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El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industral barcelonés cuenta con una inversión de 165,5 M€, comparado con el primer trimestre del año anterior, ha presentado un descenso aproximadamente del 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 19%.

En este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias en el sector industrial de Barcelona, con un valor medio de 23,64 M€ y con volúmenes entre 8 y 52 M€.

Inversión por Ejes y Coronas

Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 con un 42,9% del total, es el eje con mayor inversión,  AP-7 (Norte) con un 38,67% , AP-7 (Sur) con un 13,29% y por último el eje C-32 con un 5,14% de la inversión. Dentro del eje C-58 no se ha registrado actividad en este trimestre.

Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión estado en los activos «last mile» de la 1ª corona (75,83%), seguida de la 2ª (13,29%) y finalmente la tercera (10,88%). La mayor parte de la actividad inversora se ha centrado Barcelona provincia, principalmente en los polígonos de Santa Perpetua de Mogoda y L’Hospitalet de Llobregat.

Inversión por polígonos

Mirando en detalle la inversión por polígonos,  el 88% del total se concentra en la primera corona, La Florida (23,97%), Riereta (35,62%), Marina Prat Vermell (13,01%) aglomeran las inversiones en Barcelona y alrededores. Dentro de la segunda corona, Can Catala (12,33%) y en la tercer corona el Poligono Industrial Constantí (15,07%). Inversión por perfil de inversor

Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (65,56%) y core (34,44%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción muy fuerte, por ahora. Evolución de la valoración

El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta  1,30% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres.  Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».

Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del -8,57% debido al ajuste de yields durante este primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza  en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.

Como conclusión, podemos decir que en el mercado industrial de Barcelona se ha producido un descenso considerable en el volumen de la inversión, que ha realizado un ajuste brusco en los tres últimos trimestres. Los valores de capitalización no se han ajustado en el mismo orden debido a la presión de las rentas al alza por la pujante absorción, que genera contratos indexados a una inflación interesante para el comprador. No cabe perder de vista que ningún mercado evoluciona al alza eternamente y que una entrada en recesión podría aumentar los periodos de digestión del pipeline actual, que actualmente encuentra inquilino con una rapidez desconocida en anteriores ciclos.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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