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Durante las últimas semanas hemos analizado el mercado de centros comerciales en España y el desfase entre oferta y demanda existente tanto a nivel nacional como en cada una de las comunidades autónomas. Analizaremos a continuación las condiciones a darse para la vuelta a un equilibrio que estimamos se encuentra en los 19-20 m2/M€ consumido.

CENTROS COMERCIALES ESPAÑA HOY, EL GRADO DE SOBREOFERTA

Según las conclusiones sobre el mercado de centros comerciales de otras semanas, durante el periodo 2001-2008 se mantuvo un equilibrio oferta-demanda entorno a los 19,7 m2 de SBA/M€ consumido. Este equilibrio se rompió a partir del 2008 principalmente debido a la recesión económica, llegando en la actualidad a 23,6 m2 de SBA/M€ consumido, un 20% más.

¿Y que hacer para poder volver a encontrar el equilibrio partiendo de la base de que la demografía española tenderá a estancarse en los próximos años por la emigración?

–          Consumir más respecto nuestro PIB actual. No parece la mejor opción, ya estamos en una media del 58% de Consumo/PIB superior a la media europea. Consumir más de la cuenta es una de las causas por las que estamos como estamos.

–          Aumentar nuestra productividad. La opción más razonable. Nuestros problemas sólo se solucionan con crecimiento económico que aumente el PIB y la Renta/cápita, no con más recortes y aumento de impuestos que disminuyan aún si cabe la capacidad de los hogares para consumir. El crecimiento disminuye el paro, aumentando la producción (PIB) y el PIB/cápita y por ende la capacidad de consumo de los hogares.

–          Parar las máquinas de la oferta. Ser muy selectivos en el desarrollo de proyectos. Todavía quedan autonomías y ubicaciones con potencial para el desarrollo de centros comerciales… pero no tantas.

CENTROS COMERCIALES ESPAÑA, EL OBJETIVO DE CRECIMIENTO

Como vemos en el gráfico inferior, para recuperar nuestro equilibrio oferta-demanda alrededor de 20 m2 SBA/M€ consumido sería necesario elevar nuestro PIB desde 1.075 B€ hasta los 1.288 B€ (alrededor de un 18-20%)

Aún pareciendo a priori una cantidad elevada, son objetivos que se pueden cumplir en 4-5 años a niveles de crecimiento del 2-3% anual. El problema es que el crecimiento esperado para 2013 por FMI gira entorno al -1,5-2%, no empezamos bien.

Centros comerciales: SBA Vs PIB/Cápita

El mercado de alquiler de locales en centros comerciales pasa por el mismo reajuste que el resto de mercados inmobiliarios (alquiler oficinas, naves logísticas…), y como ellos, depende en gran medida de la evolución de la economía real. Veremos que nos depara 2013… aunque las expectativas no son buenas.

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Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

Siguiendo en la línea de nuestro post sobre la evolución del mercado de centros comerciales en España durante la última década, esta  semana aplicaremos el mismo análisis a nivel autonómico y veremos a que conclusiones podemos llegar a nivel macro. Desde luego, mirando los datos abajo descritos, la realidad del mercado de centros comerciales es realmente heterogénea y en algún que otro caso, preocupante.

CENTROS COMERCIALES POR AUTONOMÍAS, SBA/HABITANTE

Pese a que los datos de centros comerciales en Europa que analizamos no incluyen en su cálculo los parques comerciales (parques de medianas) y en España sí, la media europea de SBA/habitante podríamos estimarla en alrededor de 275 m2/habitante, estando en España en 310 m2/habitante (+12%).

Si analizamos en el gráfico inferior los datos de SBA/habitante de centros comerciales por autonomía vemos que la realidad es muy heterogénea.

Las autonomías con mayor desviación sobre la media española en cuanto a su mercado de centros comerciales serían Murcia (+52%), Madrid (+47%) y Asturias (+42%).Por el lado de las autonomías que han sido más cautas en el desarrollo de centros comerciales tendríamos a  Extremadura (-49%), Ceuta (-44%), Cantabria (-32%), Castilla y León (-30%), Cataluña (-41%) y Baleares (-45%). El resto de autonomías permanecen alrededor de la media de 310 m2/habitante.

Centros Comerciales España – SBA/ Hab Autonomías

CENTROS COMERCIALES POR AUTONOMÍAS, SBA/M€ CONSUMIDO

Como hemos venido argumentando, nosotros apostamos por el ratio SBA/M€ consumido para valorar la madurez o no del mercado de centros comerciales.  La media española en 2012 fue de 24 m2/M€ consumido. Los resultados son llamativos.

Centros Comerciales España – SBA/ M€ Consumido

Las autonomías con mayor desviación sobre la media española en cuanto a su mercado de centros comerciales en este caso serían Murcia (+75%), Canarias (+41%), Asturias (+29%) y Madrid (+25%).Por el lado de las autonomías que han sido más cautas en el desarrollo de centros comerciales tendríamos a  Baleares (-53%), Cataluña (-47%), Extremadura (-33%), Cantabria y Ceuta (-30%) y Castilla y León (-28%). El resto de autonomías permanecen alrededor de la media de 20 m2/M€ consumido.

Parece claro a nivel macro que en Murcia y Canarias puede haber una sobreoferta latente de centros comerciales. Sin embargo, y teniendo en cuenta que el consumo extranjero a nivel de contabilidad nacional computa como “exportaciones” y no como “consumo” el dato de Canarias habría que tomarlo con cautela. No así el de Murcia, en el que la mayoría de los centros comerciales están situados en la capital (interior), que no es destino turístico internacional como si lo pueden ser sus playas. En este caso, cada M€ a consumir tiene casi el doble de superficie de local en centro comercial para ser consumido que en el resto de España. Disminución de rentas, disminución del valor de los inmuebles… de nuevo… el mercado buscando su nuevo equilibrio.

En el caso contrario estarían Cataluña y Baleares, en el que una política de comercio sometida a mayor regulación pública muy criticada durante la “buena época” puede permitir oportunidades incluso en tiempos actuales de crisis.

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Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

Apoyándonos en el análisis de nuestro último post sobre el mercado de centros comerciales en Europa, aprovecharemos las conclusiones del mismo para realizar el análisis macro del mercado español de centros comerciales en la última década.

Analizaremos el periodo de desarrollo acelerado del mercado durante 2001-2007, para ver después el efecto que la recesión económica ha tenido en el mismo en 2008-2012, apoyándonos en los ratios de referencia.

CENTROS COMERCIALES ESPAÑA 2001-2007, CRECIMIENTOS MEDIOS DEL 8,8%

Durante el periodo 2001-2008 el mercado de centros comerciales y parques comerciales vivió su boom en España sumando 5,9 Mm2 de superficie nueva al mercado con crecimientos anuales medios del 8,8% en SBA/habitante, pasando de los 181,15 a 287,36 m2/habitante.

En este periodo, quizás el de mayor expansión económica española en su historia, el consumo también crecía a niveles absolutos del 6,5% anual, con lo que la mayor oferta de centros comerciales era absorbida sin problemas por una sociedad con una capacidad de consumo en crecimiento sostenido.

SBA/habitante – Centros comerciales España – Evolución

Analizando el ratio SBA/M€ consumido, siempre en el entorno al 20 m2/M€, se observa que este crecimiento acelerado en la oferta era sostenible con los niveles de crecimiento de la economía española, es decir, el mercado había encontrado su equilibrio en estos niveles de crecimiento económico.

SBA/M€ consumido – Centros comerciales España – Evolución

CENTROS COMERCIALES ESPAÑA 2008-2012, EL PROBLEMA DEL CONSUMO/CÁPITA

¿Pero qué ocurre cuando a partir de 2008 no sólo el consumo per cápita se estanca sino que se deprime en términos absolutos? . El sector de los centros comerciales ha respondido frenando el crecimiento de entrega de nuevos proyectos hasta el 2,5% anual (hasta llegar a los 310m2/habitante en 2012), lo que no ha podido contrarrestar semejante caída del consumo.

En el gráfico superior se aprecia como el equilibrio que alcanzamos sobre los 20 m2/M€ consumido se ha disparado hasta un 23,6, es decir, cada M€ tiene un 18% más de superficie de local en centro comercial para ser consumido, previéndose que siga su escalada durante 2013. Mas oferta, menos demanda… mal negocio en general para comerciantes que venden menos o a menor margen, promotores que se han quedado con solares  o proyectos “a medias” ya que los números actuales no hacen viable su desarrollo  e inversores que ven devaluarse sus inmuebles por la caída de las rentas de mercado… el mercado buscando su nuevo equilibrio.

Como conclusión final, y haciendo un poco de autocrítica, en un mercado tan dependiente de la economía real y del consumo, no se pueden hacer los números planificando un crecimiento “infinito”, ya que en una economía cíclica, a cada expansión suele seguirla… una recesión.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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