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Mercado de alquiler de oficinas Madrid y Barcelona Vs Europa
Esta semana, utilizando algunos de los gráficos de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, aprovecharemos para comparar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona respecto las principales ciudades de Europa durante 2011.
Partiendo de la situación de la absorción anual de edificios en alquiler, analizaremos posteriormente la situación en el ciclo inmobiliario de las diferentes ciudades en cuanto al mercado de alquiler de edificios de oficinas. Estas conclusiones nos servirán para analizar en post posteriores los países con mejor potencial para la inversión en oficinas en 2012.
DEMANDA DE ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
– Sólo en Alemania (Berlín, Hamburgo, Munich), Francia (París) y Polonia(Polonia) ha habido crecimiento de la demanda respecto 2010, superando el los tres casos la media de absorción de los últimos 10 años.
– Teniendo en cuenta que son los tres únicos países de Europa que en 2011 tuvieron crecimiento económico por encima del 2% (Alemania 2,4%, Francia 3,2%, Polonia 4,1%), esto verifica la correlación PIB País / Demanda alquiler oficinas que realizamos la semana pasada.
– Las ciudades donde la demanda se situó en niveles mas bajos respecto de su media decenal fueron Madrid(-45%), Bruselas(-37%), Róterdam(-36%) y Barcelona(-27%) en este orden.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO OFICINAS EUROPA
Una vez analizada la situación puntual del mercado de edificios de oficinas en alquiler en las diferentes ciudades en 2011, veamos en que situación del ciclo se encuentra cada ciudad en cuestión. El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo.
– La demanda edificios de oficinas en alquiler de los países llamados PIGS (Portugal, Irlanda, Grecia y España) no han tocado fondo, corrigiendo un 30-50% las rentas de mercado desde máximos.
– La ciudad que mejor a recuperado el valor de sus rentas de mercado ha sido Londres, que con un 30% de incremento ha recuperado los valores de rentas pre-crisis. Pregunta, ¿tiene potencial Londres para aumentar el valor de sus activos vía incremento de rentas en el medio plazo?.
– El resto de ciudades experimentan recuperaciones discretas del 10-15%, con lo que todavía tienen potencial de recuperación.
CONCLUSIONES MERCADO OFICINAS EUROPA
El potencial de plusvalía en la compra de un edificio de oficinas es comprar con rentas bajas y a rentabilidades altas y vender a rentas altas y rentabilidades bajas, vamos, comprar en el fondo y vender en el pico del ciclo. El potencial de plusvalía desde el punto de vista de las rentas estará en las ciudades con las rentas más hundidas con expectativas de recuperación económica y en las que las rentas estén empezando a repuntar(Munich, Copenhagen,Hamburgo, Amsterdam).
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Y con respecto a Madrid y Barcelona, ¿Cómo ves las cosas? Las caídas han sido fuertes (-35%), pero el PIB decrece y todo apunta que seguirá siendo así hasta el 2014. ¿Hay que seguir esperando a ver que hay síntomas de recuperación? o ¿hay que arriesgarse descontando en el precio las previsibles bajadas del 2012 y el 2013? ¿Qué rentabilidad mínima deberíamos pedir? ¿Un 7 % en zonas prime? ¿un 8% en second? hablando siempre de Madrid Capital y Barcelona Capital. Gracias por tu opinión! Saludos,
20 abril, 2012 a las 15:41
Respondiendo por partes,
– Cualquier inversión creo que debería descontar las perspectivas de solvencia del negocio del inquilino y las futuras caídas de rentas , siempre que no estén cubiertas por contratos de muy largo plazo que las cubran(cuando acabe el contrato es previsible que las rentas se hayan recuperado y estemos de nuevo en la parte alcista del ciclo).
– Creo que ya no es una cuestión de rentabilidad sino que la perspectiva de los inversores es que todavía queda para que toquemos fondo, momento en el que el mercado se volverá a animar, seguro.
– Las zonas secundarias creo que no son líquidas, al nivel que han bajado las rentas, y las tasas de retorno que se están pidiendo es dificil que al vendedor le cuadren los números por encima de su deuda con el banco.
Un saludo
22 abril, 2012 a las 19:22