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Inversión Oficinas Barcelona (2T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 463,9 M€ pertenecen al mercado de Barcelona representando el 72,93% de la inversión total en oficinas. Este trimestre ha presentado un aumento del 23% interanual, no siendo previsibles cambios en este buena dinámica.
Durante este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 35,7 M€ y con volúmenes entre 5 y 240 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre predomina la inversión en la zona Centro con el 43,11% del total, seguida del CBD 24,49%, la Periferia 17,03% y en último lugar el NAN con el 15,37%. Al contrario que este trimestre, en el primer trimestre del año la zona de inversión preferente fue la Periferia.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área Metropolitana de Barcelona se han concentrado en el barrio de Eixample Esquerra (64,12%), 22@ (15,76%), Can Sant Joan (12,6%) perteneciente a la zona Periferia, Tres Torres (4,2%), Gracia (0,99%) dentro del CBD y por último los barrios de La Gavarra (3,32%) y Can Magi (1,46%) también dentro de la Periferia.
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (65,42%), core plus (24,49%) y por último siendo el que menor inversión ha presentado el core (10,09%). El 22@ sigue siendo el principal motor de la inversión en oficinas value added en Barcelona.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha aumentado 30 bps este trimestre hasta 1,10%, pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. El mercado está rectificando yields y precios, pero parece que todavía no hemos llegado al equilibrio deseable.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, continua el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 21% acumulado. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Barcelona ha mostrado una evolución positiva en comparación al primer trimestre del año. El 22@ y la zona centro siguen «tirando» de la inversión de una manera mas resiliente que otros mercados y ubicaciones.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
