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Mercado alquiler oficinas Madrid 3T 2012, al menos se han parado las máquinas
Acercándonos a final de año, las consultoras han hecho públicos los resultados del 3er trimestre en el mercado de alquiler oficinas de Madrid. De nuevo tomaremos los datos de los informes de BNP para realizar el análisis.
ALQUILER OFICINAS MADRID, TERCER TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de alquiler de oficinas en Madrid ha ascendido a 69.200 m2 durante el tercer trimestre, acumulando alrededor de 190.000 m2 en lo que lleva transcurrido de 2012. Siguiendo con la tendencia de “relocalización hacia el centro”, la zona centro (CBD) es la que sigue tirando de la demanda con 31.000 m2 de absorción bruta este trimestre, con operaciones como las de Linklaters (6.500 m2) y el bufete de abogados Perez Llorca (3.500 m2) como las más representativas.
– Evolución interanual: -11%. Respecto a los 78.600 m2 de oficinas en alquiler absorbidos en el mismo trimestre en 2012 se ha producido un retroceso lógico debido a los sucesivos trimestres de recesión económica acumulados.
– Evolución intertrimestral: +0%. En cuanto a la evolución trimestral, la absorción se mantiene constante respecto el trimestre pasado, cuestión que nos puede hacer pensar que el volumen de demanda puede estar acercándose a su suelo, fijado en niveles absolutos de absorción de 260-280.000 m2/año.
El dato positivo del trimestre es la disminución del vacancy total del mercado de alquiler de oficinas en Madrid desde el 14,3% hasta el 14,1%, bajando el parque de oficinas disponibles en alquiler hasta los 1,67 Mm2. Pese a este positivo dato macro, sobre el que luego ahondaremos, siguen siendo muy preocupantes los datos de vacancy de la zona descentralizada y periferia, del 22 y 18% respectivamente.
Pese a que la presencia de grandes operaciones durante el trimestre hayan repuntado la renta de la zona centro (CBD) algo al alza, las rentas siguen repuntando en general a la baja tanto más donde el vacancy se encuentra más “desbocado”. Igualmente, los incentivos sobre la renta “facial” acordados en contrato (periodos de gracia, periodos de carencia, readecuación de instalaciones a cargo del propietario, escalonamiento de rentas…) con los inquilinos hace difícil definir cuál es la renta real de mercado una vez aplicados todos los mismos.
Mercado alquiler oficinas Madrid 3T 2012
ALQUILER OFICINAS MADRID, ¿QUÉ ESPERAR EN EL CORTO PLAZO?
Dada la homogeneidad en la absorción durante los últimos trimestres, parece que nuestra previsión de absorción de 300.000 m2 superará los 260-270.000 m2 con los que es previsible que se acabe definitivamente el año, mínimo histórico de los últimos 20 años.
– El efecto incierto de la subida del IVA sobre los negocios B2B: si bien la subida no supone costes extra para las empresas compradoras (IVA soportado) si que conlleva un esfuerzo extra de tesorería, que habrá que ver si las generalmente maltrechas arcas soportan (disminución de los márgenes, subida de la morosidad…). Reajustes extras redundarían en menos puestos de trabajo y por tanto menos espacio de oficinas necesario. Veremos los efectos de este factor en los resultados de los próximos trimestres.
– La demanda se acerca a su suelo: sin ser una buena noticia, parece que a niveles de crecimiento económico del -2,0% la demanda se estabiliza entre los 250-300.000 m2/año. Falta por ver si una vez que la demanda toque suelo el futuro nos depara una evolución en “L” o en “V”, apuntando todos los factores macroeconómicos en la primera dirección de cara a 2013.
– Se ha conseguido frenar el stock de “obra en curso”: la mejor noticia sin duda del trimestre es que se ha conseguido frenar la oferta y que la demanda, por poca que sea, consigue poco a poco ir disminuyendo el stock total disponible (6,42 años a los niveles de demanda actuales).
Resumiendo, pese a ser 2012 el peor año en el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid, la noticia positiva es la parada de máquinas de la oferta. La digestión de todo el stock disponible no será ni mucho menos rápida, pero por lo menos el stock no se va a incrementar en el futuro cercano. Al hilo de las perspectivas para el próximo año, los entornos económicos comienzan a prever un 2013 con un crecimiento esperado del -1,3% (previsión FMI), con lo que parece… que tocará seguir sufriendo.
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