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Fincas rústicas de frutales de regadío, valoración
Después de realizar ejemplos de valoración de fincas agrícolas y fincas forestales en anteriores posts, continuamos esta semana con el análisis de valoración de una finca rústica dedicada al cultivo de frutales en regadío, en concreto de membrillos en la zona de Córdoba.
FINCAS AGRÍCOLAS DE REGADÍO, EJEMPLO DE VALORACIÓN
Las características fundamentales de una finca con una plantación de frutales en riego desde el punto de vista de su valoración son las siguientes:
- Necesita una inversión periódica para renovar el material vegetal, es decir sustituir árboles viejos por otros nuevos.
- Requiere un mantenimiento constante de las instalaciones de riego.
- En una gran mayoría de los casos, dependen de una concesión administrativa para el aprovechamiento del agua.
- Requieren gran cantidad de mano de obra para la recolección, lo que encarece el producto en aquellos frutales en los que no es posible la mecanización, que es la gran mayoría.
A los puntos anteriores hemos de añadir otra característica también generalizada a la gran mayoría de las plantaciones: la gran variabilidad en los precios del producto, cuya representación a lo largo del tiempo describe curvas cíclicas en forma de «dientes de sierra».
Para ilustrar la valoración de una finca rústica plantada de frutales, hemos escogido el ejemplo de una finca dedicada al aprovechamiento de membrillos en riego. Se trata de una planta cuyo cultivo está concentrado en unas áreas geográficas muy reducidas, con una oferta y demanda también muy concentradas, de manera que las características de este tipo de fincas rústicas quedan resaltadas.
Al igual que el membrillo, otras plantaciones frutales como el caqui, el aguacate, el kiwi o incluso el cerezo, se producen en nuestro territorio con similares condiciones. Las plantaciones de especies más habituales (cítricos, olivar, viña, manzano, etc…) tendrán similares características, aunque en condiciones de mercado menos «extremas» que éstas, lo que debe ser tenido en cuenta por el inversor en fincas rústicas en venta.
La finca rústica con aprovechamiento de membrillos se encuentra situada en el municipio de Puente Genil, Córdoba, con una superficie de 5 Has. Está dividida en dos besanas, una con plantas a marco real tradicional, de 6 metros de distancia entre árboles, y otra con membrillos en hileras de 5 metros de anchura y plantas a 2,5 metros de distancia entre sí. La reposición de se realiza alternativamente. Para simplificar, se han tomado valores medios para las dos besanas para la estimación tanto de los costes de producción como del rendimiento.
El domicilio del agricultor se encuentra situado a menos de 4 kilómetros de la finca, por lo que se han reducido los gastos generales derivados de los tiempos de desplazamiento. El lugar de destino de la producción es Puente Genil, a 50 kilómetros de distancia, y con muy buena comunicación para los desplazamientos a través de la autovía A-45 de Córdoba a Málaga.
Valor de la producción de membrillo está muy condicionada por la existencia en la zona de pocos operadores. La variabilidad del precio pagado a los agricultores es muy grande entre campañas, dependiendo en gran medida de las condiciones climatológicas que afecten a la producción total. Hemos tomado, por lo tanto, un valor medio entre un máximo 0,30 €/kg, y otras campañas en las que, como en 2012, el precio bajó hasta los 0,10 €/kg.
Fincas agrícolas de frutales de regadío – Valoración
El gráfico anterior de gastos e ingresos nos permite obtener el valor de la finca por el método de capitalización de rentas, tomando como tasa de actualización la del tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años de octubre de 2013. Con estos datos obtenemos un valor por capitalización del rendimiento de 24.142,34 €/Ha.
FINCAS AGRÍCOLAS DE FRUTALES DE REGADÍO, CONCLUSIONES
Viendo los datos anteriores podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Ausencia de subvenciones: Muchas de estas plantaciones frutales carecen de subvención, lo que deberá ser tenido en cuenta por los inversores inmobiliarios. Con la entrada de la reforma de la PAC es probable que la mayor parte continúen sin subvención.
– Dependencia absoluta del suministro de agua: Aquellos frutales cuyo cultivo requiera el riego necesariamente, están en su inmensa mayoría condicionadas por una concesión administrativa, como es la Concesión para el aprovechamiento de aguas públicas, que debe ser renovada periódicamente, en función de las características otorgadas.
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Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres
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