97%). Dentro de la segunda corona se encuentra, Farigola (20,09%), Casanova (15,35%), Pla de les Gavarreres y Mas Reixach con el (6,7%) cada uno de ellos, aglomerando así las inversiones en los alrededores de la provincia.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, el value added (94,03%) notablemente continúa liderando en cuanto a su inversión y core (5.97%) con un leve aumento comparado con niveles del trimestre anterior.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se mantiene a los mismos niveles desde inicio de año (1,28%), todavía lejos de los 300-400 bps de el último ciclo inmobiliario.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 15,76% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión podemos decir que, la inversión inmobiliaria en el mercado barcelonés se ha comportado mejor que en los últimos trimestres, con un leve aumento en la misma. Dentro de los diferentes ejes el eje A-2 ha mostrado un gran descenso en cuanto a su inversión, comparada con el segundo trimestre del año en el cual registró el 50% de la inversión total. Pese a las subidas de tipos de interés, que genera que el mercado inmobiliario se vea afectado, el sector industrial barcelonés se mantiene a flote, con volúmenes de inversión mantenidos, siendo de los pocos sectores donde la inversión institucional sigue «activa».
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (3T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 56% tanto interanual y como intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 35 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 15,5 M€ y con volúmenes entre 2,5 y 180 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 144 operaciones.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Barcelona (24,78%), Madrid (24,67%), Toledo (22,35%), Tarragona (12,48%), Guadalajara (6,03%), Valencia (3,01%), Murcia (2,58%), Navarra (1,79%), Zaragoza (1,79%) y por último Sevilla con un (o,52%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el 88,17% de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión serían; A-2 (29,22%), AP-7 Sur (18,61%), A-42 (12,48%), A-4 (10,4%), C-58 (9,71%), AP-7 Norte (7,38%), A-3 (5,09%), A-6 (2,74%), A-7 (2,58%) y A-15 (1,79%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added continua liderando la inversión con el (72,9%) aún así presenta un leve descenso con respecto al trimestre anterior, seguido de los perfiles core (25,26%) y core plus (1,83%).
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España ha presentado un notable descenso en cuanto a la inversión, aún conservando volúmenes de inversión relevantes. El alza de los tipos de interés, y por tanto de las yields exigidas, hace más difícil el cierre de operaciones. Los compradores «Core» entre 2019-2022 ven como sus activos acumulan minusvalías latentes que en función de los plazos de desinversión del propietario y sus vencimientos de deuda, puede acabar desembocando en «ventas a pérdida» en los próximos trimestres. Los inversores value added siguen pudiendo tangibilizar buenos márgenes en sus «exits» pese a la coyuntura, ya que el mercado de alquiler sigue mostrándose resiliente por el momento, consiguiendo los activos ponerse «en carga» con cierta celeridad.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (3T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 61,3 M€ pertenecen al mercado de Barcelona representando casi el 10% de la inversión total.
Este trimestre ha presentado un gran descenso tanto interanual como intertrimestral, siendo estos de aproximadamente el 97% en el primer caso y del 86% en el segundo. Durante este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 8,75 M€ y con volúmenes entre 3 y 24 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión en la zona Centro con el 63,44% del total, siendo el foco de inversión desde inicios del año, seguida de la Descentralizada con el 18,77% y por último la zona Periferia 17,79%. Por otra parte, la zona NAN no ha presentado actividad inversora durante este trimestre.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área Metropolitana de Barcelona se han concentrado en el barrio de Can Pi (39,97%) perteneciente a la zona Periferia, Gótico (38,34%), Sagrada Familia (6,2%) dentro de la zona Centro y por último el barrio Parc Central (15,5%) dentro de la Descentralizada.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (53,83%) y core (46,17%), aunque dado lo exiguo de operaciones y volúmenes, no permite sacra excesivas conclusiones.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 0,88% (al igual que en el mercado Madrileño) presentando un descenso de aproximadamente 20 bps, continua estando lejos de la media desde 2,30% desde el 2014, lo que hace prever que el ajuste no se ha acabado de realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 8,72% acumulado durante este año, siguiendo la tendencia del año anterior.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Barcelona ha presentado un considerable descenso en su inversión en comparación con los primeros dos trimestres del año, marcando el mínimo trimestral desde comienzos de 2014. La coyuntura de tipos y financiación actual se añade a que el principal mercado de nuevas oficinas en Barcelona (22@) comienza a tener una absorción más lenta que los últimos años, lo que ralentiza la salida al mercado de productos «en carga» atractivos para el inversor final.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (3T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este trimestre una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 314,2 M€ pertenecen a la provincia de Madrid representando el 55,86% del total. Con respecto al año anterior, ha disminuido la inversión interanual aproximadamente un 61%.
Durante este trimestre se han registrado 15 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con un valor medio de 21 M€ y con volúmenes entre 2 y 82 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 55 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre la inversión se ha concentrado principalmente en la Periferia con un volumen de 124 M€, representando el 39,31% del total. En segundo lugar, se encuentra la zona Centro con un 35,55% . La zona CBD con un 17,82%, presentado asi un gran descenso en su inversión con respecto al trimestre anterior en el que contaba con casi el 44% del total. Por último, la zona Descentralizada con el 7,32% del total.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Parque Tecnológico de Tres cantos (25,14%), Fuente del Berro (22,82%) y Salamanca (17,82%) concentrando aproximadamente el 66% de la inversión. Arroyo de la Vega (14,16%), Arguelles (12,73%) y Atalaya (7,32%), completan este orden la actividad inversora de la capital.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (50,29%) que continua siendo el principal foco, core plus (26,89%) y value added (22,82%) presentando esta última una gran ralentización en este último trimestre.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» está en niveles del 0,88%, en línea con el último trimestre más de un 50% por debajo de la media de los últimos 10 años, con lo que parece que aun queda ajuste por realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 125 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 16,31%, 10 puntos básicos más que el último trimestre.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid ha presentado cierta mejoría con respecto al trimestre anterior con un aumento del 77% de la inversión. El ajuste de precios sigue su curso sin expectativas de freno en el corto plazo. Los bancos centrales han dado un respiro, pero el gap entre la rentabilidad inmobiliaria prime y el bono español sigue siendo demasiado exigua. Family offices sin necesidad de financiación siguen siendo los principales protagonistas a la espera de que más vendedores asuman que el panorama no va a mejorar en el corto plazo y que quizás esperar no sea la mejor opción.
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Inversión Oficinas España (3T 2023)
El sector de oficinas ha alcanzado durante este tercer trimestre del año una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 62% interanual y una bajada del 5,37% intertrimestral.
Durante este trimestre se registraron un total de 24 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 25 M€. Desde comienzos de año se acumulan 85 operaciones inmobiliarias de oficinas.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, los mercados principales aglomeran el 94% de la inversión a nivel nacional. Durante este trimestre las provincias que han contado con mayor inversión son Madrid con el 55,86% del total y Almería (Parque Tecnológico) con el 17,89% dejan como residual la inversión en otras provincias como Vizcaya (11,35%), Barcelona (10,9%), que presenta un descenso radical con respecto al trimestre anterior.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre core (42,48%), value added (41,03%), principalmente enfocados en proyectos de uso propio públicos y privados.
Como conclusión decir que la inversión dentro del sector de oficinas en España ha experimentado un descenso muy acusado desde finales de 2022 debido a la escalada de los tipos de interés, con una disminución interanual del 62%. La oferta sigue sin asimilar un descenso de los precios de los activos por encima del 20-25% por ajustes al alza de yields lo que hace que las operaciones no se crucen, limitándose el perfil de compradores a family offices sin necesidad de financiación. Madrid, con casi el 56% del mercado de inversión, aguanta mejor el tipo que Barcelona por ahora.
La tendencia en volumen de inversión sigue a la baja respecto el segundo trimestre , lo que hace pensar que queda ajuste por realizar. Esperemos no ser, cómo siempre, los últimos en Europa en darnos cuenta que los precios han bajado y que a muchos inversores compradores de «core» entre 2019 y 2022 con plazos de desinversión y estructuras de financiación «acotadas en el tiempo», les va a tocar aflorar pérdidas. Mejor perder que perder más.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 3T 2023 (Atonía inversora)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el tercer trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Descenso en la inversión inmobiliaria durante el tercer trimestre
Según se aprecia en el gráfico, el tercer trimestre del año ha presentado una inversión de 4,6 B€, produciéndose un descenso en la inversión inmobiliaria del 43% interanual y del 16% intertrimestral.
Dentro de los diferentes sectores, han presentado un aumento considerable los aparcamientos (734%), el sanitario (158%) y residencial (51%). El sector comercial ha presentado un leve aumento del (6,81%). En cambio, el resto de sectores ha mostrado claros síntomas de ralentización con considerables retrocesos interanuales, residencias (-77,73%), el industrial (-59,05%) y oficinas (-5,35%).
El living y hotelero aguantan el tipo
Como conclusión, podemos decir que unos sectores se han comportado mejor que otros, siendo el residencial en todas sus versiones (living, coliving, senior living…) y el hoteleros los que, a pesar de la coyuntura de tipos y yields, continuan aguantando el tipo. El mercado descuenta que la demanda real de soluciones habitacionales superará a la oferta existente, superando por ahora las barreras de entrada para los inversores que el alza de yields y tipos provocan. Tanto la bajada interanual como la intertrimestral continuada augura que el ajuste de precios no se ha acabado de producir, provocando los volúmenes de inversiones trimestrales mas bajas de los últimos años. Los vendedores no quieren aflorar las pérdidas de valoración que han sufrido sus inmuebles de inversión, pero todo llegará. Paciencia.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (2T 2023)
El sector industrial ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés se ha anotado una inversión de 127,4 M€. Comparado con el trimestre anterior, ha presentado un descenso del 24% aproximadamente. Y con un descenso del 56% interanual.
Durante este trimestre se registraron un total de 10 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor medio de 12,74 M€ y con volúmenes entre 2 y 36 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 21 operaciones durante 2023. 
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye en los siguientes ejes, A-2 se mantiene a la cabeza con el 50,14% del total, AP-7 (Norte) con un 29,45%, AP-7 (Sur) con un 15,7% y por último el eje C-32 con un 4,71%. Dentro del eje C-58 no se ha registrado actividad este trimestre. 
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el principal foco de inversión es en la 2ª corona ocupando así el (93,25%) del total, seguida de la 1ª corona (4,71%) y finalmente la 3ª corona (2,04%). La mayor parte de la actividad inversora durante este trimestre se ha centrado en las afueras de Barcelona ciudad, principalmente en los polígonos de Granollers y Martorell. 
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, en primer lugar dentro de la segunda corona, Xamenes (48,1%), Congost (29,45%), Can Panyella (15,7%) aglomeran las inversiones en los alrededores de la provincia. Dentro de la primera corona el Mas Blau (4,71%) y en la tercer corona Sant Armengol (2,04%). 
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (81,86%), core plus (13,43%) y en último lugar el core (4,71%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se mantiene similar al trimestre anterior (1,28%), todavía lejos de los 300-400 bps de el último ciclo inmobiliario.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 9,80% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión de este trimestre podemos extraer que el ajuste de valor de los activos por expasión de yields se ha acelerado, pero que la inversión en su conjunto no ha tenido un ajuste «trágico» por el mantenido interés por el desarrollo de nuevos proyectos logísticos. La escasez de suelo logístico en Cataluña y la dificultad para desarrollarlo provoca que la oferta crezca a una velocidad inferior a la de Madrid y que por tanto, ajustes en la demanda de inversión tengan menos impacto en el precio de transacción.
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Inversión Industrial Madrid (2T 2023)
El sector industrial ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial de Madrid ha tenido una inversión de 503,6 M€, comparado con el segundo trimestre del año anterior a presentado un descenso del 70% interanual.
En este trimestre se han registrado un total de 16 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 31,4 M€ y con volúmenes entre 2 y 141 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 29 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-42 es el que cuenta con mayor inversión durante este trimestre con 160 M€ que representan el 31,77% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-1 con un 30,88%, el eje A-2 en tercer lugar con un 22%, el A-4 con el 14,95% y por último el eje con menor inversión es el A-3 con el 0,39%, si bien es poco ha presentado un leve aumento, ya que durante el trimestre pasado no se han registrado operaciones.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,17%), seguida de la 2ª corona (37,29%) y finalmente la 1ª corona (7,55%).
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Pilar de Abajo (4,03%) y El Lomo (3,63%), en la segunda corona, Los Ardales (18,13%), El Encin (9,07%) y Sur (9,17%) y dentro de la tercera corona Pradillos II (22,16%), Albardiales (11,55%), Villa de Azaña (10,07%), Los Picones (7,15%) y Polígono Industrial Torija (5,04%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,47%) y core (8,53%), ambas estrategias de inversión se encuentran a niveles del primer trimestre del año.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» continúa en los mismos valores que el trimestre anterior (1,41%) lejos de los valores medios del último ciclo inmobiliario.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, hasta la fecha el ajuste acumulado desde el inicio del ajuste de tipos es del 11,5%, con un ajuste vía yields del 12,5% moderado por el impacto del crecimiento de las rentas.
Como conclusión, podemos decir que en el mercado industrial de Madrid continua firme en volúmenes pese al ajuste de precio en curso. La inversión «Core» está mas contenida, pero la inversión en desarrollo sigue arrojando números sólidos, debido principalmente al gap entre «inversión/m2» y «precio/m2», que permite asumir al promotor dicho ajuste y seguir obteniendo un margen de promoción atractivo.
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Inversión Oficinas Madrid (2T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 139,9 M€ pertenecen al mercado de Madrid representando el 22% del total, con un ajuste intertrimestral del 80%.
Durante este trimestre se han registrado 14 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 10 M€ y con volúmenes entre 2 y 90 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 39 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre la inversión se ha concentrado principalmente en el CBD con un volumen de 74 M€ representando el 43,88% del total. En segundo puesto se encuentra la zona Centro con un 24,86%. La zona Descentralizada 23,68% y la Periferia con un 7,58% han presentado una inversión residual desde el punto de vista absoluto…
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Castellana (25,01%), Universidad (17,15%) y Sol (12,86%) concentrando un 55% de la inversión. Almenara (14,29%), Recoletos (13,67%), Vallecas (9,15%) y Simancas (7,86%), completan en este orden la actividad inversora de la capital.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (72,04%) dejando ver un gran avance en dichos proyectos y core (27,96%) donde sigue acusándose intensa ralentización.No ha habido operaciones en el segmento»Core plus».
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se ha mantenido a niveles del primer trimestre del año hasta un 0,40% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014, con lo que hay más ajuste por realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de 6,5% durante lo que llevamos de 2023. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo».
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid ha realizado un ajuste más que brusco este trimestre. El comprador «institucional» sigue desaparecido, y al no haber como en Barcelona un pipeline elevado de proyectos en desarrollo con un margen promotor que permita el ajuste necesario a las circunstancias, el producto core no ha registrado gran actividad. Cabe destacar que las dos operaciones de una de los principales inversores de oficinas del país han acabado en «minusvalías» respecto de la compra de dichos edificios en 2019. ¿Comenzaremos a ver operaciones a pérdidas de inversores que entraron en la parte menos favorable del ciclo?. Seguramente, sí.
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Iñigo Corres
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