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Inversión Industrial Madrid (3T 2024)
Durante el tercer trimestre, el sector industrial español ha registrado una inversión total de 811,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De esta cifra, 181,7 M€ corresponden al mercado industrial madrileño, lo que supone una caída del 29,75 % respecto al trimestre anterior y un descenso de aproximadamente 9,88 % interanual
Dentro de este periodo se han registrado un total de 9 operaciones inmobiliarias del mercado logístico en la capital, 41 a lo largo del año, con un valor medio de 20,19 M€ y volúmenes entre 8 y 37 M€. Entre las operaciones más relevantes destacan la adquisición de dos naves logísticas ubicadas en Alcalá de Henares y Illescas por parte de las empresa Exeter Property Group, sumando así una superficie de aproximadamente 81.000 m² de ambos inmuebles a su portfolio. 
Inversión por Ejes y Coronas
Como se puede apreciar en el gráfico, el eje A-42 se posiciona como el principal foco de interés para los inversores, acumulando el 67,84% de la inversión logística total. Seguido del eje A-2 con un 32,16% restantes. Durante este trimestre, dentro de los ejes A-1, A-3, A-4 y A-6 no se han registrado operaciones inmobiliarias.
Analizando la inversión en las distintas coronas, se puede observar que, a diferencia de los trimestres anteriores, la 3ª corona concentra la mayor parte de las inversiones, alcanzando el 63,16%, con una inversión cercana a los 115 M€. En segundo lugar, la 2ª corona, con un 36,84%, reflejando una desaceleración en la actividad inversora. Esta zona, que a lo largo del año había sido de especial interés para los inversores, muestra ahora una ralentización por falta de producto. No se han registrado operaciones inmobiliarias dentro de la 1ª corona.
Inversión por polígonos
Al analizar con detalle la inversión en los diversos polígonos, en la segunda corona, destacan los polígonos de El Encin (25,56%), La Raya (6,6%) y Los Gallegos (4,68%). Finalmente, en la tercera corona, los polígonos de Plataforma Central Iberum (33,69%) y El Rabanal (29,47%).Como mencionamos anteriormente, la primera corona no cuenta con una inversión en sus activos inmobiliarios del sector durante este trimestre.
Inversión por perfil de inversor
En cuanto a la distribución de las estrategias de inversión en el sector industrial de Madrid, el 88,72% se ha destinado al core, que marca una diferencia de tendencia respecto de los últimos periodos. El 11,28% restante se ha invertido en estrategias core.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» muestra un leve aumento en comparación con el primer semestre del año. Mientras que en el trimestre anterior el spread se situaba en un 2,20%, en este trimestre ha aumentado a un 2,52%. Continua sin llegar a los valores que justifiquen mayor número de transacciones a pesar de la bajada de los tipos de interés.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador la llegado a su fin, con apreciación de las valoraciones vía numerador gracias a la evolución positiva de las rentas.
Para resumir, en el tercer trimestre de 2024, el mercado logístico madrileño ha comenzado a dar signos de reactivación en operaciones de perfil core, que habían visto penalizado su volumen por la escalada de tipos de los últimos dos años. El aumento de este tipo de operaciones, compensará la previsible relajación de los proyectos value add a riesgo comercial a la espera de que todo el nuevo stock ejecutado en estos últimos periodos se ponga en carga. Todo apunta hacia un buen horizonte para las operaciones “core” y un progresivo aumento en las valoraciones de esta tipología de activos que traerá de vuelta al mercado al inversor institucional de perfil más core.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
