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Gasolineras en venta, el gran desconocido de las inversiones inmobiliarias
Uno de los mercados más desconocidos en el mundo de las inversiones inmobiliarias es el negocio de las gasolineras en venta, ya sea vía compraventa directa de inmueble y negocio como su venta como inmuebles en rentabilidad (venta de inmueble con contrato de arrendamiento, gestión o franquicia de una compañía petrolera) enfocado a inversores inmobiliarios.
Analizaremos a nivel macro (tipologías, actores, evolución mercado) un sector muy vinculado a la evolución del consumo del país para luego dar una serie de nociones simples de valoración de este tipo de inmuebles.
TIPOLOGÍAS DE GASOLINERAS Y OPERADORES PETROLEROS NACIONALES
Podríamos distinguir las diferentes tipologías, aparte de por su ubicación (urbanas, polígonos y carreteras), en función de la relación gasolinera-operador petrolero en:
- Estación de servicio de compañía: el operador petrolero hace suministro y gestión. Se dividen en COCO (company owned-company operated), donde el operador petrolero es propietario, suministrador y gestor y DOCO (dealer owned-company operated) donde el operador sólo es suministrador y gestor, siendo el propietario de la gasolinera un tercero.
- Estación de servicio abanderada: en un concepto similar a la franquicia, son gestionadas por distribuidores minoristas con contratos de suministro en exclusiva con los operadores petroleros, bajo la marca del suministrador. Se dividen en DODO (dealer owned-dealer operated) donde el distribuidor minorista es propietario y gestor y CODO (company owned, dealer operated) donde el distribuidor minorista sólo es gestor bajo un contrato de arrendamiento o gestión con el operador petrolero, propietario también de la gasolinera.
- Estación de servicio blanca: gasolineras independientes que comercializan los carburantes bajo su propia marca.
Pese a que los operadores petroleros relevantes no son muchos en España (Repsol, Campsa, Petronor, Disa-Shell, Cepsa, Galp, Meroil…) las diferentes posibilidades de propiedad-gestión hacen de este mercado muy heterogéneo en cuanto a la propiedad de los inmuebles.
GASOLINERAS EN VENTA, EVOLUCIÓN DEL CONSUMO DE CARBURANTES ESPAÑA
Como veremos más tarde, el precio de las gasolineras en venta está relacionado de forma directa al volumen de litros de carburante que la gasolinera en cuestión es capaz de vender, con lo que se hace necesario analizar la evolución del consumo de carburantes en España durante la última década.
Gasolineras en venta – Consumo Carburantes España 2000-2012
Analizando conjuntamente el consumo de gasolinas y gasóleos, el consumo de carburantes actual de 34,1 MTm vuelve a niveles del año 2000 (34,5 MTm) desde máximos del año 2007 (43,7MTm) con una caída acumulada cercana al 25%, justificada por el descenso continuado del consumo de los hogares.
GASOLINERAS EN VENTA, UNA ESTIMACIÓN DE PRECIOS
Una vez explicado tipologías, actores y evolución en el consumo del subyacente, faltaría dar unas nociones de métodos de valoración en el mercado de inversiones inmobiliarias para una tipología de activo que, en cuanto a rentabilidad inmobiliaria vía alquiler actualmente ronda el 7-9%.
Dentro del sector, existen ratios aproximados de “€/litros vendidos” de cara a tener una valoración inicial aproximada en función de la tipología de gasolinera en venta (urbana, polígono, carretera) . Los ratios inferiores pueden dar una idea inicial al lector a profundizar en función de cada inmueble en concreto.
Gasolineras en venta – Ratios
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