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Otra de las operaciones inmobiliarias diseñadas para que las empresas puedan obtener liquidez en momentos de escasez de financiación bancaria es el sale & leaseback, esta semana profundizaremos en ella.

Descripción: el sale & leaseback es una operación inmobiliaria en la que el propietario de un inmueble (vendedor-arrendatario) vende el mismo a un inversor (comprador-arrendador) con el compromiso de quedarse como arrendatario en el mismo en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías negociadas por las partes. Por tanto, la operación de sale & leaseback conlleva la formalización de dos contratos, uno de compraventa y otro de arrendamiento con o sin opción de compra.

Características: vemos a continuación las diferentes fases de una operación de sale & leaseback.

1)      Firma del contrato de compraventa. Vendedor e inversor fijan el precio del inmueble generalmente por el procedimiento de capitalización de rentas (Precio = Renta Anual Pactada / Rentabilidad Exigida). La rentabilidad exigida irá en consonancia con los valores de mercado para la tipología de inmueble (comercial, industrial, oficinas…), ubicación y solvencia del inquilino.

2)      Firma del contrato de arrendamiento con o sin opción de compra . Es primordial a la hora de fijar las condiciones de arrendamiento en el contrato que las rentas sean de mercado, el inversor no tolerará incremento de precio del inmueble mediante la fijación de rentas superiores a las de mercado. Los plazos del contrato suelen rondar los 15-25 años con periodos de obligado cumplimiento de 7-10 años. Las garantías (avales) a aportar no serán inferiores a los 12-24 meses de renta. Tanto en el sale & leaseback operativo como en el financiero se pueden colocar opciones de compra. En el sale & leaseback operativo, el valor de la opción de compra vendrá ligado al valor de mercado en el momento de la ejecución de dicha opción.

Modalidades:

• Sale & Leaseback Operativo: según lo expuesto anteriormente.
• Sale & Leaseback Financiero (leasing financiero): lo analizaremos en un capítulo posterior, diferenciándose del leasing operativo en que las cuotas comprometidas en el arrendamiento se componen de intereses mas devolución de principal y que el valor de la opción de compra (valor residual) final corresponde a la diferencia entre el valor de mercado en ese momento y la parte de principal pendiente de devolver.

Tributación:

• IVA: la transmisión del está sujeta a IVA del 21% en el caso  en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Dicho IVA se devengará en la fecha de la escritura de compraventa.
• Impuesto sociedades (IS): el vendedor deberá apuntarse un beneficio o merma en su cuenta de resultados igual a la resta entre el valor neto de venta y el valor neto contable del inmueble, tributando dicho beneficio al 30%.
• Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento no pudiendo exceder del 30%

Comentarios: el principal problema de las operaciones de sale & leaseback en la actualidad es la caída en picado de las rentas en el mercado de inversiones inmobiliarias. Dicha caída provoca que las rentas a capitalizar sean inferiores y por tanto, el precio del inmueble disminuya. Esta merma en el precio hace que el vendedor no pueda alcanzar sus expectativas o que incluso el precio esté por debajo de la hipoteca que grava al inmueble.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

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