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Aparcamientos en venta, modelo autogestión
Siguiendo el análisis de la semana en cuanto a los modelos de negocio de aparcamientos en rotación, esta semana profundizaremos en el modelos de negocio y valoración de aparcamientos autogestionados, es decir, en los que la propiedad y la gestión es realizada por empresas o particulares (no grandes compañías), que significan la mayoría de parkings en España, donde el sector se encuentra altamente atomizado.
APARCAMIENTOS AUTOGESTIONADOS, PREMISAS BÁSICAS
Utilizando el ejemplo inicial de 670 plazas, éstas serían las premisas que utilizaríamos para la valoración inmobiliaria básica del aparcamiento en venta sin tener en cuenta la estructura de financiación del inmueble;
– Renta “teórica”: estando en este modelo generalmente no separado societariamente lo inmobiliario de la gestión, para su valoración será necesario segregar el CPG (cuenta de pérdidas y ganancias) en gastos “preinmobiliario” mediante el EBITDAR (margen de explotación sin tener en cuenta) y gastos inmobiliarios, la renta.
– EBITDA mínimo exigido: se define un margen teórico de EBITDA que el propietario querrá obtener de su explotación para definir la renta que podrá asumir el negocio para obtener ese margen.
– Rentabilidad inmobiliaria exigida: dicha renta anual se capitalizará a la rentabilidad exigida por los inversores inmobiliarios patrimonialistas, variable en función de la ubicación, calidad del inquilino, contrato de alquiler negociado y alternativas de inversión…
APARCAMIENTOS AUTOGESTIONADOS, CONCLUSIONES DE VALORACIÓN
Aplicando los criterios anteriores, veremos que conclusiones podemos sacar respecto la valoración de nuestro aparcamiento modelo.
Aparcamientos en venta, modelo valoración «Autogestión»
– Renta inmobiliaria “altamente volátil”: asumiendo en este caso que el EBITDA mínimo exigido por el propietario es del 10% la renta asumible asumiría decrementos de más del 53%. Básicamente, la disminución de ingresos del negocio (-36%) se traduciría en menos renta asumible por el negocio, siendo la volatilidad de ésta muy alta.
– Volatilidad de negocio, volatilidad de valoración: siendo la valoración la renta anual asumible entre la rentabilidad exigida, las plazas pasan de valer casi 19.000 € a cerca de 9.000 € , un descuento de precio superior al 50%. Esta corrección es difícilmente asumible psicológicamente por los propietarios no acostumbrados a las reglas de valoración del mercado de inversiones inmobiliarias.
En próximos post analizaremos en detalle la valoración de cada uno de los modelos de negocio de este interesante y poco conocido mercado dentro de las inversiones inmobiliarias.
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