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Durante este trimestre, el sector industrial español ha reportado una inversión total de 1.2oo M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 786,7 M€ pertenecen al mercado industrial madrileño, lo que representa un notable aumento tanto interanual (36%) como intertrimestral (139 %).

En este trimestre se han registrado un total de 15 operaciones inmobiliarias en el mercado de Madrid, con valor medio de 52,4 M€ y con volúmenes entre 5 y 250 M€, destacando tanto el desarrollo como la compraventa de centros de datos en el corredor del Henares.

Inversión por Ejes y Coronas

Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 abarcó el 55,42% del total acumulado. En segundo lugar se sitúa el eje A-1 con el 31,78%, registrando las primeras operaciones del año en el mismo. Con un impacto inferior los ejes; A-42 con el 10,93%, el eje A-4 con 1,27% y por último el eje A-3 con el 0,6 % restantes. Desde el tercer trimestre del año 2023 no han sido registradas operaciones en el eje A-6.Al examinar la inversión en las diversas coronas, observamos que la mayor parte de las inversiones se concentran a la 2ª corona (46,14%) correspondiendo en su mayoría este trimestre a centros de datos. Le sigue la 3ª corona (27,84%) con Illescas como principal protagonista y la 1ª corona (26,02%).Inversión por polígonos

Analizando detenidamente la inversión en los diversos polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Las Fronteras (24,15%) ubicado en San Fernando de Henares, Carpetania (1,27%) y La Atalayuela (0,6%). En la segunda corona se encuentran los polígonos; Parque Tecnológico (31,78%) en la localidad de Tres Cantos, seguido de R2 (11,44%) en Meco, Tecnoalcalá (1,65%) y Sau 13 (1,27%). Para concluir, en la tercera corona los polígonos de Albolleque (9,22%) en Chiloeches, Henares (5,3%), Puerto Seco (5,21%) y Plataforma Central Iberum (4,45%) ambos pertenecientes a la ciudad de Illescas, seguido de El Ruiseñor (2,48%) y por último el R-2 (1,18%).Inversión por perfil de inversor

Mediante las diversas estrategias de inversión en la industria de Madrid, se puede observar la siguiente distribución: el value added representa un 82,59%, lo que indica una notable reactivación en comparación con el trimestre anterior, perfil core con el 17,41% restantes.

El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un ligero aumento durante este segundo trimestre del año, siendo de de 2,20%.Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador está tocando a su fin, con un ajuste poco significativo se mantiene en los 0,98% durante este trimestre, compensado por una evolución ligeramente al alza de las rentas de mercado.

En resumen, la inversión industrial logística de Madrid ha experimentado un notable incremento en su actividad inversora, principalmente apalancada en el sector de los centros de datos. El ajuste de valor de los activos logísticos vía denominador para que ha llegado o está a punto de hacerlo ante el cambio de ciclo de tipos de interés tanto del BCE como de la FED anunciado recientemente a partir de septiembre. Con una absorción y rentas en niveles saludables, el cambio de ciclo financiero define un buen momento para aprovechar una posible compresión de yields en el medio plazo. Los centros de datos ganan peso dentro de la inversión industrial logística con unos márgenes «llamativos» para los promotores que han sabido adelantarse en este nuevo «asset class».

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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