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En el post anterior analizamos las formas de realizar la valoración de fincas rústicas y explicamos los aspectos fundamentales del método de capitalización de rentas.

Hoy vamos a presentar un ejemplo simplificado (agricultor individual con gastos fijos simplificados) de valoración de fincas rústicas en venta por dicho método. En este caso vamos a obtener el valor de una finca rústica de dedicada a labradío de secano, que puede ser equivalente a decir que está dedicada al cultivo de cereales de invierno.

FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS, EJEMPLO DE VALORACIÓN

La finca que vamos a valorar tiene una superficie de 19 Has, y está situada en una zona de sierra del interior de la Península, a 2 kilómetros del casco urbano del municipio más cercano, y es colindante con la carretera comarcal, que le da acceso.

Las características agronómicas son las siguientes:

• Pertenece a una comarca agraria con una productividad media de 2,2 Tn de trigo por hectárea, y un índice de barbecho de 90%.
• El índice de productividad específico de la finca, obtenido de la base de datos del catastro de rústica, es que es la 2ª clase de intensidad productiva de las 5 clases con que cuenta su municipio.
• Con estos datos podemos determinar que su productividad media real es de 2,6 Tn/Ha y  el índice de barbecho es del 50%.
• Los propietarios de la finca perciben una subvención agraria de pago único de 2.450 €, que puede ser trasmitida  junto con la tierra sin penalización. La perspectiva ante la nueva reforma es el mantenimiento o incremento moderado de esta cantidad a la entrada en vigor de la nueva Política Agraria Común (PAC) en 2014.

Por otra parte, en el siguiente cuadro podemos ver cómo ha variado el precio del trigo en los últimos cinco años, que tomaremos como dato de referencia para el cálculo de los ingresos. También podemos utilizar los datos de la lonja más cercana a la finca rústica. Un precio de 210 €/Tn es el más adecuado para su aplicación en el método.

Evolución Precio Trigo

Los ingresos procedentes de la actividad agraria deben ser incrementados con los procedentes de otros conceptos, como las subvenciones de la PAC, factor influyente en la formación del valor final de las fincas rústicas. La prolongada existencia en el tiempo de estas subvenciones en las Comunidades Europeas (desde 1962), y en España desde su Adhesión,  así como las perspectivas de su mantenimiento prolongado en el tiempo a través del mecanismo de sucesivas reformas, hace que consideremos su inclusión directa en los ingresos para su capitalización, como la forma en la que obtenemos la mejor estimación de la aportación de estas subvenciones a la valoración en el mercado de fincas rústicas.

Existen en internet multitud de fuentes de datos de costes de cultivos, que junto con los anteriores, nos permite definir el siguiente cuadro, en el que mostramos la estructura de ingresos gastos y el rendimiento final obtenido por la finca, que nos da el valor según la capitalización a la tasa de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años correspondiente al correspondiente al alor según lanterno en el mercado secundario de la deuda pe establecer el rendimiento de la finca mes de agosto de 2013, según publicación del Banco de España.

Fincas rústicas agrícolas – Valoración Capitalización Rentas

Este valor, deberá ser modificado al alza, por la situación cercana al centro urbano del municipio, y por encontrarse a pié de carretera, ya que éstos son factores que facilitan las labores agrícolas.

FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS, CONCLUSIONES SOBRE VALORACIÓN

Viendo los datos anteriores podríamos sacar las siguientes conclusiones:

–          El “efecto subvención” sobre el valor: para establecer la valoración de fincas rústicas en venta es imprescindible, en la actualidad,  conocer si éstas son elegibles para asignarles derechos al cobro de subvenciones agrarias. En este ejemplo real, el “efecto subvención” supone casi el 65% del valor final de la finca…para la reflexión.

–          Consideración de “valores correctores”: el valor de capitalización de rentas obtenido según la fórmula, debe ser modificado al alza o a la baja, en función de otros factores como la accesibilidad, distancia a centros de recepción de la producción y posible recalificación futura.

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Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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