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El sector de residencias de tercera edad ha alcanzado durante este año una inversión de 841 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 24,11 % interanual. Dicha merma en la inversión se ha producido por la dificultad de alcanzar las expectativas de los inversores en un entorno de tipos de interés y yields más altos que en los últimos años.

Durante este año se ha registrado un total de 91 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor promedio de 9,2 M€ y volúmenes entre 1 y 27 M€. Entre las operaciones más destacadas de este año se encuentra, en primer lugar, la licitación del proyecto de la residencia de tercera edad ‘Residencia Campo del Habanero’, con una superficie de 14.535 m² y una capacidad total de 192 camas. Otra operación relevante ha sido la adquisición de la Residencia Zadorra, ubicada en Vitoria, por parte de Arkea.

Inversión por provincias

En 2024, Barcelona lideró las inversiones con 142 M€, seguida por Vizcaya (65 M€), Pontevedra (59 M€), Navarra (47 M€), Murcia (43 M€), Madrid (38 M€), Tarragona (37 M€), Alicante (36 M€) y Sevilla (35 M€), correspondientes a 53 operaciones inmobiliarias realizadas a lo largo del año.

Las provincias de Barcelona (16,91%), Vizcaya (7,67%), Pontevedra (7,03%), Navarra (5,62%), Murcia (5,16%), Tarragona (4,43%), Alicante (4,3%) y Sevilla (4,16%) aglomeran el 55,28% de la inversión total. Con un impacto inferior se encuentran las provincias de Álava (3,89%), Lleida (3,67%), Ávila (3,21%), Santa Cruz de Tenerife (2,92%), Valencia (2,85%) y Castellón (2,38%). El resto de las provincias tienen un porcentaje inferior al 2% en la inversión total.

Inversión por perfil de inversión

De acuerdo con la distribución de estrategias de inversión, la value added se mantiene como la opción preferida por los inversores, representando un 63,15% del total. El desarrollo de nuevos proyectos sigue teniendo sentido antes avance de la pirámide poblacional. Le sigue la estrategia core, que ha mostrado un notable aumento en interés, alcanzando el 33,41% en comparación con el 13% registrado en 2023, ya que los inversores han percibido que las yields han tocado techo.. Finalmente, el core plus concentra el 3,44% restante, manteniéndose como la estrategia menos atractiva para los inversores..

Como se observa en el gráfico, este año las inversiones en residencias de tercera edad en España alcanzan un total de 10.891 camas, lo que representa una notable disminución interanual cercana al 28%. Entre las operaciones inmobiliarias con mayor volumen de camas, destacan el proyecto llave en mano de la Fundación Bonarea para su segunda residencia de tercera edad en Guissona, que tendrá 242 camas. Por otra parte, Romano Senior adquirió la Residencia Domusvi Gazalbide en Vitoria, que dispone de 204 camas y seguirá bajo la gestión de Domusvi.

En conclusión, el sector de las residencias en España ha experimentado un descenso relativamente alto respecto de los casi máximos de 2023. Aunque esta desaceleración no alcanza los niveles registrados durante la pandemia, se observa una tendencia hacia cifras de inversión similares a las previas al COVID-19. En términos de estrategias de inversión, la preferencia sigue siendo para la opción «value added» de promociones llaves en mano con inquilino, con activos que actualizan un stock con cierta obsolescencia. Aunque el volumen de camas transaccionadas disminuyó en comparación con 2023, la distribución de inversiones sigue concentrándose en provincias clave con desequilibrio demanda (población >65 años) vs oferta significativo, lo que refleja una concentración de la inversión en zonas estratégicas del país.

Se prevé que, de cara a 2025, la inversión en el sector experimente un crecimiento significativo, con la vuelta de inversores institucionales de perfil «Core» que han estado expectantes ante la escalada de yields experimentada desde 2022 y que van a volver a ver al mercado español como una oportunidad. 

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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