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Archivo de la categoría ‘Edificios en venta’
Operaciones inmobiliarias de las AA.PP, ¿la venta mayorista realmente es la solución óptima?
Durante la última semana hemos visto como la Junta de Andalucía ha vendido un paquete de edificios de 300 M€ (con el compromiso de mantenerse como inquilino) al fondo de inversión WP Carey en lo que podría considerarse una operación “mayorista-minorista” en la que el fondo compra un paquete global con un descuento por volumen, teniendo como posible estrategia a corto-medio plazo la venta de los edificios en rentabilidad por unidades a inversores de menor tamaño con el correspondiente margen.
OPERACIONES MAYORISTA MINORISTA, VENTAJAS E INCONVENIENTES
Podríamos pensar que desde el punto de vista de la AA.PP la venta mayorista podría tener las siguientes justificaciones teniendo en cuenta los canales de comercialización inmobiliaria de los que han dispuesto hasta la llegada de internet :
1) Acceso complicado al inversor minorista: no disponían de un canal, para llegar al inversor inmobiliario minorista (y muchas veces al mayorista tampoco) de forma DIRECTA, con lo que acababan contratando los servicios de un agente inmobiliario.
2) Rapidez de la venta: encontrar al alguno de los fondos que pueden hacer este tipo de operaciones es más rápido que encontrar a los inversores minoristas que compren cada edificio por separado.
3) Joyas…y piedras en el mismo portafolio: se incluía en el mismo portafolio inmuebles por tipología y ubicación de gran interés con otros de a priori menos interés.
4) Renuncia a margen: con las premisas anteriores se asume un descuento significativo para que el fondo comprador pueda tener su razonable margen en la reventa posterior.
Operaciones inmobiliarias Mayorista-Minorista (Esquema)
OPERACIONES MAYORISTA MINORISTA, LA LLEGADA DE INTERNET
Pero, ¿qué ocurre cuando el paradigma inmobiliario comienza a cambiar con la llegada de internet a la comercialización inmobiliaria de “las grandes ligas”?
1) Acceso DIRECTO al inversor mayorista…y al minorista: internet ya permite a los propietarios estar a un clic de distancia tanto de los grandes fondos inmobiliarios como de los inversores minoristas más locales.
2) Rapidez de la venta: al maximizarse la accesibilidad al capital el proceso no tiene porqué ser más lento que la comercialización intermediada tradicional, más bien al contrario.
3) Piedras…depende de para quién: lo que puede ser una “piedra” para un fondo de inversión, puede ser una “joya” para el inversor local. El alcance local segmentado aumenta la «vendibilidad» de los inmuebles.
4) Maximización del margen: al ser las operaciones directas, la AA.PP maximiza el margen de comercialización en beneficio del contribuyente.
OPERACIONES INMOBILIRIAS DE LAS AA.PP, REFLEXIÓN FINAL
La comercialización inmobiliaria de las AA.PP ha venido siempre limitada por la falta de canales de comercialización directos que permitiesen a las mismas maximizar el margen de beneficio para el contribuyente. Una vez que internet ha cubierto esa carencia… ¿sigue teniendo sentido que veamos grandes operaciones inmobiliarias mayorita – minorista en las AA.PP?.
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Edificio Miguel Angel,28 (Madrid) , vendido por 4,5 M€ gracias a addmeet, #visualrealestate
Compartimos con ustedes la última venta generada, gracias a addmeet, por la Comunidad de Madrid en el proceso de venta de sus edificios. Como verán, es posible realizar real estate comercial de otra manera…#newrealestate + #visualrealestate = #addmeet = #resultados.
Nada menos que un sobreprecio del 26% sobre el precio inicial de la subasta.
Edificio Miguel Angel,28 (Madrid)
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addmeet en «La Sexta», programa «Mas vale tarde»
Adjuntamos entrevista de ayer en el programa «Más vale tarde» de Mamen Mendizabal en La Sexta. Reflexiones sobre las subastas inmobiliarias de inmuebles públicos gestionadas por addmeet.
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Edificios en venta de la Comunidad de Madrid, ejemplo del #visualrealestate en @addmeet
Compartimos con ustedes los últimos videos realizados por @addmeet para la venta de sus edificios. Como verán, es posible realizar real estate comercial de otra manera…#newrealestate + #visualrealestate = #addmeet. Esperamos que lo disfruten.
Alcala,1 (Madrid)
Miguel Angel,28 (Madrid)
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Real Estate Spain, a la «retaguardia» de la técnica…
Comentando hoy el día a día con un agente inmobiliario y amigo, repasábamos la operativa una de las operaciones de edificios en venta de cierto calado en Madrid en la que está interviniendo. Siendo un caso concreto, creo que no dista mucho de la realidad del día a día del sector. Realmente para reflexionar sobre nuestro sector y … sobre nuestro país.
REAL ESTATE SPAIN, LA OPERATIVA DE UN “DEAL” HOY
Veamos los pasos de este ejemplo representativo en cuestión:
1) El propietario mandata sin exclusiva a tres agentes para intentar vender su edificio.
2) El “Agente 1” comparte la información sobre la propuesta de inversión con otros agentes, entre otros con el “Agente 4”.
3) El “Agente 4” contacta a su vez con otros agentes y arquitectos.
4) Un “Arquitecto” contactado encuentra un cliente “Inversor” que puede estar interesado en el edificio.
5) «Propietario», «Agente 1», «Agente 4», «Arquitecto» e «Inversor» se sientan en una mesa para negociar y cerrar el deal.
Edificios en venta – Comercialización tradicional
REAL ESTATE SPAIN, LA DISTRIBUCIÓN DE INCENTIVOS DEL “DEAL”
Visto el proceso anterior, y antes de sentarse a la mesa, “Agente 1”, “Agente 4” y “Arquitecto” pactan la siguiente distribución de incentivos;
1) El “Agente 1” pacta con el “Propietario” que la comisión a percibir será del X%, del que conservará el 0,25X% tras compartirlo con “Arquitecto” y “Agente 4”.
2) El “Arquitecto”, aparte de realizar los proyectos y dirección de obra para el «Inversor», recibirá el 0,5X% de incentivo del “Agente 1”.
3) El “Agente 4” recibe también el 0,25X% del “Agente 1”.
Una pregunta nos asalta… ¿conocerá el “Inversor” que su “Arquitecto” es arte y parte en la transacción? ¿Cómo actuaría de saberlo?
REAL ESTATE SPAIN, ¿ACASO NO TENDRÍA SENTIDO…?
1) Que «Propietario» e «Inversor» tuvieran un canal para ponerse en contacto de forma directa?
2) Que el «Propietario» o el «Inversor», de necesitar consultoría, contrataran a el «Agente» mas ducho en la tipología de inmueble en cuestión?
3) Que el «Inversor» pudiese elegir el «Arquitecto» técnicamente más preparado para esa tipología de proyecto y no por «imposición circunstancial»?
REAL ESTATE SPAIN, A LA TRISTE RETAGUARDIA DE LA TÉCNICA
En definitiva, esta es la “transparente”,»sofisticada», “tecnológica”, «rápida» y “económica” operativa del sector inmobiliario a día de hoy en España.
Prima de riesgo, paro, reforma laboral… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
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El ROI inmobiliario y los “profetas del status quo”…
A la hora de justificar la publicación de sus solares y edificios en venta en addmeet ante nuestros clientes, en detrimento de la comercialización por los canales intermediados tradicionales, explicamos un ejemplo MUY gráfico que hoy nos permitimos compartir con ustedes.
ROI “COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA”, EL CONCEPTO
Definiríamos ROI (Return of Investment) de la comercialización inmobiliaria como la rentabilidad de utilizar un canal (publicitario,addmeet) respecto de la utilización del canal de comercialización alternativo (intermediación, agencias inmobiliarias).
Expresándolo en una fórmula matemática tendríamos lo siguiente:
ROI = ((C1-C2)/C2)*100
C1: Ahorro sobre comercialización tradicional (intermediación)
C2: Inversión en canal alternativo (publicitario)
En este escenario, el propietario debe decidir que rentabilidad exige a este cambio en su política de canal de comercialización. ¿Cuántas veces tiene que multiplicar el posible ahorro respecto a la intermediación tradicional sobre mi inversión publicitaria?.
ROI “COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA”, UN EJEMPLO
Dejemos la teoría aparte y vamos a plantear un ejemplo real, la venta por parte de la Comunidad de Madrid de su edificio sito en “Plaza San Martín, 4” por casi 3,5M€ gracias a un contacto generado en addmeet.
Subasta Edificio Madrid – Plaza San Martín,4
Veamos los números concretos de esta operación aplicando la fórmula anterior;
ROI Comercialización inmobiliaria – Ejemplo práctico
ROI “COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA”, YA NO HAY EXCUSAS…
Viendo los números anteriores, en los que los ahorros generados al anunciante multiplican por 217 veces su inversión en anuncios de addmeet, parece que… los profesionales del real estate mas «anclados en el status quo»…deberían hacer una reflexión profunda al respecto.
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“Real Estate Siglo XXI” Vs “Real Estate Siglo XX”
Nos permitimos esta semana compartir con vosotros las reflexiones sobre el futuro del Real Estate Profesional en España que pusimos sobre la mesa la semana pasada en el Evento “Inmobiliario e internet” organizado por el Club Inmobiliario del Instituto de Empresa (IE) en Madrid y al que acudimos como ponentes.
Real Estate Profesional hoy, los 3 paradigmas respecto a internet
Tras ya algún año de andadura, y después de hablar con muchos clientes, podríamos reflexionar sobre la percepción del real estate profesional respecto a internet…
– Internet = Baja calidad=Gratis: dado a que las alternativas de internet funcionando hasta la fecha se han dedicado a mimetizar online el desorden existente en los canales de comercialización offline (escasez de exclusivas, profesionalidad mejorable en muchos casos…), el propietario medio que ha investigado en las alternativas de internet no ha percibido la calidad y confianza en los mismos para confiarles productos de más valor añadido. Ausencia de valor significa ausencia de interés por la inversión publicitaria DIRECTA en los mismos.
– ¿Grandes ligas en internet?…imposible: relacionado con lo anterior y potenciado con que se lleva acostumbrado a los canales tradicionales de comercialización offline toda una vida, existe la idea generalizada de que las “grandes ligas” de los edificios en venta y solares en venta… a día de hoy son difícilmente “practicables” por internet.
– Transparencia…pero poca: aparte de un “concepto vacío” de muchos discursos inmobiliarios que escuchamos últimamente…¿qué es la transparencia?. Para nosotros la transparencia sería la conjunción de… información de producto inmobiliario aglomerada, comparable, de calidad y accesible DIRECTAMENTE por el cliente final objetivo de cada producto. En este sentido…transparencia en el Real Estate profesional español… poca.
Real Estate Spain – Paradigma actual
Real Estate Profesional del Siglo XXI, el nuevo paradigma
Aún siendo conscientes de que modificar los estándares mentales actuales es un reto en mayúsculas, desde addmeet nos imaginamos otro Real Estate profesional en España adecuado a las facilidades que la tecnología actual nos permite…
– Internet “con reglas”= Alcance controlado = Valor: si al alcance que proporciona internet, se le añaden las reglas que eviten los “vicios” de la comercialización offline, internet es un canal de potencial brutal para llegar de manera rápida y DIRECTA a los clientes que se decida ya sea en operaciones de “mercado abierto” o en operaciones de “mercado cerrado”.
– ¿Grandes ligas en internet?…claro que sí: internet ya no es una promesa sino una realidad que está proporcionando a los propietarios los contactos depurados y de calidad(información de calidad atrae público de calidad) que necesitan para vender o alquilar de manera más rápida y DIRECTA sus edificios, solares, inmuebles en rentabilidad… Ejemplo 1, Ejemplo 2, Ejemplo 3, Ejemplo 4… ¿realmente hacen falta más ejemplos?
– Transparencia…aunque al principio duela: transparencia significa que la el proceso de búsqueda de producto (llamar a: Banco 1, Banco 2, Sareb… Agencia 1, Agencia 2, Agencia 3…) por parte del usuario reduzca brutalmente sus plazos al tener todo el producto acumulado en un mismo “repositorio de calidad”… y las operaciones se cierren mucho antes… ¿a quién no le puede interesar esto?.
Real Estate España – El paradigma que viene
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Edificios en venta, ¿cuál es el uso más rentable?
Cada vez abundan más en el mercado los edificios en venta vacíos o parados a mitad de construcción. A diferencia de épocas anteriores en las que cualquier producto inmobiliario terciario se alquilaba y era rentable tanto para los inversores inmobiliarios como para los operadores de los edificios, la situación de mercado actual hace necesario un análisis pormenorizado previo de las posibilidades del edificio para “no pillarse los dedos”.
En este post analizamos un caso concreto de un edificio en venta de Madrid (Zona Norte) parado a mitad de construcción. Analizaremos en detenimiento la rentabilidad de los diferentes usos posibles para llegar a la conclusión de qué hacer con el mismo.
EDIFICIOS EN VENTA, ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LOS USOS COMPATIBLES
Partiendo de que los usos compatibles para este edificio en venta serían el de hotelero y oficinas, mediante un estudio de mercado analizaríamos en este orden;
– Estimación de ingresos de los operadores con los diferentes usos que se le pueda dar al edificio.
– Renta asumible por el operador en función de la tasa de esfuerzo máxima de su operativa. En el caso de alquiler de oficinas, la renta viene marcada por las rentas de mercado.
– Precio de inmueble acabado en función de la renta definida y la rentabilidad actual exigida actualmente en el mercado de inversiones inmobiliarias (en este caso para hoteles en venta y edificios de oficinas).
– Valor residual de la construcción existente restando al precio los costes de construcción que quedarían pendientes de incurrir.
Edificios en venta – Comparativa Hotel-Oficinas
EDIFICIOS EN VENTA, LA DEMANDA DE ECONOMÍA REAL MARCA EL USO
En este caso particular, pese a lo que pudiese inicialmente pensarse, el uso más lucrativo para el edificio sería el de un hotel low cost. El desplome de rentas del mercado de alquiler de oficinas en zonas secundarias ha quitado atractivo a este tipo de desarrollo respecto de otros.
En todo caso, sin quedarnos en unos números realizados desde la aproximación, la conclusión sería que al ser el “riesgo comercialización” tan elevado actualmente ya no es suficiente para el promotor el know how de su negocio promotor, sino el ser capaz de comprender al detalle el negocio de sus inquilinos para conseguir que los desarrollos vuelvan a ser rentables tanto para él como para “su socio” operador.
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CEO addmeet.com
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