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Analizamos esta semana las inversiones inmobiliarias a través de operaciones de concesión administrativa y sus implicaciones en la situación actual, donde las administraciones públicas son también  propietarias de un ingente stock de suelo, la demanda de suelo (público o privado) es casi nula y en la mayoría de los casos no tienen recursos económicos para desarrollar los proyectos que los pongan en valor.

Descripción: se trata de un negocio jurídico público en el que la administración pública atribuye a uno o más sujetos privados (particulares o empresas) determinadas facultades, derechos o deberes de los que éstos carecían por estar reconocidos ex novo por las administraciones públicas dentro de sus potestades.

Características: las concesiones administrativas son hipotecables, teniendo la particularidad de que más que sobre los bienes, la hipoteca recae sobre la propia concesión administrativa, es decir, sobre la titularidad de la misma. Es por ello que aparte de inscribirse en el registro, requerirá de autorización administrativa y la consiguiente capacidad del acreedor hipotecario para subrogarse en la concesión si fuese necesario por el ejercicio de la acción hipotecaria.

Modalidades:

• Concesión demanial: negocio jurídico entre la administración titular de un bien de dominio público y una persona física o jurídica en el que éste último adquiere el derecho a realizar un uso privativo, exclusivo y excluyente del bien público sujeto a concesión.
• Concesión de servicios públicos: contrato administrativo por el que la administración encargada de la prestación del servicio encomienda a una persona física o jurídica ajena a su organización la prestación del mismo a cambio de una remuneración basada en los resultados financieros obtenidos en la la explotación.
• Concesión de obras públicas: subespecie del contrato de obra pública en el que se encarga a un particular o empresa la realización de una obra pública, consistiendo la remuneración en el derecho a explotar la obra o en dicho derecho más un canon o precio.

Tributación: como criterio general, y dado que en las concesiones administrativas siempre hay presente un ente público que no es sujeto pasivo de IVA, las mismas tributarán por ITP /AJD. Sin embargo, y dado que desde el punto de vista inmobiliario las concesiones de más interés son las concesiones de obra pública, analizaremos la tributación de las mismas en más detalle.

• IVA: el IVA soportado por el concesionario durante la ejecución de la obra será 100% deducible y, de existir canon durante la explotación, al considerarse parte del valor de reversión (segunda transmisión) el mismo estará exento de IVA, pudiéndose renunciar a dicha exención.

Comentarios: mucho se está hablando en la actualidad del futuro del stock de suelo en manos de los bancos procedente de ejecuciones a promotores. Sin embargo, otro de los grandes problemas es el stock de suelo acumulado por las administraciones públicas, actualmente sin capacidad económica para acometer su puesta en valor. Uno de los principales retos de la reconversión de nuestro mercado de inversiones inmobiliarias es profundizar en los mecanismos de colaboración público-privada (Public Private Partnerships) para la puesta en valor de dichos solares y la búsqueda o creación de fondos de inversión inmobiliarios que acometan estas concesiones administrativas.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

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