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En el segundo trimestre del año, el sector industrial español ha registrado una inversión total 670,2 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De esta cifra, 98,1 M€ corresponden a la provincia de Barcelona. Que a diferencia del trimestre anterior, ha presentado un notorio descenso trimestral del 44,08% y un notable aumento interanual del 35,31%.

Durante este trimestre se han registrado un total de 8 operaciones inmobiliarias del sector, con valor promedio de 12,26M€ y con volúmenes entre 2 y 37 M€. Entre las operaciones más relevantes se encuentra la adquisición por parte de Belog de la antigua fábrica de Roca, ubicada en Sabadell, para la construcción de un nuevo centro logístico de aproximadamente 26.000 m². Otra operación destacable es el nuevo proyecto logístico de Segro, denominado Logistics Park IV Martorelles, situado en el polígono de Can Roca de Martorelles.

Inversión por Ejes y Coronas

El gráfico revela que el eje AP-7 Norte concentró el 58,31% del total, con un incremento significativo. Le siguen el eje C-58 con el 27,42% y por último el eje C-32 con el 14,27% restantes. No se realizaron inversiones en otros ejes del mercado barcelonés durante este trimestre, como el AP-7 Sur y el A-2.

Durante este periodo, la distribución de la inversión por coronas muestra que la primera corona aglutinó el 16,72% de las operaciones. La segunda corona concentró la mayor parte de la inversión, al igual que en el trimestre anterior, con un 70,54%, mientras que la tercera corona representó el 12,74% restante.

Inversión por polígonos

Al analizar con mayor detalle las inversiones realizadas en los distintos polígonos, se observa que, en la primera corona, destacan los polígonos de Aeropuerto (14,27%) y Montigala (2,45%). En la segunda corona, en orden decreciente, se encuentran los polígonos de Riera de Caldes (37,92%), el polígono ya mencionado de Can Roca (20,39%) y Pla Bruguera (12,23%). Por último, en la tercera corona, destaca Pla del Mas, con el 12,74% restante.

Inversión por perfil de inversor

Dentro del sector industrial de Barcelona, los activos con estrategias value added continúan atrayendo el interés de los inversores, concentrando el 59,63 % de la inversión total. La estrategia core ocupa el segundo y último lugar, con el 40,37 % restante, mientras que la estrategia core plus no registró operaciones durante este periodo.

El spread «Yield prime» vs «Bund + Prima de riesgo» mostró un ajuste moderado en el primer trimestre del año, situándose en un 1,73%, lo que refleja un ajuste entre el spread de las rentabilidades inmobiliarias sobre las rentabilidades de las inversiones conservadoras alternativas, los bonos.

Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste de precios al alza del 3,93% debido al ajuste de yields y de la inflación de rentas, más fruto del segundo efecto que del primero. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza  en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.

Como conclusión podemos decir que el mercado catalán está, en cuanto a inversión, lastrado por la dificultad en el desarrollo de suelo que decelera la nueva entrada de stock «actualizado» en el mercado, cuestión que limita las oportunidades de generar volúmenes de inversión superiores. Este desajuste demanda vs oferta provoca que las rentas crezcan a una velocidad superior al resto de mercados. Como en el resto de sectores, la disminución del spread «yield inmobiliaria vs rentabilidad bonos soberanos a 10 años» implicará en el corto plazo un aumento de los volúmenes de inversión, atrayendo aun más inversión institucional al sector.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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