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Inversión Oficinas Madrid (4T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este trimestre una inversión de 790,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los que 281 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, representando aproximadamente el 36% del total. Supone un descenso el 34% interanual y del 10,%% intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado 20 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 14 M€ y con volúmenes entre 1 y 60 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 76 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre, la inversión se ha concentrado principalmente en zona Descentralizada con un volumen de 110 M€, representando el 39,1% del total. En segundo lugar, la zona Centro que se mantiene en esta posición desde el segundo trimestre del año con un 32,57% del total. La zona CBD ha presentado un leve aumento con respecto al trimestre anterior con el 25,35%. Por último, la zona Periferia 2,89% ha presentado un descenso intertrimestral considerable (66%). Durante la tercera parte del año la inversión en dicha zona ha sido de 123,5 M€).
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, ha sido principalmente en Castillejos (21,28%), Castellana (16,55%), Palos de la Frontera (11,39%) y Mirasierra (10,68%) concentrando aproximadamente el 60% de la inversión en la capital. Con un impacto inferior se encuentran los barrios de San Juan Bautista (9,25%), Salamanca (8,8%), Simancas (7,25%), Salvador (5,44%), Ramon y Cajal (4,27%), Parque Empresarial las Rozas (2,89%) y La Florida (2,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (59,19%) que continúa siendo el principal foco, Value Added (36,54%) y Core Plus (4,27%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» está en niveles del 1,76% presentando un aumento considerable con respecto a máximos del 3,25% en 2020, en busca de un equilibrio estable en el medio plazo.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 125 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 19,27%.
Como conclusión, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas de Madrid ha registrado una inversión de 281 M€. El ajuste de precio vía denominador de los inmuebles de oficinas parece que ha tocado techo, acumulando un retroceso del 40% acumulado en los últimos 2 años. Una vez percibido por el mercado este efecto, es previsible un aumento del volumen de inversión en los próximos trimestres por la perspectiva de que, con la previsible bajada de tipos, los precios de los activos comenzarán a ir al alza. Ya se comienzan a ver mas procesos ordenados de venta, de vendedores que perciben este mayor interés en invertir en actores que llevaban tiempo en modo «wait and see».
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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