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Hoteles en venta, franquicias hoteleras y valoración
Vamos a concluir esta serie de posts relacionados con franquicias hoteleras en los que hemos analizado en detalle su concepto, estructura de ingresos, costes y contratos, con el efecto que tienen los diferentes modelos de gestión hotelera en el valor inmobiliario de los hoteles y las consecuencias sobre los hoteles en venta actualmente en el mercado.
HOTELES EN VENTA, EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Los inmuebles hoteleros se valoran como cualquier otra tipología de inmuebles en el mercado de inversiones inmobiliarias, es decir, capitalizando las rentas anuales generadas por el inmueble a la tasa de rentabilidad exigida en ese momento por los inversores inmobiliarios.
En el ejemplo inferior vemos como, según avanzamos en el modelo de gestión hacia la franquicia hotelera mayores rentas puede soportar la actividad. Sin contar el modelo del hotelero independiente, los modelos de gestión y franquicia pueden reportar al inversor patrimonialista hasta un 50% de rentas más que los modelos de alquiler puro o variable, debiendo asumir también el riesgo gestión que esto conlleva (asumir operativa, personal…).
Hoteles en venta – Valoración – Capitalización reantas
HOTELES EN VENTA Y FRANQUICIAS HOTELERAS, EL VALOR INMOBILIARIO
Realizando la operación definida anteriormente (Valor inmobiliario = Rentas /Rentabilidad) con las rentas asumibles por cada modelo de gestión del hotel ejemplo, vemos que a unas rentabilidades de mercado, actualmente entre el 7-8%, el hotel puede elevar su valor hasta un 50% en los modelos en los que al propietario asume en parte el rol del gestor hotelero (gestión y franquicia).
Parece que llegan tiempos en los que el modelo de “patrimonialista puro” que una vez desarrollado su edificio esperaba pacientemente a cobrar sus rentas fijas a final de mes a tocado a su fin. Si quieren preservar el valor de sus inmuebles, los inversores inmobiliarios deberán esforzarse conjuntamente con los operadores en maximizar el rendimiento de la operativa que se realice en sus edificios, teniendo que asumir en muchos casos la creación de una sociedad gestora que apoyándose en una franquicia hotelera intente elevar hasta el máximo la eficiencia y por ende la “renta admisible” en sus edificios.
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