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Inversión Oficinas Madrid (2T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 139,9 M€ pertenecen al mercado de Madrid representando el 22% del total, con un ajuste intertrimestral del 80%.
Durante este trimestre se han registrado 14 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 10 M€ y con volúmenes entre 2 y 90 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 39 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre la inversión se ha concentrado principalmente en el CBD con un volumen de 74 M€ representando el 43,88% del total. En segundo puesto se encuentra la zona Centro con un 24,86%. La zona Descentralizada 23,68% y la Periferia con un 7,58% han presentado una inversión residual desde el punto de vista absoluto…
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Castellana (25,01%), Universidad (17,15%) y Sol (12,86%) concentrando un 55% de la inversión. Almenara (14,29%), Recoletos (13,67%), Vallecas (9,15%) y Simancas (7,86%), completan en este orden la actividad inversora de la capital.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (72,04%) dejando ver un gran avance en dichos proyectos y core (27,96%) donde sigue acusándose intensa ralentización.No ha habido operaciones en el segmento»Core plus».
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se ha mantenido a niveles del primer trimestre del año hasta un 0,40% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014, con lo que hay más ajuste por realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de 6,5% durante lo que llevamos de 2023. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo».
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid ha realizado un ajuste más que brusco este trimestre. El comprador «institucional» sigue desaparecido, y al no haber como en Barcelona un pipeline elevado de proyectos en desarrollo con un margen promotor que permita el ajuste necesario a las circunstancias, el producto core no ha registrado gran actividad. Cabe destacar que las dos operaciones de una de los principales inversores de oficinas del país han acabado en «minusvalías» respecto de la compra de dichos edificios en 2019. ¿Comenzaremos a ver operaciones a pérdidas de inversores que entraron en la parte menos favorable del ciclo?. Seguramente, sí.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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