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Apoyándonos en el análisis de nuestro último post sobre el mercado de centros comerciales en Europa, aprovecharemos las conclusiones del mismo para realizar el análisis macro del mercado español de centros comerciales en la última década.

Analizaremos el periodo de desarrollo acelerado del mercado durante 2001-2007, para ver después el efecto que la recesión económica ha tenido en el mismo en 2008-2012, apoyándonos en los ratios de referencia.

CENTROS COMERCIALES ESPAÑA 2001-2007, CRECIMIENTOS MEDIOS DEL 8,8%

Durante el periodo 2001-2008 el mercado de centros comerciales y parques comerciales vivió su boom en España sumando 5,9 Mm2 de superficie nueva al mercado con crecimientos anuales medios del 8,8% en SBA/habitante, pasando de los 181,15 a 287,36 m2/habitante.

En este periodo, quizás el de mayor expansión económica española en su historia, el consumo también crecía a niveles absolutos del 6,5% anual, con lo que la mayor oferta de centros comerciales era absorbida sin problemas por una sociedad con una capacidad de consumo en crecimiento sostenido.

SBA/habitante – Centros comerciales España – Evolución

Analizando el ratio SBA/M€ consumido, siempre en el entorno al 20 m2/M€, se observa que este crecimiento acelerado en la oferta era sostenible con los niveles de crecimiento de la economía española, es decir, el mercado había encontrado su equilibrio en estos niveles de crecimiento económico.

SBA/M€ consumido – Centros comerciales España – Evolución

CENTROS COMERCIALES ESPAÑA 2008-2012, EL PROBLEMA DEL CONSUMO/CÁPITA

¿Pero qué ocurre cuando a partir de 2008 no sólo el consumo per cápita se estanca sino que se deprime en términos absolutos? . El sector de los centros comerciales ha respondido frenando el crecimiento de entrega de nuevos proyectos hasta el 2,5% anual (hasta llegar a los 310m2/habitante en 2012), lo que no ha podido contrarrestar semejante caída del consumo.

En el gráfico superior se aprecia como el equilibrio que alcanzamos sobre los 20 m2/M€ consumido se ha disparado hasta un 23,6, es decir, cada M€ tiene un 18% más de superficie de local en centro comercial para ser consumido, previéndose que siga su escalada durante 2013. Mas oferta, menos demanda… mal negocio en general para comerciantes que venden menos o a menor margen, promotores que se han quedado con solares  o proyectos “a medias” ya que los números actuales no hacen viable su desarrollo  e inversores que ven devaluarse sus inmuebles por la caída de las rentas de mercado… el mercado buscando su nuevo equilibrio.

Como conclusión final, y haciendo un poco de autocrítica, en un mercado tan dependiente de la economía real y del consumo, no se pueden hacer los números planificando un crecimiento “infinito”, ya que en una economía cíclica, a cada expansión suele seguirla… una recesión.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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Analizando los informes que preparan las diferentes consultoras sobre el mercado de alquiler de locales en centros comerciales, nos surge la duda de si el ratio “SBA/habitante” es la mejor medida para valorar la madurez de nuestro mercado, y en su caso, cuantificar si hay o no una sobreoferta en el mismo. Apoyándonos en las estadísticas de “Consumo de los hogares” de Eurostat intentaremos profundizar y llegar a alguna conclusión a nivel “macro” al respecto.

MERCADO ALQUILER DE LOCALES EN CENTROS COMERCIALES, SBA/HABITANTE

Antes de nada, llama la atención analizando los datos de Consumo/Habitante que una sociedad española, tachada generalmente de “consumista”, tiene una tasa “Consumo/PIB” del 58% (58 de cada 100€ producidos por cada habitante es dedicado al consumo)  justo en la media de la Europa de los 15. Con lo que por este lado, la “fama” no se sustenta en datos reales.

Lo que sí que lleva a reflexión profunda es que la economía española, 5ª economía absoluta en producción (PIB de 1.050.221 M€) a nivel europeo es la antepenúltima en “Consumo/habitante”(ver gráfico inferior) con 13.469 €/año&habitante, sólo dejando por detrás a Grecia (12.858) y Portugal (10.394).

¿Y cómo puede ser esto posible?. Respuesta, falta productividad. ¿Y qué es la productividad?. Pués es la cantidad de euros que es capaz de producir un habitante en un año. Es decir, como nuestra productividad (22.734€/habitante &año) es un 23% inferior a la media europea (29.713€), al aplicar el 58% antes mencionado, lo que consume anualmente el ciudadano medio español (13.469€)  es muy inferior a la mayoría de sus homólogos europeos (17.292€).

Si realizamos el análisis clásico (sin tener las reflexiones anteriores en cuenta) del mercado de alquiler de locales en centros comerciales a través de la SBA/habitante, llegaríamos a la conclusión de que España, con 265 m2 de SBA/habitante se sitúa un  13% más que la media europea de 240 m2/habitante y que por tanto no habría excesiva sobreoferta aparente.

SBA/habitante – Centros comerciales Europa

MERCADO ALQUILER DE LOCALES EN CENTROS COMERCIALES, SBA/M€ CONS.

Sin embargo, en un mercado como el de los centros comerciales tan directamente relacionado con la capacidad de consumo de los hogares, veamos qué ocurre si en vez de tomar como ratio la SBA/habitante, analizamos la SBA/M€ consumido, un ratio que no sólo considera la demanda cuantitativamente (habitantes), sino cualitativamente (M€ que puede consumir cada habitante).

SBA/M€ consumido – Centros comerciales España

Los resultados en este caso son más llamativos ya que España, con un ratio de 19,748 m2/M€ consumido por habitante, supera en un 45% la media europea (13,672) sólo superada por Portugal (26,723) Irlanda (21,238) y Holanda (20,969), pudiendo deducirse a través de este análisis que la sobreoferta es manifiesta.

Cada ciudadano, a la hora de consumir cada euro, tiene mucha más superficie de centro comercial disponible para gastarlo. A mayor competencia menores márgenes para los comerciantes, menores rentas pueden pagar por cada local del centro comercial, menores valoraciones de los inmuebles por capitalización de rentas inferiores, posibles incumplimientos de los covenants asociados a la financiación… y en esas estamos.

En todo caso y como ha quedado constatado, la existencia o no de sobreoferta de centros comerciales en España está directamente ligada a la capacidad de consumo de los hogares y, desgraciadamente, parece que no hay buenas perspectivas en este sentido a corto plazo.

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