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Informe Oficinas Madrid (2T 2025)
Durante el último trimestre, la inversión en el mercado de oficinas en España alcanzó los 1.139 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), de los cuales 552,1 M€ correspondieron a Madrid, que continua concentrando una parte significativa de la actividad nacional. Este resultado representa un incremento del 472 % frente al trimestre anterior y un notable crecimiento interanual del 53,5%, reflejando la sólida dinámica del mercado y el papel destacado de Madrid como epicentro de la inversión en oficinas.
En la provincia, se han registrado un total de 13 operaciones inmobiliarias de oficinas, con valor medio de 42,46M€ y con volúmenes entre 1 y 286 M€. Las operaciones más relevantes de este trimestre incluyen la compra del Prado Business Park, un activo «core» situado en el barrio Atocha. Este parque empresarial, que alberga la sede central de Amazon en España, fue adquirido por Batipart e IBA Capital a AXA. Por otra parte, en la zona CBD, Emperador Properties ha cerrado la operación bajo concesión del edificio de oficinas Torre Caleido, un rascacielos de 43.740 m². La compañía ya contaba con el 50 % de la propiedad desde su apertura y adquirió el 50 % restante a Incus Capital para consolidar su control total sobre el activo.
Inversión por provincias
Según se observa en el gráfico, la zona Centro mantiene la tendencia de los últimos trimestres, concentrando el 61,97 % del total invertido. La zona CBD continúa atrayendo el interés del inversor con un 32,27 %. Le sigue la zona Periferia con un 4,93 %, y finalmente, la zona Descentralizada representa el 0,83 % restante.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, el mayor porcentaje en la inversión se ha dado en Atocha (51,74%) y Castilla (25,03%). Con menor impacto se encuentran los barrios de Retiro (5,25%), Arguelles (4,96%), Vallehermoso (4,62%), Carpetania (4,29%), Salamanca (1,71%), La Florida (0,82%), Comillas (0,63%), Adelfas (0,43%), Castellana (0,28%) y Goya (0,21%)
Inversión por perfil de inversor
Las distintas estrategias de inversión en el sector oficinas de Madrid se distribuyen de la siguiente manera: la estrategia Core predomina claramente con un 92,67 % del total invertido, seguida por core plus (6,62 %), mientras que Value Added representa apenas el 0,71 % restante. Esta distribución refleja la fuerte preferencia por activos de bajo riesgo y alta estabilidad durante este trimestre, la gran diferencia respecto de los últimos periodos.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» frente al «Bund + Prima de riesgo» ha bajado de 2% a 1,48% en el último trimestre, lo que representa una subida de 52 puntos básicos. Esta disminución significativa refleja un ajuste positivo en el mercado y sugiere un acercamiento hacia un equilibrio sostenible a corto plazo, respaldado por expectativas favorables derivadas de la reciente bajada de tipos de interés.
En 2025, la revalorización vía “denominador” se sitúa en torno al 2,23 %, mostrando un aumento notable respecto al trimestre anterior. Este incremento refleja una bajada en las tasas de capitalización exigidas, lo que ejerce presión al alza sobre la valoración de los activos prime.
Madrid ha consolidado en este trimestre su posición como el principal foco de inversión en oficinas en España, impulsada por operaciones relevantes y un marcado interés por activos core estabilizados de alta calidad. El notable incremento del volumen invertido, refleja el retorno de la confianza de los inversores mas institucionales en la solidez y estabilidad del mercado madrileño, respaldada por su capacidad para atraer capital nacional e internacional hacia ubicaciones estratégicas como Atocha (Mendez Alvaro) y el CBD. El ajuste en las tasas de capitalización presume mayor presión compradora y incrementos en las valoraciones. El spread de las yields inmobiliarias respecto de los bonos soberanos ha disminuido con perspectivas de poder seguir disminuyendo, aumentando el atractivo de las inversiones inmobiliarias core. La valoración de los activos prime se mantiene estable con perspectivas de apreciación por estabilidad de rentas y moderadas compresiones de yield, consolidando un escenario favorable para la continuidad de la inversión en el corto y medio plazo.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
