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Alquiler oficinas Madrid, resumiendo de cara a 2013
Resumiendo el análisis sobre el mercado de alquiler de oficinas en Madrid para 2013 realizado durante las últimas semanas, veremos el proceso completo seguido para poder llegar a las predicciones de absorción, vacancy y rentas.
Modelo Mercado Alquiler Oficinas
MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID,CORRELACIÓN PIB-ABSORCIÓN BRUTA
Comenzando por la predicción de evolución del PIB marcada por las diferentes instituciones (FMI, BCE, S&P, FITCH…) obtenemos mediante la curva histórica “PIB-Absorción bruta” la demanda de alquiler de oficinas esperada para el año en cuestión. Insistir de nuevo en la diferencia entre la absorción bruta (contratación de oficinas en alquiler total) de la absorción neta(contratación “nueva”, no de cambio de ubicación, que reduce el stock disponible total).
Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Madrid para 2013, la demanda prevista para 2013 es de 300.000 m2 contando con una contracción del PIB del -1,5%.
MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-VACANCY
La evolución del PIB también está correlacionada con la variación de la desocupación de los edificios de oficinas en alquiler a través de la “Curva de Okun Inmobiliaria”, que marca generalmente en el 2% las necesidades de crecimiento de PIB para que el vacancy total comience a disminuir.
Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Madrid para 2013, la variación del vacancy esperada será del -2%, marcando un mínimo histórico cercano al 17% (más de 2.000.000 de m2 por ocupar).
MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN VACANCY-RENTAS
Finalmente, el nivel de rentas se correlaciona de manera inversa con el nivel de vacancy de los edificios de oficinas y parques empresariales en alquiler a través de la “Curva de Phillips Inmobiliaria”, que marca la Tasa de Vacancy no generadora de inflación, por debajo de la cual las rentas de mercado comienzan a subir y por encima de la cual las rentas a nivel general no han tocado suelo.
Para el mercado de oficinas en alquiler en Madrid en 2013, renta esperada con unos niveles de vacancy cercanos al 17%, bajará de los 14,2€/m2&mes de este año a los 13,5€/m2&mes.
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