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Inversión Hotelera España 2024
Durante este año, el sector hotelero ha alcanzado una inversión de 5.991 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un ligero descenso del 12,37 % interanual. A pesar de este ligero ajuste, el sector mantiene su solidez, con una inversión acumulada de 24.042 M€ en los últimos cuatro años, consolidándose como uno de los principales focos de inversión inmobiliaria en España desde el año 2017, concentrándose la inversión en hoteles de categoría superior.
En 2024, se ha registrado un total de 301 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor promedio de 19,90 M€ y volúmenes entre 1 y 210 M€. Entre las principales operaciones del año se encuentra, en primer lugar, la compra del Hotel Miguel Ángel, un 5 estrellas en Madrid, en el barrio de Salamanca, por parte de Stoneweg y Lopesan, realizada en el último trimestre. En segundo lugar, se destaca la adquisición del Hotel Ibiza Six Senses, un establecimiento de 5 estrellas con 134 habitaciones, por parte del Grupo Statuto, conocido por su portafolio de hoteles de lujo en Italia y que ya realizó su primera incursión en el mercado español con la compra del Hotel W Ibiza en 2023.
Inversión por provincias
A lo largo del año, la inversión en el sector hotelero se ha concentrado principalmente en Madrid, que siguiendo la tendencia de los últimos años, ha liderado con una inversión de 1.200 M€. Le siguen Barcelona (707 M€), Illes Balears (642 M€), Málaga (514 M€), Santa Cruz de Tenerife (473 M€), Cádiz (428 M€) y Las Palmas (402 M€), consolidándose como las provincias con mayor atractivo para los inversores. El «mantra inversor» Madrid, Barcelona, Islas y Costa del Sol, ha seguido siendo válido durante 2024.
Un caso destacado es Vizcaya, donde la actividad ha estado impulsada principalmente por la adquisición de una cartera de «flex living» por parte de la cadena Greystar, que incluyó el Hotel Node Barakaldo, con 639 habitaciones. Entre las provincias con menor impacto para los inversores se encuentran Girona, Valencia, Alicante, Tarragona y Zaragoza, entre otras.
Aplicando la regla del 80/20 a la inversión hotelera por provincias, 9 provincias (17% de las 52) concentran el 80% de la inversión hotelera. Madrid se posiciona como el destino con mayor volumen de inversión, alcanzando un 20,69% del total, seguido de Barcelona (11,8%), Illes Balears (10,71%), Málaga (8,58%), Santa Cruz de Tenerife (7,9%), Cádiz (7,14%), Las Palmas (6,71%), Alicante (5,59%) y Sevilla (5,38%) completan la lista de provincias con mayor volumen de inversión.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución; la inversión Value Added sigue liderando el mercado con el 65,6% del total, destacando por su enfoque en promover y, sobre todo, reposicionar y revalorizar propiedades.
El perfil Core (27,01%), con unaligera disminución con respecto al año anterior, sigue siendo la segunda estrategia más relevante en el mercado. La estrategia Core Plus de compra con pequeña reforma o rotación de inquilino supone el 7,39% del total.
Inversión por estrellas y tipología de inmueble
En cuanto a la categoría de los activos hoteleros, la inversión sigue enfocándose en establecimientos de alta gama, con los hoteles de 4 estrellas liderando la captación de capital, representando un 48,49% del total. En segundo lugar, los hoteles de 5 estrellas concentran un 36,65%, reafirmando su atractivo para los inversores que buscan como inversión refugio «trophy assets» con rentabilidad estable principalmente en modelo gestión. Por otro lado, los hoteles de 3 estrellas han recibido un 11,86% de la inversión, mientras que los de 2 estrellas y 1 estrella han representado un 2,37% y 0,64%, respectivamente.
Analizando la inversión por tipologías, los hoteles concentran el 69,32% del total invertido a lo largo de 2024. Por otro lado, a diferencia del año anterior, los inversores han mostrado un mayor interés en los apartahoteles, cuya participación ha aumentado considerablemente hasta el 28,79%, frente al 10,8% registrado en 2023. El efecto de los desarrollos y rotaciones de «Flex living» comienza a tener un peso relevante dentro del universo hotelero de media estancia. Finalmente, los campings y hostels representan el 1,75% restante de la inversión, con un potencial de crecimiento relevante debido al dinero levantado para este último segmento, actualmente en fase de allocation.
Conclusión
Como conclusión, podemos decir que durante el año 2024, el sector hotelero en España ha mantenido su atractivo para inversores nacionales e internacionales, consolidándose como foco de inversión nacional e internacional. La estabilidad del país, su liderazgo en turismo global y la continua demanda de alojamientos de calidad han impulsado la actividad inversora con una notable concentración en las regiones estratégicas (Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias y Costa del Sol).
Los precios/habitación en las transacciones siguen marcando máximos anualmente respaldados por un ciclo expansivo continuado de la operativa hotelera con evoluciones interanuales de Revpar entorno al 10% en los mercados de referencia. No se dislumbra a corto plazo un cambio de «ciclo operativo» que rompa el círculo virtuoso de los últimos 4 años.
Con un porcentaje del parque hotelero en estado de obsolescencia es previsible que la inversión de siga centrando en el reposicionamiento de hoteles existentes, sobre todo en Costa. Los inversores de valor añadido seguirán siendo los mas activos del mercado
La tendencia general refleja un ligero ajuste en la captación de capital durante 2024, que seguramente recuperará durante 2025 debido a la ligera compresión de yields esperada ante el nuevo ciclo bajista de tipos. La inversión hotelera seguirá siendo un valor seguro durante 2025.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
