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En este primer trimestre, la inversión total en el sector industrial español ha ascendido a  935,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 249,1 M€ pertenecen al mercado madrileño, lo que supone un ligero incremento interanual y trimestral, situándose este último en torno al 17,71%.

Durante este trimestre se han registrado un total de 17 operaciones inmobiliarias del sector industrial de Madrid, con valor medio de  14,65 M€ y con volúmenes entre 2 y 90 M€. La operación inmobiliaria más importante de este periodo fue la adquisición por parte de Intermediate Capital Group (ICG) de un centro de datos con una superficie superior a 13.000 m2t, ubicado en la localidad de Alcalá de Henares propiedad de Mapfre.

Inversión por Ejes y Coronas

Como se puede observar en el gráfico, el eje A-2 supuso el 78,62% del total, registrando un importante incremento, siendo como habitualmente el «eje locomotora» del sector indutrial en Madrid. En segundo lugar se sitúa el eje A-42 con el 19,17%, impulsado por el cada vez mas relevante nodo logístico de Ilescas. Por otra parte, durante este trimestre no se han realizado inversiones en el resto de ejes de mercado de Madrid.

Analizando la inversión en las distintas coronas encontramos que las mayores inversiones se concentran en la 2ª corona (51,23%) principalmente en la localidad de Alcalá de Henares, seguido de la 3ª corona (45,52%) y la 1ª corona (3,25%), donde las yields actuales parece que no satisfacen por ahora a los inversores.

Inversión por polígonos

Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Valgrande (2,21%) en Alcobendas y Puerta Madrid (1,04%) en San Fernando de Henares. En la segunda corona los polígonos;  La Garena (35,97%) y El Bañuelo (15,26%). Finalmente, el mayor número de polígonos se aglomera en la tercera corona, La Quinta (21,9%), Los Picones (6,9%), Puerto Seco (5,78%), Plataforma Central Iberum (3,91%), Polígono Industrial Cabanillas (2,61%), Mohedano y Polígono Industrial Torija (cada uno con un 2,21%). 

Inversión por perfil de inversor

Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial de Madrid podemos distinguir la siguiente distribución, core plus (38,99%), core (35,97%) y value added (25,03%), frenando en cierta medida la alta inercia que llevaban los desarrollos con riesgo comercial.

El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve descenso en esta primera etapa del año (1,96%), siendo de 2,26% en el ultimo trimestre del 2023.  Continua sin llegar a los valores que justifiquen mayor número de transacciones, a la espera de la ansiada bajada de los tipos de interés.

Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador está tocando a su fin, con un ajuste poco significativo del 0,99% durante este trimestre, compensado por una evolución ligeramente al alza de las rentas de mercado.

En resumen, podemos decir que el sector industrial madrileño ha frenado su inercia negativa de los últimos trimestres en cuanto a volúmenes de inversión y en cuanto a ajuste de valor de los activos. La salida a la venta de más producto parece indicar que los vendedores tienen mejores perspectivas para la defensa del precio de sus activos. A la espera del anunciado ajuste de tipos por parte del BCE, puede parecer una buena idea para los inversores comenzar a posicionarse rápido con la perspectivas de que, si algún conflicto geopolítico no cambia el panorama general, los activos parece que han tocado fondo en su valoración.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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