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Aparcamientos en venta, modelo gestión
Después de analizar los modelos de aparcamientos en autogestión y alquiler, esta semana realizaremos la comparativa con el modelo de gestión, en el que el propietario asume de nuevo el “riesgo negocio” (aparte de la propiedad del inmueble) pero de la mano de un gestor profesional que le realiza la gestión del negocio a cambio de un fee anual.
APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, MODELO DE NEGOCIO
Utilizando el ejemplo mismo ejemplo de aparcamiento de 670 plazas, éstas serían las principales variaciones en la comparación respecto los modelos de autogestión y alquiler;
– Optimización “modesta” de ingresos: al igual que en el modelo de alquiler, las mayores palancas de marketing y venta cruzada de los grandes gestores de aparcamientos hacen que mejoren los ingresos, aunque siempre tomando esta mejora con cierta cautela en su business plan a la hora de realizar una oferta al propietario.
– Mejoras en costes de personal: mediante la automatización y la gestión conjunta de varios aparcamientos cercanos con recursos compartidos, se optimizan los costes de la operativa. Igualmente, el gestor suele exigir mejoras de CAPEX al propietario para optimizar los ingresos a largo plazo
– Fee de gestión: el gestor no asume “riesgo negocio” y su remuneración es un Fee anual negociado con el propietario, en este caso un fijo de 80.000 €.
– EBITDA “mínimo exigible”: en este caso el riesgo negocio permanece en el propietario y es menos exigente que el operador en el modelo gestión, pidiendo un EBITDA mínimo del 10% a su negocio.
APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, VARIACIÓN DE LA VALORACIÓN
Veremos que sucede con la valoración de nuestro parking tipo al aplicar los criterios anteriores.
Aparcamientos en venta – Modelo gestión
– Autorenta “admisible”: separando perfectamente el propietario su negocio “patrimonial” de su negocio “operativo” y con las premisas anteriores, la renta admisible es la que permite obtener un EBITDA del 10% después de asumir el fee del gestor.
– “Optimización resultado” Vs “Fee gestión”: en cuanto a la valoración del inmueble, este modelo será óptimo siempre que la soma de optimización de ingresos y minimización de costes sean superiores al fee de gestión del operador.
En definitiva, y únicamente a falta de analizar el modelo de franquicia no demasiado implantado en el mercado español, quedan definidas las diferentes variantes de modelos de gestión de parkings en rotación y sus repercusiones en la valoración de los inmuebles por los inversores inmobiliarios.
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