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Alquiler oficinas Madrid, ¿qué rentas esperar en 2013?
Finalmente, y tras analizar en posts anteriores la absorción y vacancy esperado para 2013 en el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, veremos la evolución de rentas esperada en función de las condiciones macroeconómicas esperadas.
ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, RELACIÓN VACANCY-RENTAS
Si tanto la demanda como la variación del vacancy dependen de la conyuntura económica, ¿de que depende el nivel de precios?. El nivel de precios de los edificios de oficinas en alquiler en Madrid depende del grado de desocupación de dichos edificios. A mayor vacancy en los edificios de oficinas, mas competencia para alquilar espacios y por tanto mayor disminución de precios de alquiler de oficinas, según el gráfico adjunto.
Mercado alquiler oficinas Madrid (Vacancy-Precio)
ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, ¿QUÉ ES LA CURVA DE PHILLIPS INMOBILIARIA?
Siguiendo extrapolando conceptos macroeconómicos al mercado de alquiler de oficinas en Madrid, definimos la “Curva de Phillips Inmobiliaria” como la relación entre la desocupación del mercado y la inflación o deflación anual de rentas de los edificios de oficinas. Vemos que la curva corta corta con el eje X en un punto cercano al 9%, analicemos más en detalle este punto.
Mercado alquiler oficinas Madrid (Vacancy-Inflación)
– Tasa de vacancy no generadora de inflación, 9%. Lo podríamos definir como el “NAIRU (non-accelerating inflation rate of unemployment) inmobiliario” o «Tasa natural de vacancy». Es la tasa de vacancy en la que las inflaciones esperadas son 0, es decir, que la previsión de rentas es estable.
– Tasas de vacancy >9%. Por encima de este valor y a edificios en condiciones iguales de ubicación y calidad las rentas tienen que ir a la baja.
– Tasa de vacancy <9%. Comienza a haber inflación ya que la competencia disminuye, el arrendador recupera el poder de negociación respecto al arrendatario.
Teniendo en cuenta todo esto, y partiendo de un vacancy previsto para 2013 cercano al 2013 cercano al 17%, nuestra previsión para este año es que la renta media de alquiler de edificios de oficinas en Madrid baje hasta los 13,5€/m2&mes (*).
(*)Importante poner de manifiesto que hablamos de mercado de Madrid a nivel global, ya que cada zona (CBD, NBD, Periferia…) tiene un comportamiento diferente. Como ejemplo, el CBD con un vacancy cercano al 6% tendrá un comportamiento bién diferente que la Periferia, con un vacancy cercano al 25%.
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