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Dado el creciente número de subastas públicas de inmuebles a los que las administraciones públicas(AA.PP) están procediendo en la actualidad con el objetivo de captar liquidez acudiendo al  mercado de inversiones inmobiliarias, procedemos a analizar esta semana las operaciones de subastas inmobiliarias voluntarias.

Descripción: la venta de inmuebles en subasta pública consiste en la adjudicación del inmueble por el comprador en el curso de una sesión pública convocada al efecto, donde el adjudicatario de los bienes será el oferente que proponga el mejor precio, estando el precio mínimo asumible por el vendedor establecido de partida. No confundir las subastas inmobiliarias voluntarias (venta de patrimonio público o privado) con las subastas inmobiliarias obligatorias (subastas hipotecarias), que procederemos a analizar en otro post.

Características: las principales condiciones a aportar por los licitadores (personas físicas o jurídicas) para poder pujar por los inmuebles serán la certificación de solvencia (no encontrarse en concurso, encontrarse bajo intervención judicial, no tener deudas con la administración…) y la aportación de garantías en forma de cheque bancario o aval por un % a definir del precio mínimo establecido para el inmueble licitado, teniendo esa garantía validez hasta el momento de la escritura pública. La oferta y garantías deberán ser presentadas en la fecha y lugar definidas en la convocatoria de subasta publicada en el Boletín Oficial correspondiente. Si la subasta quedase desierta, se podrán realizar hasta 3-4 subastas adicionales sobre el mismo inmueble, reduciendo en cada una el precio un porcentaje a definir por la administración (generalmente un 10-15%).

Modalidades:

• Subasta en sobre cerrado: los licitadores aportan en el lugar definido y antes de la fecha límite, la documentación solicitada en dos sobres (documentación administrativa y propuesta económica). La mesa de licitación, compuesta por personal público cualificado, se reúne el día establecido procediendo a la apertura de la documentación administrativa, para verificar la bondad de la misma. Si se observan en las mismas defectos u omisiones subsanables, los licitadores tendrán un plazo de 3-5 días para arreglarlas. En el plazo y día establecidos se procederá, de forma pública, a la apertura de las propuestas económicas decretando como adjudicatario a la mejor propuesta económica.
• Subasta por puja a la llana: no habitual en este tipo de subastas, consiste en la puja en vivo por parte de los licitadores. Se utiliza como último recurso en las subastas públicas en caso de igualdad del precio más alto y se realiza en el mismo acto de lectura de las propuestas económicas.

Tributación: como criterio general, y dado que en las subastas inmobiliarias de la administración siempre hay presente un ente público que no es sujeto pasivo de IVA, las mismas tributarán por ITP /AJD.

Comentarios: ahora que las circunstancias obligan a la administración a los recortes y la desinversión de sus inmuebles más líquidos, parece lógico pensar que los inmuebles (solares en venta, edificios en venta) de la administración, muchas veces vacíos o en grado de explotación precario, son una buena fuente de generación de esta liquidez debido generalmente a sus ubicaciones privilegiadas. Queda por resolver como dar más transparencia y sobre todo…más alcance a estas subastas, ya que las publicaciones en BOE y periódicos quizás no las hacen llegar a todo el público objetivo que sería de desear.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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