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“Nuevas” SOCIMIs, novedades e implicaciones
Esta semana se ha presentado el “Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas” y con él, las modificaciones al proyecto inicial de las SOCIMIs que tan poco éxito ha tenido en sus tres años de vigencia. Analizaremos las principales modificaciones para posteriormente ver sus ventajas e inconvenientes y su implicación en la formación del banco malo inmobiliario.
SOCIMIs 2012, PRINCIPALES NOVEDADES
En el siguiente gráfico podemos observar los principales cambios (azul) de las SOCIMIs 2012 respecto a sus predecesoras las SOCIMIs 2009, que tienen como objetivo “animar” el mercado de inversiones inmobiliarias en España. Enumeramos a continuación los principales cambios.
Inversiones inmobiliarias – SOCIMIs – Novedades
– Flexibilización de los criterios de entrada y mantenimiento de inmuebles: no hay límite inferior en cuanto a número de inmuebles (principalmente inmuebles en rentabilidad) a aportar en la constitución de la SOCIMI (se podría tener una sociedad con un único inmueble) salvo en el caso de viviendas, cuya aportación mínima serán 8. Los inmuebles ya no deberán permanecer en balance 7 años, sino 3.
– Disminución de necesidades de capital y libertad de apalancamiento: el capital exigido pasa de 15 a 5 M€ y ya no existe restricción en cuanto al endeudamiento máximo del vehículo de inversión inmobiliaria.
– Disminución de reparto de dividendos: la distribución del beneficio obligatoria pasa del 90 al 80%.
– “Traspaso” impositivo de la sociedad a los accionistas: en las SOCIMIs originales la sociedad tributaba por impuesto de sociedades al 19% y los accionistas estaban exentos de tributación de IRPF sobre dividendos para evitar la doble imposición. En las SOCIMIs 2012, realizará retención del 19% de IRPF sobre los dividendos siempre y cuando los socios tributen IRPF a un tipo inferior al 10%.
CONCLUSIONES SOBRE EL CAMBIO NORMATIVO DE LAS SOCIMIs 2012
Partiendo de la base de que las modificaciones en la Ley de Arrendamientos son positivas para que el inversor-arrendador deje de percibir los riesgos operativos (impagos de alquiler, desahucios lentos y tediosos…) que le vienen preocupando, hay que ver si los incentivos fiscales propuestos le van a hacer atractiva la inversión desde la perspectiva de los riesgos financieros, ¿realmente han tocado fondo el precio de los inmuebles?… parece que por regla general, no, ¿va a tener expectativas de plusvalía a medio-largo plazo?… dependerá del precio de aportación de los inmuebles a la SOCIMI.
Visto que la mayoría de los promotores no tienen margen de operación(elevado endeudamiento) para aportar inmuebles a una SOCIMI a un precio que la haga atractiva de cara a los inversores (si hablamos de vivienda, precios que proporcionen rentabilidades anuales de alquiler iguales o superiores al 5%), nos quedan los inmuebles de los bancos y los que se aporten al “banco malo inmobiliario”. Veremos si el sistema bancario español, entre las provisiones ya realizadas y los 100.000 M€ de ayudas europeas tienen fuelle para realizar los descuentos necesarios.
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