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Inversión Oficinas Madrid (1T 2024)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 567,8 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales 246,8 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, representando así el 43,47% del total. Esta inversión supone un descenso interanual del 63% (con un total de 667,2 M€ durante el primer trimestre de 2023) y un leve descenso intertrimestral de 13,4%.
Durante este trimestre se han registrado un total de 9 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 27,4 M€ y volúmenes entre 2 y 94 M€. Las principales operaciones han sido la adquisición de la empresa Seguros Catalana Occidente de un edificio de oficinas en el barrio Delicias en Madrid, proyecto llaves en mano de Inmobiliaria Colonial.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, la inversión se ha concentrado principalmente en la zona Centro con un volumen de 184 M€, representando el 74,68% del total presentando un gran aumento con respecto al último trimestre de 2023. En segundo puesto se encuentra la zona Periferia con un 13,57% y la zona CBD con el 11,75% del resto. Por otra parte, a diferencia del año anterior, la zona descentralizada no ha tenido interés para los inversores este trimestre.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, ha sido principalmente en Delicias (38,19%), Retiro (19,45%), Atocha (16,2%), Recoletos (11,75%) y con un impacto inferior se encuentran los barrios de Ensanche de Vallecas (7,49%), El Juncal (6,08%) y Arguelles (0,84%).
Inversión por perfil de inversor
Entre las distintas estrategias de inversión se puede distinguir la siguiente distribución, value added (79,92%), seguido de core plus (12,59%) y core (7,49%) este último sigue con su desaceleración a la espera del próximo viraje de los tipos de interés.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» está en niveles del 1,41% presentando un ligero descenso con respecto a el ultimo trimestre del 2023 y con expectativas de que con la esperable primera bajada de tipos del próximo trimestre incremente su valor, haciendo más apetecible la inversión en oficinas en España respecto otras alternativas de inversión.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, parece que el ajuste de precio vía denominador está cerca de llegar a su fin debido a la estabilización de las yields exigidas. Quizás el último ajuste de yields a realizar no sea el provocado por la subida de tipos, sino por la homogeneización de dichas yields con otros mercados primarios de oficinas en Europa que han alcanzado su equilibrio en cotas superiores a las actuales en España, desincentivado en cierta medida al inversor con «foco Europa» a invertir en España por el momento.
Para concluir, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas de Madrid ha registrado un ligero descenso en comparación con el último trimestre de 2023. Este descenso es más moderado que en los últimos trimestres, lo que nos puede hacer intuir que el final del ajuste no se encuentra lejos. Los inversores locales con «foco España» siguen tirando del carro hasta que las yields acaben de ajustar al nivel que requieren los inversores con «foco Europa», que por el momento encuentran otros paises más atractivos que España para focalizar sus inversiones en oficinas. La esperada primera bajada de tipos, esperada para junio, puede ser el detonante para que el mercado se «reanime».
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
