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Inversores inmobiliarios, estrategias de inversión
Las inversiones inmobiliarias se han convertido en parte fundamental del Asset Allocation de los diferentes fondos de inversión internacionales. Existiendo mútiples maneras de categorizar los mismos (mercados, productos inmobiliarios…), existe un nexo común entre todos que es el retorno prometido a los partícipes del fondo en función de su perfil de riesgo. Es decir los fondos se categorizan en función del binomio (rentabilidad / riesgo) comprometido. Analizamos a continuación las diferentes categorías de fondos y su implicación en el mercado de inversiones inmobiliarias de España en la actualidad.
INVERSORES INMOBILIARIOS, PERFILES DE INVERSIÓN Y RENTABILIDADES EXIGIDAS
Como vemos en el gráfico inferior, las diferentes estrategias de inversión de los inversores inmobiliarios según la rentabilidad (TIR) exigida a sus inversiones en Oportunistas, Valor añadido, Core Plus y Core. Vamos a entrar en detalle en cada una de estas estrategias de inversión.
Inversores inmobiliarios – Estrategias de Inversión
– Inversores Inmobiliarios Oportunistas (TIRs objetivo 20-30%): Los riesgos que se están dispuestos a asumir son elevados y por tanto las rentabilidades exigidas deben estar bastante por encima del mercado. Existen diferentes estrategias para conseguir altos retornos como la compra de solar rústico o en desarrollo, la entrada en países emergentes, cambios de uso, operaciones mayorista-minorista… En este perfil de inversión encajarían los llamados “fondos buitre” tan nombrados últimamente.
– Inversores Inmobiliarios Value Added (TIRs objetivo 15-20%): El nexo común de estas inversiones inmobiliarias es que buscan añadir valor a un inmueble infrautilizado, obsoleto o vacío… comprando edificios en venta con descuento por este tipo de “deficiencias” y maximizando su valor mediante su rehabilitación y re comercialización. Dentro de esta categoría de inversiones entrarían también los llaves en mano en alquiler pre comercializados. Generalmente, la vocación no es de permanencia sino la venta de los inmuebles en rentabilidad a un fondo de perfil mas “Core”.
– Inversores Inmobiliarios Core Plus (TIRs objetivo 10-15%): El perfil de estos fondos es patrimonialista pero con alguna expectativa de plusvalía. Un ejemplo de este perfil sería la inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX, renegociación de contratos, rotación de inquilinos…
– Inversores Inmobiliarios Core (TIRs objetivo 10%): Serían los inversores patrimonialistas en edificios prime con inquilinos AAA y contratos a largo plazo (generalmente edificios de oficinas corporativos) en el que el foco principal son las rentas recurrentes y aseguradas a largo plazo. El desarrollo de las Socimis en España tiene como objetivo acercar al inversor inmobiliario minorista a este tipo de inversiones.
INVERSORES INMOBILIARIOS ESPAÑA 2013, LOS PRINCIPALES PERSONAJES
De cara a 2013 en el mercado de inversiones inmobiliarias de España, parece que los perfiles de inversión van a estar “polarizados”. Por una parte, los inversores nacionales liderados hasta ahora por Pontegadea (Torre Picasso, Edificio BBVA Barcelona, Apple Store Barcelona…) centrados en inversiones “Core” y los fondos internacionales “Oportunistas” que empiezan a ver en la parte ya provisionada de los balances de los bancos y el Sareb (Banco Malo) la posibilidad de grandes operaciones mayoristas-minoristas con elevados descuentos. Durante la segunda mitad de 2013 seguro habrá actividad en este sentido…
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