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Analizaremos esta semana la operación de leasing inmobiliario (leasing financiero) y sus diferencias básicas con la hipoteca tradicional y el sale & leaseback operativo descrito la semana pasada.

Descripción: el leasing inmobiliario es un contrato de arrendamiento con derecho de adquisición a la finalización del mismo a favor del arrendatario. El arrendatario elige el inmueble que necesita y encuentra al vendedor del mismo, siendo el banco el encargado de comprar el edificio del vendedor y arrendárselo al arrendatario con una opción de compra al finalizar el contrato. Las cuotas, generalmente constantes y mensuales, a satisfacer incluyen tres conceptos: capital (también amortizable en balance), intereses e IVA. La última cuota a satisfacer corresponde con el valor de la opción de compra para adquirir el inmueble.

Características: es importante definir las peculiaridades de la operación de leasing inmobiliario respecto del préstamo hipotecario.

1)      Es aplicable a todo tipo de inmuebles construidos o por construir, en cualquier tipo de operación (derecho superficie, concesión…), con o sin cargas.

2)      A diferencia del préstamo hipotecario, se financia siempre el 100% del valor de inmueble (el banco es propietario del mismo hasta la ejecución de la opción de compra) mas el IVA de la operación a un plazo mínimo de 10 años.

3)      Mayor flexibilidad, pudiéndose adecuar las cuotas a la estacionalidad del negocio, siempre que la parte de la cuota correspondiente al capital sea constante o creciente.

Modalidades:

• Leasing financiero o inmobiliario: según lo descrito anteriormente.
• Leasing operativo: cuanto más valor tenga a opción de compra final, mayor será el valor residual del bien, asimilándose más la operación a un leasing operativo o arrendamiento tradicional.

Tributación: pese a no ser una inversión tradicional en inmovilizado, se puede activar el balance como derecho para la adquisición futura, pudiéndose beneficiar de la deducción del principal de la cuota (vía amortización) y de los intereses (vía gastos financieros) en cuenta de resultados.

• IVA: de cara a la adquisición del inmueble por parte del banco, las segundas transmisiones están exentas de IVA y tributan por ITP, pero al ser una entidad de leasing, también está exentas de ITP, tributando la compra del edificio sólo por AJD.
• Impuesto sociedades (IS): el arrendatario desgrava tanto la parte de la cuota correspondiente al principal como los intereses, teniendo de esta manera un interesante beneficio fiscal.

Comentarios: pese a no ser un sistema no muy “arraigado” en el mercado español de inversiones inmobiliarias, es una modalidad de arrendamiento con indudables beneficios fiscales tanto para arrendador como para arrendatario. El interés para el arrendatario respecto de una operación de préstamo hipotecario tradicional dependerá de la cuantía de las garantías a aportar al banco para la formalización del contrato de leasing inmobiliario.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

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