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Mercado alquiler centros comerciales, ¿la SBA/habitante es el mejor ratio para el análisis del mercado?
Analizando los informes que preparan las diferentes consultoras sobre el mercado de alquiler de locales en centros comerciales, nos surge la duda de si el ratio “SBA/habitante” es la mejor medida para valorar la madurez de nuestro mercado, y en su caso, cuantificar si hay o no una sobreoferta en el mismo. Apoyándonos en las estadísticas de “Consumo de los hogares” de Eurostat intentaremos profundizar y llegar a alguna conclusión a nivel “macro” al respecto.
MERCADO ALQUILER DE LOCALES EN CENTROS COMERCIALES, SBA/HABITANTE
Antes de nada, llama la atención analizando los datos de Consumo/Habitante que una sociedad española, tachada generalmente de “consumista”, tiene una tasa “Consumo/PIB” del 58% (58 de cada 100€ producidos por cada habitante es dedicado al consumo) justo en la media de la Europa de los 15. Con lo que por este lado, la “fama” no se sustenta en datos reales.
Lo que sí que lleva a reflexión profunda es que la economía española, 5ª economía absoluta en producción (PIB de 1.050.221 M€) a nivel europeo es la antepenúltima en “Consumo/habitante”(ver gráfico inferior) con 13.469 €/año&habitante, sólo dejando por detrás a Grecia (12.858) y Portugal (10.394).
¿Y cómo puede ser esto posible?. Respuesta, falta productividad. ¿Y qué es la productividad?. Pués es la cantidad de euros que es capaz de producir un habitante en un año. Es decir, como nuestra productividad (22.734€/habitante &año) es un 23% inferior a la media europea (29.713€), al aplicar el 58% antes mencionado, lo que consume anualmente el ciudadano medio español (13.469€) es muy inferior a la mayoría de sus homólogos europeos (17.292€).
Si realizamos el análisis clásico (sin tener las reflexiones anteriores en cuenta) del mercado de alquiler de locales en centros comerciales a través de la SBA/habitante, llegaríamos a la conclusión de que España, con 265 m2 de SBA/habitante se sitúa un 13% más que la media europea de 240 m2/habitante y que por tanto no habría excesiva sobreoferta aparente.
SBA/habitante – Centros comerciales Europa
MERCADO ALQUILER DE LOCALES EN CENTROS COMERCIALES, SBA/M€ CONS.
Sin embargo, en un mercado como el de los centros comerciales tan directamente relacionado con la capacidad de consumo de los hogares, veamos qué ocurre si en vez de tomar como ratio la SBA/habitante, analizamos la SBA/M€ consumido, un ratio que no sólo considera la demanda cuantitativamente (habitantes), sino cualitativamente (M€ que puede consumir cada habitante).
SBA/M€ consumido – Centros comerciales España
Los resultados en este caso son más llamativos ya que España, con un ratio de 19,748 m2/M€ consumido por habitante, supera en un 45% la media europea (13,672) sólo superada por Portugal (26,723) Irlanda (21,238) y Holanda (20,969), pudiendo deducirse a través de este análisis que la sobreoferta es manifiesta.
Cada ciudadano, a la hora de consumir cada euro, tiene mucha más superficie de centro comercial disponible para gastarlo. A mayor competencia menores márgenes para los comerciantes, menores rentas pueden pagar por cada local del centro comercial, menores valoraciones de los inmuebles por capitalización de rentas inferiores, posibles incumplimientos de los covenants asociados a la financiación… y en esas estamos.
En todo caso y como ha quedado constatado, la existencia o no de sobreoferta de centros comerciales en España está directamente ligada a la capacidad de consumo de los hogares y, desgraciadamente, parece que no hay buenas perspectivas en este sentido a corto plazo.
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