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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Oficinas España (4T 2023)
El sector de oficinas ha alcanzado durante este cuarto trimestre del año una inversión de 790,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 28% interanual y un aumento del 32% intertrimestral, continua sin llegar a niveles del primer trimestre del año. En total durante este año se ha acumulado un total de 3 B€ de inversión de oficinas en España.
Durante este trimestre se registraron un total de 97 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 8,15 M€. Desde comienzos de año se acumulan 182 operaciones inmobiliarias de oficinas.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, la provincia de Madrid predomina en el sector de oficinas con el 35,55% de la inversión total. Seguido de la provincia de Sevilla (19,59%) que hasta la fecha no contaba con operaciones inmobiliarias del sector, siendo de mayor volumen un edificio de oficinas de aproximadamente 20.000 m2 adquirido por la Junta de Andalucía por 34 M€. Le sigue Barcelona (13,14%), Granada (5,33%) y Córdoba (5,01%). Con menor impacto se encuentran Almería (3,5%), Jaén (3,38%), Cádiz (3,34%), Málaga (2,97%), Illes Balears (2,62%), Huelva (2,24%), Las Palmas (1,71%), Alava (0,89%), Alicante (0,51%) y por último Castellón (0,24%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre core (62,53%), value added (24,88%) y core plus (12,59%).
Como conclusión, podemos decir que la actividad inversora dentro del sector de oficinas ha presentado un descenso del 28% interanual pero con un repunte del 32% intertrimestral. Este rebote intertrimestral corresponde a que comienza a haber cierto consenso de que los tipos han llegado a su máximo y que las futuras bajadas de la FED y el BCE (en este orden), aunque con cierta incertidumbre sobre la velocidad de las mismas, provocará un repunte al alza del valor de los activos inmobiliarios de inversión. Parece que puede ser un buen momento, adelantándose al mercado, para invertir en perspectiva de que a finales de año previsiblemente los activos de inversión serán más caros.
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Iñigo Corres
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Inversión Residencias 3ª Edad España 2023
El sector de residencias de tercera edad ha alcanzado durante este año una inversión de 1.121 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un leve descenso del 1,66% interanual comparados con los 1.140 M€ invertidos durante 2022. La inversión en este «vertical» continúa con su inercia positiva basada en una curva poblacional cuyo ratio «plazas de residencia/personas >65 años» sigue animando a los inversores a introducir nueva oferta en el mercado.
Durante este año se ha registrado un total de 127 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor promedio de 8,7 M€ y volúmenes entre 1 y 55 M€. Las localizaciones de que han registrado mayor inversión han sido Guipúzcoa y Madrid.
Inversión por provincias
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (151 M€), Guipúzcoa (123 M€), València (81 M€), Barcelona (78 M€), Zamora (45 M€), A Coruña y Alicante cada uno con una inversión de (38 M€) y Sevilla (36 M€).
Las provincias de Madrid (13,47%), Guipúzcoa (10,98%), València (7,23%), Barcelona (6,93%) y Zamora (4%) aglomeran el 42,6% del total en la inversión de España durante este año 2023. Con un impacto inferior, A Coruña (3,37%), Alicante (3,36%) y Sevilla (3,22%). Es destacable que la inversión en residencias no está tan centrada en mercados principales como pueden ser las oficinas y el industrial, inversiones nacionales e internacionales no están mostrando reparos en invertir en localizaciones secundarias o terciarias respaldadas por buenos contratos de alquiler.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (84,15%), core (12,17%) que como con otros segmentos de inversión se ha visto afectado por la subida de tipos de interés y de yields exigidas. Por último el perfil core plus con el 3,67% del total.
Según se aprecia en el gráfico, este año las residencias de tercera edad objeto de inversión, suman un total de 15.325 camas en España presentando un aumento de aproximadamente el 1% interanual . Las operaciones inmobiliarias de este año que cuentan con mayor unidades de camas son Residencia Geriatros Nuestra Señora del Camino, ubicada en La Virgen del Camino (León) con 341 unidades y Residencia Dumosvi Ca N’amell en Premià de Mar (Barcelona) con 311 unidades.
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado de residencias en España se mantiene a niveles de inversión del 2022, marcando niveles sostenidos de inversión anual en el entorno de 1 B€ y 15.000 camas durante los tres últimos años.
En la actualidad las personas mayores de 65 años en el país representan aproximadamente el 21% de la población (con un 9,9 millones de personas) con tendencia al alza debido a la estructura de la pirámide poblacional. Todavía hay margen para la introducción de nueva oferta, segón la OMS «5 camas/100 personas >65», que de servicio a la demanda del mercado en los próximos años.
Como hemos comentado en otros sectores, un aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo (si los problemas geopolíticos actuales lo permiten) y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores Core y Core Plus con enfoque residencias la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin.
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Iñigo Corres
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Inversión Hotelera España 2023
El sector hotelero ha alcanzado durante este año una inversión de 6,9 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un aumento del 10,22% interanual. Si bien dicha inversión no llega a su máximo histórico (en 2017 la inversión total alcanzó 7,6 B€) el sector lleva una buena inercia que no se ha resentido por la coyuntura, con unos fundamentales del sector turístico en España (85 millones de visitantes, ya por encima de los 83,5 millones del 2019) que mantiene su evolución positiva y animan al optimismo.
Durante este año se ha registrado un total de 297 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor promedio de 23 M€ y volúmenes entre 1 y 200 M€, concentrándose en su mayoría en hoteles de gama alta (58% en hoteles de 4 estrellas), siendo la operación más relevante del año la del Hotel Mandarin Oriental de Barcelona.
Inversión por provincias
Durante este año las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (1,5 B€), Illes Balears (1,1 B€), Barcelona (1 B€), Málaga (927 M€), Santa Cruz de Tenerife (404 M€) y Las Palmas (339 M€). El foco de inversión no ha variado en gran medida respecto de 2022. Madrid, Barcelona, Islas Baleares, Islas Canarias y la Costa del Sol son el principal foco de inversión del capital nacional y extranjero.
Dentro de las diferentes provincias, Madrid (21,2%), Illes Balears (15,58%), Barcelona (14,65%), Málaga (13,52%), Santa Cruz de Tenerife (5,89%) y Las Palmas de Gran Canaria (4,91%) aglomeran el 76% del total de este año, coincidiendo con ciudades con un turismo de ocio y negocio consolidado y destinos de costa con estacionalidad más baja.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución; value added (62,18%) que durante los últimos años a capitalizado el mayor volumen de inversión, core (29,32%) y core plus (8,5%), que mantienen su volumen de inversión histórica. Es importante recalcar que desde el Covid, la inversión en reposicionamiento de hoteles existentes es el principal foco de inversión de este mercado. Hoteles familiares gestionados en propiedad, obsoletos o «cuasi-obsoletos», son el objeto de deseo de inversores que buscan su margen en su reposicionamiento constructivo y operativo, de la mano de las principales marcas hoteleras, con contratos de arrendamiento o gestión.
Inversión por estrellas y tipología de inmueble
En cuanto a categoría, el foco de inversión siguen siendo los activos de alta categoría, siendo los hoteles de 5* (53,08%) el objeto de deseo principal de los inversores, seguido de los hoteles de 4* (36,87%). El 10% restante, se ha invertido en hoteles de menor categoría, con el objetivo principal de reposicionarlos.
Analizando la inversión por tipologías, campings y hostels acumulan menos del 1% de la inversión total, pero están destinados a aumentar su volumen. Durante 2023 los fondos enfocados en estos dos tipos de «asset class» han comenzado a ganar tracción inversora y estimamos que mantendrán esta tendencia.
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado hotelero en España ha sido de los pocos que ha crecido (10,22%) durante 2023, consolidando crecimientos sostenidos entre el 10% y el 20% durante el último lustro a excepción del año del Covid. Los buenos datos de atracción de turismo que está teniendo España, animan a los inversores a seguir confiando en este mercado. La inversión más impactada por la subida de los tipos de interés (Core, Core Plus) sí que ha notado este efecto, pero al ser residual dentro del volumen total, no ha afectado en gran medida a la inercia inversora del sector.
Las inversiones «value added», también afectadas por la subida de los costes financieros asociados a las obras de reposicionamiento y a las exit yields estimadas para los proyectos (generalmente a 12-24 meses vista), parece que tienen margen suficiente para poder asumir estos efectos, sin disminuir el apetito inversor por los mismos, siendo el principal foco inversor los hoteles de gama alta (4 y 5 estrellas) u hoteles que por su ubicación y dimensión pueden llegar a serlo tras su reposicionamiento. Importante reseñar, que las grandes cadenas españolas están volviendo a comprar hoteles tras años de políticas de desarrollo «asset light».
Como hemos comentado en otros sectores, un aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores Core y Core Plus con enfoque hotelero la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores más institucionales que durante estos últimos dos años han tenido una posición «wait and see», siendo mayor competencia para los family offices «desapalancados» locales que han acaparado la mayoría de las operaciones de inversión de perfil de riesgo bajo.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España 2023
El sector industrial en España ha alcanzado este año una inversión de 3,3 B€ (datos algoritmo DAO addmeet), presentando un descenso del 41% interanual. La inversión se encuentra a niveles del año 2020, cortando la tendencia de casi 6 B€ de media de los últimos dos años, pero siendo el cuarto volumen más elevado de los últimos 20 años.
Durante este año se han registrado un total de 156 operaciones inmobiliarias del sector industrial en España con valor promedio de 21,3 M€ y con volúmenes entre 2 y 110 M€. Las localizaciones de que han registrado mayor inversión han sido Illescas (Toledo), principal foco de inversión value added en el área de Madrid y Zaragoza, que se ha consolidado dentro del poker de ciudades favoritas para la inversión en logística.
Inversión por provincias
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (627 M€), Barcelona (404 M€), Toledo (386 M€), Zaragoza (379 M€), València (343 M€), Guadalajara (199 M€), León (159 M€), Murcia (128 M€) y Burgos (104 M€). Durante este año el perfil inversor «Value added», ha centrado sus inversiones principalmente en las provincias de Toledo, seguido de Madrid y Zaragoza.
Las provincias de Madrid (18,84%), Barcelona (12,14%), Toledo (11,59%), Zaragoza (11,4%) y València (10,3%) aglomeran el 64% del total en la inversión de España durante este año 2023. Con un impacto inferior, Guadalajara (5,99%) y León (4,76%) muestran importes relevantes, habiéndose convertido Villadangos del Páramo en un punto de referencia de la inversión logística en el noroeste de la península.
Inversión por Ejes y Coronas
El eje A-2 sigue consolidándose como el principal eje de atracción de inversión con el 28,14% de la inversión durante este año, seguido del A-1 (12,45%), A-42 (9,92%), A-3 (8,82%), AP-7 Norte (6,85%), A-4 (6,36%) y AP-7 Sur (5,91%) aglomeran el 78,45% del total. Ejes en la región noroeste y sureste de la península, hasta hace poco residuales, comienzan a coger tracción desde a perspectiva de la inversión inmobiliaria.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, en la 3ª corona (39,26%), en segundo lugar se encuentra la 1ª corona (30,67%) y por último la 2ª corona (30,07%). Sigue la tendencia al alza de la primera corona como destino de inversión impulsada por el desarrollo creciente de la logística de última milla.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (81,45%) el cual se mantiene predominante con más del 60% en su inversión cada año durante el último lustro, core (16,51%) y core plus (2,04%).
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado logístico en España ha presentado el ajuste relativo más brusco de los últimos veinte años (-41%), pero sigue conservando volúmenes de inversión muy por encima de la media de la última década…veníamos de muy arriba. La continua escalada de los tipos de interés en 2023 tanto en USA (del 4,50% al 5,25%) como en Europa (del 2,50% al 4,50%) ha provocado ajustes de valor vía denominador (compensados en menor medida por la inflación anual del 3,5%) que el vendedor no ha acabado de digerir para que se crucen tantas operaciones como en los últimos dos años.
Es llamativo que en esta año, la inversión en logística (3,3 B€) ha superado a la inversión en oficinas (3 B€), lo que nos da la medida de la evolución que ha tenido este «asset class» en el peso de las carteras de inversión de inversores inmobiliarios institucionales y familiares. El spread «yield oficinas prime» vs «yield industrial prime» se ha comprimido a 55 bps. El riesgo de comprar una buena nave logística en primera corona ya no es percibido como mucho mayor que comprar un edificio de oficinas en el CBD.
Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores «core» que durante estos últimos dos años no han tenido una posición «wait and see».
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Inversión Oficinas España 2023
El sector de oficinas ha alcanzado durante este año una inversión de 3 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 37% interanual. La inversión se encuentra a niveles del año 2011, marcando el peor dato de los últimos 10 años y la quinta peor cifra de los últimos 20 años.
Durante este año se han registrado un total de 178 operaciones inmobiliarias de oficinas en España con valor promedio de 17 M€ y con volúmenes entre 1 y 200 M€. Las principales operaciones de inversión se han producido en Madrid, siendo las de mayor dimensión José Abascal 56 y Almagro 9.
Inversión por provincias
Durante este año las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (1,4 B€), Barcelona (853 M€), Sevilla (159 M€), Almería (128 M€), Vizcaya (79 M€), Málaga (72 M€) y Granada y Illes Balears (42 M€). A diferencia de los últimos años, el inversor «Core», principal actor en este año, ha centrado más sus inversiones en Madrid que en Barcelona, lo que hace suponer que el mercado de inversión prime en Madrid ha sido considerado mejor «valor refugio» por los inversores mas conservadores en tiempos de mayor incertidumbre.
Como es habitual, Madrid (47,26%) y Barcelona (28,02%) han aglomerado alrededor del 75% del volumen de inversión anual. La operación de recompra de sus edificios por parte de la Junta de Andalucía (tras el sale & leasback de 2014) ha provocado que Sevilla (5,22%) y Almería (4,21%) tengan un volumen inusualmente relevante. Finalmente es reseñable el volumen de Vizcaya (2,59%), impulsado por la inversión de AA.PP para nuevos edificios administrativos y de fondos franceses que han encontrado en estos mercados secundarios las nuevas yields al alza exigidas e imposibles de encontrar en mercados más primarios.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (41,67%) siendo este el que cuenta con mayor porcentaje en su inversión desde el año 2018, value added (41,3%) y core plus (17,03%). Clara tendencia a la búsqueda de lo «estable y seguro a largo plazo» en periodos con bastantes ejes de incertidumbre (inflación, geopolítica, tipos de interés) como los actuales.
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado de oficinas en España ha presentado el ajuste más brusco de la última década excluyendo el «parón» provocado por la pandemia en 2020. Si bien el total de la inversión ha disminuido, el número de operaciones inmobiliarias ha presentado un leve aumento comparado con los últimos tres años donde se han registrado aproximadamente 140 operaciones cada año. La continua escalada de los tipos de interés en 2023 tanto en USA (del 4,50% al 5,25%) como en Europa (del 2,50% al 4,50%) ha provocado ajustes de valor vía denominador (compensados en menor medida por la inflación anual del 3,5%) que el vendedor no ha acabado de digerir para que se crucen más operaciones.
Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores más institucionales que durante estos últimos dos años han tenido una posición «wait and see», siendo mayor competencia para los family offices «desapalancados» locales que han acaparado la mayoría de las operaciones de inversión.
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Inversión Industrial Madrid (3T 2023)
El sector industrial ha registrado este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial de Madrid ha tenido una inversión de 255,1 M€, comparado con el tercer trimestre del año anterior a presentado un descenso del 33% interanual.
En este trimestre se han registrado un total de 19 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 13,43 M€ y con volúmenes entre 2 y 110 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 48 operaciones durante el 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 continúa al alza con él (47,01%) de la inversión, seguido del A-42 (23,52%), A-4 con el (18,62%), el eje A-3 (5,68%) y por último el eje con menor inversión es el A-6 con una inversión de 13,2 M€ que representa él 5,17% del total. Si bien no es mucho, a lo largo del año e incluso durante los últimos trimestres del 2022, no se habían registrado operaciones dentro de este eje. 
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, al igual que en el último trimestre , la 3ª corona (53,5%), en segundo lugar se encuentra la 1ª corona (26,9%) y la 2ª corona (19,6%). 
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, aglomerando el 85,29% del total, en primer lugar se encuentra Abardiales (23,39%), seguido de Parque Tecnológico Lineal (17,23%), Centro Transporte Coslada (14,57%), los polígonos de R2, Polígono Torres de la Alameda y Plataforma Central Iberum con el (12,31%) cada uno de ellos y por último el Polígono Industrial Torija. 
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (83.7%) y core (16.3%), ambas estrategias de inversión se encuentran aproximadamente a niveles del primer trimestre del año. 
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» continúa en los mismos valores durante todo el año (1,43%) lejos de los valores medios del último ciclo inmobiliario.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 13,85% durante lo que llevamos de año, atenuado en cierta medida por la evolución al alza de las bolsas rentas.
Como conclusión podemos decir que, la inversión inmobiliaria en el mercado de Madrid ha presentado un descenso del 50% intertrimestral y 33% interanual. Pese al brusco ajuste de la actividad inversora los capital values se está comportando mejor que en otros sectores por la solida evolución de la contratación que presiona las rentas al alza. Si bien dicha inversión no se encuentra a niveles del 2022, si que se observa un comportamiento bastante lineal en las últimos trimestres con inversiones medias de 350 M€. Las yields, a las que previsiblemente les queda recorrido al alza, han alcanzado valores no vistos desde 2017. Veremos donde está el límite.
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Inversión Industrial Barcelona (3T 2023)
El sector industrial ha registrado este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés ha presentado una inversión de 179,2 M€. Comparado con el trimestre anterior ha presentado un aumento de aproximadamente el 30%. Y con un descenso del 71% interanual.
Durante este trimestre se registraron un total de 9 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor medio de 19 M€ y con volúmenes entre 10 y 100 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 30 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye en los siguientes ejes, AP-7 Sur con un elevado porcentaje (48,83%) cubriendo así aproximadamente la mitad del total, seguido del eje C-58 (26,06%), AP-7 Norte (18,42%) y por último el A-2 (6,7%). El eje C-58 continúa sin registrar actividad durante este año.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el principal foco de inversión es en la 3ª corona ocupando el (51,17%) del total, seguida de la 2ª corona (48,83%). No se han registrado operaciones inmobiliarias dentro de la 1ª corona durante este tercer trimestre.
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, en primer lugar dentro de la tercer corona, Mas Sunyer (33,48%), Santa Anna (11,72%), Els Plans de la Sala (5,97%). Dentro de la segunda corona se encuentra, Farigola (20,09%), Casanova (15,35%), Pla de les Gavarreres y Mas Reixach con el (6,7%) cada uno de ellos, aglomerando así las inversiones en los alrededores de la provincia.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, el value added (94,03%) notablemente continúa liderando en cuanto a su inversión y core (5.97%) con un leve aumento comparado con niveles del trimestre anterior.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se mantiene a los mismos niveles desde inicio de año (1,28%), todavía lejos de los 300-400 bps de el último ciclo inmobiliario.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 15,76% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión podemos decir que, la inversión inmobiliaria en el mercado barcelonés se ha comportado mejor que en los últimos trimestres, con un leve aumento en la misma. Dentro de los diferentes ejes el eje A-2 ha mostrado un gran descenso en cuanto a su inversión, comparada con el segundo trimestre del año en el cual registró el 50% de la inversión total. Pese a las subidas de tipos de interés, que genera que el mercado inmobiliario se vea afectado, el sector industrial barcelonés se mantiene a flote, con volúmenes de inversión mantenidos, siendo de los pocos sectores donde la inversión institucional sigue «activa».
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (3T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 56% tanto interanual y como intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 35 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 15,5 M€ y con volúmenes entre 2,5 y 180 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 144 operaciones.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Barcelona (24,78%), Madrid (24,67%), Toledo (22,35%), Tarragona (12,48%), Guadalajara (6,03%), Valencia (3,01%), Murcia (2,58%), Navarra (1,79%), Zaragoza (1,79%) y por último Sevilla con un (o,52%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el 88,17% de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión serían; A-2 (29,22%), AP-7 Sur (18,61%), A-42 (12,48%), A-4 (10,4%), C-58 (9,71%), AP-7 Norte (7,38%), A-3 (5,09%), A-6 (2,74%), A-7 (2,58%) y A-15 (1,79%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added continua liderando la inversión con el (72,9%) aún así presenta un leve descenso con respecto al trimestre anterior, seguido de los perfiles core (25,26%) y core plus (1,83%).
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España ha presentado un notable descenso en cuanto a la inversión, aún conservando volúmenes de inversión relevantes. El alza de los tipos de interés, y por tanto de las yields exigidas, hace más difícil el cierre de operaciones. Los compradores «Core» entre 2019-2022 ven como sus activos acumulan minusvalías latentes que en función de los plazos de desinversión del propietario y sus vencimientos de deuda, puede acabar desembocando en «ventas a pérdida» en los próximos trimestres. Los inversores value added siguen pudiendo tangibilizar buenos márgenes en sus «exits» pese a la coyuntura, ya que el mercado de alquiler sigue mostrándose resiliente por el momento, consiguiendo los activos ponerse «en carga» con cierta celeridad.
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Inversión Oficinas Barcelona (3T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 61,3 M€ pertenecen al mercado de Barcelona representando casi el 10% de la inversión total.
Este trimestre ha presentado un gran descenso tanto interanual como intertrimestral, siendo estos de aproximadamente el 97% en el primer caso y del 86% en el segundo. Durante este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 8,75 M€ y con volúmenes entre 3 y 24 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión en la zona Centro con el 63,44% del total, siendo el foco de inversión desde inicios del año, seguida de la Descentralizada con el 18,77% y por último la zona Periferia 17,79%. Por otra parte, la zona NAN no ha presentado actividad inversora durante este trimestre.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área Metropolitana de Barcelona se han concentrado en el barrio de Can Pi (39,97%) perteneciente a la zona Periferia, Gótico (38,34%), Sagrada Familia (6,2%) dentro de la zona Centro y por último el barrio Parc Central (15,5%) dentro de la Descentralizada.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (53,83%) y core (46,17%), aunque dado lo exiguo de operaciones y volúmenes, no permite sacra excesivas conclusiones.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 0,88% (al igual que en el mercado Madrileño) presentando un descenso de aproximadamente 20 bps, continua estando lejos de la media desde 2,30% desde el 2014, lo que hace prever que el ajuste no se ha acabado de realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 8,72% acumulado durante este año, siguiendo la tendencia del año anterior.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Barcelona ha presentado un considerable descenso en su inversión en comparación con los primeros dos trimestres del año, marcando el mínimo trimestral desde comienzos de 2014. La coyuntura de tipos y financiación actual se añade a que el principal mercado de nuevas oficinas en Barcelona (22@) comienza a tener una absorción más lenta que los últimos años, lo que ralentiza la salida al mercado de productos «en carga» atractivos para el inversor final.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (3T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este trimestre una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 314,2 M€ pertenecen a la provincia de Madrid representando el 55,86% del total. Con respecto al año anterior, ha disminuido la inversión interanual aproximadamente un 61%.
Durante este trimestre se han registrado 15 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con un valor medio de 21 M€ y con volúmenes entre 2 y 82 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 55 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre la inversión se ha concentrado principalmente en la Periferia con un volumen de 124 M€, representando el 39,31% del total. En segundo lugar, se encuentra la zona Centro con un 35,55% . La zona CBD con un 17,82%, presentado asi un gran descenso en su inversión con respecto al trimestre anterior en el que contaba con casi el 44% del total. Por último, la zona Descentralizada con el 7,32% del total.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Parque Tecnológico de Tres cantos (25,14%), Fuente del Berro (22,82%) y Salamanca (17,82%) concentrando aproximadamente el 66% de la inversión. Arroyo de la Vega (14,16%), Arguelles (12,73%) y Atalaya (7,32%), completan este orden la actividad inversora de la capital.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (50,29%) que continua siendo el principal foco, core plus (26,89%) y value added (22,82%) presentando esta última una gran ralentización en este último trimestre.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» está en niveles del 0,88%, en línea con el último trimestre más de un 50% por debajo de la media de los últimos 10 años, con lo que parece que aun queda ajuste por realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 125 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 16,31%, 10 puntos básicos más que el último trimestre.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid ha presentado cierta mejoría con respecto al trimestre anterior con un aumento del 77% de la inversión. El ajuste de precios sigue su curso sin expectativas de freno en el corto plazo. Los bancos centrales han dado un respiro, pero el gap entre la rentabilidad inmobiliaria prime y el bono español sigue siendo demasiado exigua. Family offices sin necesidad de financiación siguen siendo los principales protagonistas a la espera de que más vendedores asuman que el panorama no va a mejorar en el corto plazo y que quizás esperar no sea la mejor opción.
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Iñigo Corres
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