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Tras analizar la semana pasada la operación de forward funding, esta semana haremos lo propio con otra de las operaciones más utilizadas en el mercado de inversiones inmobiliarias, el forward purchase, o compra a plazo.

Descripción: definimos como forward purchase al contrato de compraventa de una propiedad inmobiliaria entre el promotor y el inversor, por el que el segundo se compromete a comprar un inmueble al primero una vez llevada a cabo la construcción, y generalmente la comercialización del mismo, a unas condiciones económicas y plazos determinados. A diferencia del Forward Funding, el inversor no financia la construcción debiendo encontrar el promotor la misma vía fondos propios o financiación bancaria.

Características: vemos a continuación las diferentes fases de una operación de forward purchase o compra a plazo.

1)      Firma del contrato de compraventa de cosa futura. Promotor e inversor pactan, partiendo de la tipología de inmueble y calidades que define el inversor, el precio del inmueble (definiendo un precio concreto o fijando la yield a la que se descontarán las rentas conseguidas), el % de comercialización y condiciones económicas necesarias para que se realice la compra y el plazo para la ejecución de la obra. El precio total acordado vendrá avalado (100% desde el inicio o en avales progresivos según el % de certificación de las obras) por el inversor mediante avales a primer requerimiento a favor del promotor.

2)      Promoción por parte del promotor. El aval facilitado por el inversor servirá al promotor para conseguir financiación bancaria para la construcción del inmueble de manera similar a un contrato llave en mano. La comercialización del inmueble se gestiona en paralelo a la construcción para conseguir los objetivos mínimos marcados en el contrato inicial. Atenuado el riesgo de financiación, el promotor debe afrontar en esta fase el riesgo de un empeoramiento de las condiciones de mercado que mermen el margen de su operación inmobiliaria.

3)      Entrega del inmueble y pago. Una realizado el certificado de final de obra ha sido firmado, se procede a elevar a público el contrato de compraventa en las condiciones pactadas. Se podrán establecer premios o penalizaciones en función del grado de cumplimiento de los objetivos fijados de inicio.

Modalidades:

• Forward Purchase con pago inicial del solar: según lo expuesto anteriormente.
• Forward Purchase con pago del solar diferido: a lo expuesto anteriormente, habría que añadir que el inversor deberá avalar la parte del precio del solar no desembolsada.

Tributación:

• IVA: la transmisión del está sujeta a IVA del 21% en el caso  en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Dicho IVA se devengará en la fecha de la escritura de compraventa.
• Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento no pudiendo exceder del 30%

Comentarios: actualmente estas operaciones tienen un triple dificultad. Por una parte es complicado pre comercializar proyectos debido al ingente stock de inmuebles vacíos a precios de derribo, por otra, la necesidad de financiación bancaria es un lastre en las condiciones actuales y, por último, el  proyecto tiene que ser extremadamente atractivo para que el inversor en cuestión se “anime” a apostar a futuro en un mercado “bajista” como el actual.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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Twitter: @addmeet

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