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¿Es predecible la demanda de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona?
Partiendo de que todos los negocios inmobiliarios están directamente correlacionados con la economía real, definida por la evolución del Producto Interior Bruto (PIB) del país, esta semana vamos a analizar en concreto el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona. Determinaremos la correlación entre la demanda del país y el mercado de edificios de oficinas en alquiler, para finalmente utilizar las conclusiones para hacer una estimación de demanda de cara a 2012.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ABSORCIÓN Y VACANCY
En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de alquiler de oficinas en Barcelona junto con la evolución del vacancy y el PIB de España. Podemos sacar las siguientes conclusiones,
– La evolución de la demanda de alquiler de edificios en Barcelona es directamente proporcional a la evolución del PIB de España. Se aprecia el grado de paralelismo entre la líneas de demanda nacional y la de absorción de oficinas.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – PIB
– Existen periodos donde dicho paralelismo no es perfecto, por ejemplo en 2003 (por defecto) y 2005 (por exceso), cuestión que se explica por la existencia de demanda latente no materializada en el periodo que por crecimiento económico se justificaría. Siguiendo con el ejemplo anterior, los 82.000 m2 de demanda de alquiler de edificios de oficinas en defecto de 2003, se ven compensados en 2005 con 86.000 m2 de demanda de oficinas en exceso que retornan el equilibrio.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Demanda Estimada
– Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación PIB-Absorción es directa, pero que es necesario considerar también la posible demanda latente de alquiler de edificios no aflorada para ser más precisos en la estimación de demanda.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de edificios de oficinas en Barcelona) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Barcelona está en 250.000 m2 /año, suponiendo que la economía no caiga más de un 4%.
– El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Barcelona está en 480.000 m2 /año, asociados a crecimientos cercanos al 4%.
– En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 35.444.337 * PIB^2 + 1.978.661 * PIB + 276313
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Curva PIB-Demanda
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ¿Y EN 2012?
Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012, que siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Barcelona prevista para 2012 debería estar en el entorno de 260.000 m2.
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Alquiler edificios oficinas Barcelona 2011,menos grave
Tal y como hicimos la semana pasada, y ayudándonos en el informe 3T 2011 de Savills España, vamos a analizar el comportamiento del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona durante el año 2011. Estudiando de demanda media del mercado pre y post 2008, veremos si la oferta de alquiler de edificios augura un futuro esperanzador o no al sector.
DEMANDA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
– Durante la última década (2001-2010) la demanda de alquiler de oficinas en Barcelona se ha mantenido en una media de 345.000m2/año, siendo a partir de 2008, cuando dicha media a disminuido a 280.000 m2/año. Esta disminución de la absorción edificios de oficinas en Barcelona del 20% es inferior a la experimentada por Madrid, que rondaba el 35-40%. Habría que analizar en detalle que grado de la absorción bruta se transforma en neta y no es simplemente un cambio de ubicación para mejora de rentas(que no disminuye el stock disponible), pero no es el objetivo de este estudio.
Edificios Oficinas Barcelona – Alquiler – Absorción 2000-2011
– La operación media de alquiler de edificios ha disminuido desde el rango de los 500-1.000 m2 a los 250-500 m2, con lo que el rango de operaciones anuales ha subido a niveles de 600-700. Esta disminución del tamaño medio de la operación supone que las consultoras tienen que destinar el doble de recursos para acabar ganando lo mismo (su coste por operación es similar si la demanda quiere 500 o 1.000 m2), cuestión que justifica el cierre de algunas sucursales de las consultoras internacionales el último año.
– La demanda de edificios de oficinas no marca signos de estacionalidad salvo los lógicos del tercer trimestre, donde la demanda baja con el motivo de dejar las decisiones de cambio de ubicación para después del periodo estival.
OFERTA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
– Actualmente, el parque de edificios en alquiler en Barcelona ronda los 5,6 Mm2.
– La oferta a finales de 2012 se incrementará en 50.000 m2 vía finalización de desarrollos (Nueva Bocana, Nuñez y Navarro, Colonial), de los que 20.000 m2 sumarán inicialmente al vacancy. Por tanto, la oferta de alquiler deedificios de oficinas en Barcelona alcanzará los 5,65 Mm2 a finales de 2012. En este sentido, parece que Barcelona ha sabido frenar los nuevos desarrollos de una manera mas eficiente que Madrid, lo que redundará en velocidades de recuperación teóricamente mayores en el esperado cambio de ciclo. El ratio que así lo muestra es el de pipeline/oferta existente, donde Madrid alcanza el 1,2% respecto el 0,89% de Barcelona.
– Contando que el vacancy actual está entorno al 13-14%, en niveles máximos de los últimos 20 años, llegamos a la cifra de 0,78 Mm2 de edificios de oficinasvacíos contando CBD, Secundaria, NBD y Periferia.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Vacancy 2000-2011
– En cuanto a la evolución de las rentas de edificios de oficinas en Barcelona, la correción de precios ha sido algo mayor a la caída de la demanda desde máximos de 2008, corrigiendo entre un 35-40% en función de la ubicación.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Rentas de mercado 2000-2011
– Tras este ajuste, las rentas de mercado quedando la renta media de cierre en 18,5 €/m2&mes en zona prime.
ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA, CONCLUSIONES
– La demanda de alquiler de edificios de oficinas está correlacionada con la economía real y, con una perspectiva de recesión para 2012 en España, será difícil que la demanda despegue de los niveles actuales, siendo previsible una caída de absorción bruta este año.
– Tomando los datos de oferta y demanda a nivel macro(cada zona requeriría un análisis mas profundo), actualmente existe un vacancy (0,78 Mm2) de edificios de oficinas en alquiler en Barcelona equivalente a 2,9-3,4 años de demanda (230-270.000 m2/año).
– Si como hemos analizado en otros casos, el stock inmobiliario «deseable» para que el mercado comience a despuntar está en 1,5-2 años de demanda, todavía quedan 1-1,5 años de ajuste para que una menor vacancy redunde un repunte de rentas(siempre que España vuelva a la senda del crecimiento económico). Recordemos que en Madrid esta cifra se acercaba al 1,5-2 años, con lo que pese a tener un vacancy superior, Barcelona tiene mayor capacidad de recuperación que Madrid.
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