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Brillante análisis

12 julio, 2012 a las 14:20

La deducción en el IRPF por compra de vivienda, como suele ocurrir con las subvenciones, tiene un efecto muy diferente al que aparenta.

El precio de la vivienda históricamente ronda el importe máximo que el comprador puede pagar.
De esta forma, si las familias tienen menos dinero (incremento del paro, reducción de salarios, subida de impuestos), el diferencial del tipo de interés sube (+2,5% es algo habitual ahora), el apalancamiento máximo pasa de un 110% a un 70%, los precios tendrán que corregirse para volver a ser “el importe máximo que el comprador puede pagar”.

La tradicional deducción por compra de vivienda se traslada al precio, haciendo que suba. Es mucho más sano que no exista la deducción. Subvencionar la compra de un producto provoca una subida de su precio.

Al eliminar esta “ayuda”, que como digo no es tal, el importe máximo que el comprador puede pagar es menor.

Los impuestos tienen un efecto similar sobre el precio de los productos. En el caso de la vivienda, aumentar los impuestos aplicables en la compra, no aumenta el precio que paga el comprador, si no que acaba reduciendo la base imponible, lo que recibe el vendedor.

En el ejemplo, lo que ocurriría es que para que esa transacción tenga lugar, el precio neto (sin impuestos) baja y la subida de IVA y la eliminación de la deducción, no tiene efecto alguno para el comprador, lo soporta el vendedor.
Si el vendedor no puede o no quiere soportarlo, lo que ocurre es que no hay transacción.

Está mecánica no se ajusta de manera inmediata, necesita su tiempo para equilibrarse y tiene sus matices, pero esencia funciona de esta forma.

Con esto no quiero decir que sea suficiente un ajuste de precios para reactivar el mercado, es condición necesaria pero no suficiente. Para que la reactivación tenga lugar tiene que disiparse el terror que existe a un futuro peor. Con precios ajustados al nivel mencionado, y expectativas optimistas de las familias, el mercado funcionará de nuevo.

Es curioso lo poco que afecta el volumen de producto disponible al precio de la vivienda. En mi opinión, no es un factor clave en la formación del precio de la vivienda. Al menos no lo ha sido hasta ahora.

Si los precios están fuera de lo que las familias pueden pagar, efectivamente, se fortalecerá el mercado del alquiler.

13 julio, 2012 a las 11:03

Buena reflexión, Miguel. Te dejo un pregunta en el aire…Si los precios van a tener que corregir aún más para poder llegar a los precios que está dispuesta a pagar la demanda solvente, y contando con la cantidad de residencial que tienen los bancos (todavía por provisionar)…¿nos habremos quedado cortos con lso 100.000?

13 julio, 2012 a las 11:14

Hummm,

No digo que tengan que bajar más los precios. En 2012, si la población no estuviera aterrorizada, tendrían que bajar más para que se reactive el mercado.

Te diré lo que pienso:

Para saber si son o no suficientes los 100.000, se tiene que materializar la pérdida…., para eso tiene que reactivarse el mercado. Y eso, no es solo cuestión de precio.

Para eso, condición necesaria: que se recupere el optimismo, al menos moderadamente.

Y ahora la gran pregunta: cuando eso ocurra ¿cual será el valor máximo que el comprador puede pagar? (eso es, el precio de la vivienda).

Se me ocurre que si el optimismo se ha recuperado, o si quieres, el terror se ha apaciguado, estamos en un escenario mejor que el actual.
En ese escenario, el índice de paro está bajando, se dejó atrás la recesión y crecemos por encima del 2,5%, y así la capacidad de compra de las familias se estará recuperando (todo llega). Eso me hace pensar que en ese momento futuro, una familia podrá pagar más que en 2012.

En ese momento, se recupera la demanda y se cruzan transacciones. ¿A que precio?…. cuando tengamos la respuesta sabremos si las provisiones eran suficientes.

Imaginemos que el pesimismo deja súbitamente de ser un freno. Ahora solo es cuestión de precio. El precio de 2012. Entonces yo creo que los 100.000 no son suficientes.

Pero el stock no se va a vender a ese precio, se venderá a precio …2016(¿?)…2020… Aunque se recupere la demanda y se reactive el mercado, absorber el stock llevará tiempo ¿habrán sido suficientes los 100.000? lo que digo, ni idea.

Las provisiones son necesarias, lentamente se irá drenando el stock de las entidades, y con el paso de los años (que esto va para largo) se irán aplicando provisiones. Si se quedaron cortas, se aumentarán poco a poco.

Yo pienso que si a lo largo de los próximos años las provisiones no cubren las pérdidas y se quedan cortas por un 20% o menos, podremos decir que los 100.000 fueron suficientes.

Miguel Muñoz Padellano

18 julio, 2012 a las 16:14