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Inversión Oficinas Madrid (2T 2024)
El sector de oficinas español registró durante este trimestre una inversión de 502,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 356,8 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, lo que supone el 70,99 % del total invertido. La actividad inversora en la capital ha presentado un aumento del 44,5% intertrimestral y un aumento interanual del 113%.
En Madrid se han registrado un total de 12 operaciones inmobiliarias de oficinas durante este trimestre, con un valor medio de 41,9 M€ y volúmenes entre 3 y 70 M€. La operación mas destacada durante este periodo ha sido la adquisición por parte de Mutualidad de la Abogacía a UBS de un edificio de oficinas en Príncipe de Vergara y el desarrollo de Monthisa para Cepsa en Arroyo del Fresno.
Inversión por zonas y barrios
Como se puede observar en el gráfico, durante este trimestre la actividad inversora continua concentrándose en la zona Centro de la capital, contando con el 57,82% del total invertido. En segundo lugar se encuentra la zona Descentralizada con el 23,4%, seguido por el CBD con el 16,54% y la Periferia con 2,24%, cantidad testimonial como en los últimos trimestres..
La inversión en oficinas por barrios, al igual que el trimestre anterior, sigue siendo principalmente en Delicias (24,37%). Seguido de el barrio Arroyo del Fresno (19,62%), Ciudad Jardín (12,89%), Almagro (10,65%), Sol (9,25%), Pacifico (8,41%), Nueva España (5,89%) y con un impacto notoriamente inferior se encuentran los barrios Salvador (3,78%), Opañel (2,24%), Ramon y Cajal (1,96%) y Castellana (0,94%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución; value added (50,31%) manteniendo posiciones durante el último semestre, core plus (33,62%) y core (16,07%) presentando un descenso con respecto a los primeros meses del año. El producto estabilizado y sin recorrido de valor vía numerador, no acaba de cruzar las yields solicitadas por comprador y vendedor.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles del 1,61% dejando un ligero aumento con respecto al trimestre anterior cerca de un equilibrio sostenible a corto plazo, con mejores expectativas ante la reciente bajada de tipos.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, parece que ya ha frenado el ajuste de valoración vía denominador por la estabilización de las yields exigidas por el mercado. Ante una previsible bajada a «baja velocidad» de los tipos de interés ante la posibilidad de un repunte de la inflación, parece que las condiciones actuales pueden tener cierta estabilidad hasta finales de año. Las rentas siguen aprovechando el ajuste de IPC, atenuando en cierta medida el ajuste financiero de los últimos 2 años.
En conclusión, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas madrileño ha presentado un aumento considerable de actividad tanto intertrimestral como interanual. La intervención del BCE en la estabilización de los tipos de interés ha contribuido a disminuir las correcciones al alza en las prime yields de oficinas , que ahora se mantienen en 4,70% con ciertos visos de que, salvo sorpresa macroeconómica o financiera, han llegado a su tope superior en este ciclo inmobiliario. Family offices y mutualidades siguen copando el mercado a la espera de que los fondos institucionales comiencen a tener mayor protagonismo en un entorno menos incierto.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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