ESPAÑOL 
Blog Addmeet
Archivo de la categoría ‘Informes de mercado’
Inversión Oficinas Barcelona (2T 2024)
El sector de oficinas español registró durante este trimestre una inversión de 502,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 114,3 M€ pertenecen al mercado barcelonés, representando el 22,74% del total. Dicha inversión presenta un descenso del 50,7% intertrimestral y de aproximadamente 75% interanual donde la inversión había llegado a sus máximos históricos en los últimos años.
En este trimestre se han registrado un total de 7 operaciones inmobiliarias en Barcelona (18 durante este primer semestre del 2024), con valor medio de 16,32 M€ y con volúmenes entre 3 y 35 M€. La operación más destacada ha sido la adquisición por parte de Inmobiliaria Colonial vía ampliación de capital del portfolio de edificios de oficinas de Criteria.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual en estos últimos meses, la actividad inversora se encuentra principalmente en la zona NAN con el 37,62% del total. En segundo lugar se encuentra la zona Centro con el 34,03%, si bien no cuenta con el mayor peso, dicha zona ha contado con el mayor número de operaciones del trimestre. Con menor impacto se encuentran las zonas Periferia 20,47% y CBD 7,87%, esta última sin inversiones significativas salvo un edificio no completo transaccionado.
La inversión en oficinas dentro de los distintos micromercados de la zona metropolitana de Barcelona se ha focalizado en los barrios de 22@ (37,62%) dentro de la zona NAN, en la zona Centro los barrios de Eixample Dreta (28,35%) y Sant Gervasi (5,69%). En la Periferia el barrio Mas Blau (20,47%) y por último dentro del CBD el Eixample (7,87%).
Inversión por perfil de inversor
En las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, Core (49,34%), Value added (34,47%) y Core Plus (16,19%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha aumentado presentado un leve aumento a niveles de 1,65%, por otra parte, ha presentado un ligero descenso con respecto al último trimestre del 2023, la baja de tipos del BCE parece haber estabilizado las yields, que se colocan en un 4,75% con perspectiva estable.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, se pone de manifiesto que el ajuste de valoración de los activos vía expansión de yields parece haber llegado a su fin. A diferencia de Madrid, las rentas no aportan gran recuperación de valor principalmente por el stock pendiente de digerir en 22@.
Como conclusión, el mercado de oficinas de Barcelona ha presentado una considerable disminución en su actividad inversora tanto interanual como intertrimestral. El semestre ha cerrado con una inversión de 346,2 M€, con la incertidumbre de si en los próximos trimestres la estabilización de los valores aporta signos reales de reactivación. El gran desafío es disminuir la tasa de disponibilidad en NaN que permita vender edificios estabilizados a inversores de perfil más institucional que actualmente parece que no desean entrar en proyectos con «riesgo comercialización».
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inversión Oficinas Barcelona (1T 2024)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 567,8 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales 232,9 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, representando así el 41,03% del total. Esta inversión representa un ligero incremento interanual y una variación intertrimestral del 124%, lo que supone una gran mejora de la actividad inversora durante este comienzo del año.
Durante este trimestre se han registrado 11 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 21,1 M€ y con volúmenes entre 3 y 51 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión principalmente en la zona NAN con el 57,98% del total. Aunque esta zona no se encuentra en los niveles del último trimestre de 2023, sigue situándose en primera línea del sector. Le sigue la zona Periferia con el 37,83%, por último las zonas con indicios de reactivación son la zona Descentralizada con el 3,01% y el Centro con el 1,16% del resto. Durante este trimestre, la zona CBD no ha contado con operaciones inmobiliarias significativas.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área metropolitana de Barcelona se han concentrado en los barrios de Provencals del Poblenou (36,07%) , seguido de 22@ (21,9%) aglomeran la totalidad de la inversión perteneciente a la zona NAN. Dentro de la periferia, el barrio Montesa (23,96%), Centro (10,52%) y El Gall (1,72%) en la ciudad de Esplugues de Llobregat, por ultimo, el barrio Sant Ildefons (1,65%) ubicado en Cornellà de Llobregat, en la zona Descentralizada, el barrio La Bordeta (3,01%).Por último con un impacto inferior la zona Centro, el barrio de Dalt de la Vila (1,16%) en Badalona.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (70,22%), seguido de core plus (25,12%) y core (4,66%) que sigue su evolución errática de los últimos trimestres.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 1,53% (al igual que en el mercado de Madrid) ha presentado un ligero descenso con respecto al último trimestre del 2023 y a la espera que la desescalada de tipos proporcione al sector un spread superior de más atractivo sobre inversiones alternativas.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas, pero con mucha menor intensidad (-2,48%) que los últimos trimestres, parece que el ciclo de ajuste de precios vía denominador tiene el final más a la vista.
En conclusión, el mercado de oficinas de Barcelona ha mostrado una evolución positiva en comparación con el último trimestre de 2023, apoyado en ciertos proyectos value added con una ubicación privilegiada cerca de «Glories» que continuan firmes en su desarrollo, pese a los cantos de «sobreoferta» que sobrevuelan el barrio del 22@. Cómo en el mercado madrileño, el sector quizás deba ajustar algo mas las yields al alza para ser de mayor atractivo relativo para los inversores «pan-europeos» y no desmerecer respecto de otros mercados primarios de oficinas que a día de hoy proporcionan mayores rentabilidades a los inversores. En todo caso, la mayor parte del ajuste ya esté hecho, sólo queda mejorar.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Follow us in: