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El SAREB y los descuentos, ¿realmente es un “chollo” la adquisición de un solar con el 80% de descuento?
Durante estas semanas se está produciendo el traspaso de los inmuebles y solares desde los bancos del grupo 0 al SAREB (Banco Malo Español) con los descuentos ya explicados en nuestro post de hace unas semanas.
Hoy analizaremos uno de los mayores “granos” del inmobiliario en España en la actualidad, la comercialización del stock de solares para segunda residencia en costa y su posible “paquetización” por parte del SAREB para operaciones con fondos de inversión.
Tras un análisis de la situación hoy, veremos qué condiciones se tendrían que dar para que estos “packs” de solares en venta pudiesen tener interés para un fondo de inversión y por tanto ver la viabilidad actual de este tipo de operaciones.
EL RESIDENCIAL DE COSTA HOY, VENDIENDO A COSTE DE CONSTRUCCIÓN
Para realizar el análisis, hemos seleccionado como ejemplo dos promociones de Solvia en Marina d’Or y Manilva. ¿Por qué Solvia?, porque creemos que es la inmobiliaria bancaria que más pronto a captado el ajuste de este mercado de costa, ajustando los precios a lo que el cliente está dispuesto a pagar a día de hoy. Vamos con las conclusiones del cuadro inferior.
– Se ha tomado como muestra dos pisos de 61 y 91 m2 construidos respectivamente, realizando el análisis de ingresos / costes de repercusión sobre los mismos.
– El precio actual del suelo para que se pudiesen transaccionar solares en venta se obtendría restando al precio de mercado de venta de pisos de costa el margen que querría tener el promotor y los costes de construcción del piso.
– Visto esto, sería imposible que ningún promotor se animase a construir, ya que dicha resta da un valor de suelo negativo, es decir, a los precios de mercado de venta de pisos de costa de hoy el suelo tendería a valer 0.
– La única alternativa para promover nuevos edificios, sería hacerlo en régimen de cooperativa, prescindiendo del promotor y su margen, alcanzando en este caso los solares en venta un cierto valor residual (51-144 €/m2c) para hacer viable este tipo de operaciones hoy.
Solares en venta costa – Análisis viabilidad
VENTA DE SOLARES SAREB, ANÁLISIS VIABILIDAD
Vista cual es la situación de mercado hoy, veremos que condiciones se tendrían que dar para que el SAREB consiga vender sus solares en venta a los grandes fondos de inversión inmobiliaria (inicialmente se quiere enfocar la venta al mercado mayorista) con los márgenes definidos en su plan de negocio (TIR anual 15%).
– Supongamos una valoración inicial en balance de los bancos de 600-700 €/m2c sobre la que el SAREB realiza un descuento del 80%.
– Para que el SAREB obtenga su beneficio estimado, a este valor de adquisición habrá que sumarle el margen objetivo del SAREB hasta llegar al precio de venta del solar al inversor.
– El inversor adquirirá el suelo al SAREB al precio anterior y sumando el coste de construcción y el margen que él también querrá tener (TIRs entre 20-25% por ser un perfil de inversor enfocado en inversiones inmobiliarias mas “oportunistas”).
– El precio de venta al que deberían venderse los pisos para que SAREB e inversor pudiesen obtener sus márgenes objetivo debería exceder un 29-38% el precio actual de mercado de los pisos de costa a estudio.
SAREB – Solares en venta – Análisis viabilidad desinversión
CONCLUSIONES,INICIALMENTE NO PARECE UN «CHOLLO»
Viendo los datos arriba expuestos, podríamos sacar las siguientes conclusiones,
– Parece que para que un solar residencial en venta en costa vuelva a tener interés para los inversores los precios de mercado de los pisos deben remontar un 30-40%.
– Tanto la sobreoferta actual como las previsiones de continuar en recesión también en 2013 y parte del 2014, que estrangularán cada vez más la demanda, hacen inviable que los precios remonten a corto plazo.
– ¿Cuántos años tendrán que pasar para que el remonte de precios de los pisos hagan viables estas operaciones?. Depende, los precios no tocarán suelo hasta que el stock disponible en cada mercado concreto sea inferior a un año de demanda. A partir de ahí, el ritmo de recuperación de los precios dependerá de la evolución de la economía española.
– En todo caso, si hablamos de los solares en venta de costa, el descuento del 80% aplicado no parece ser ningún chollo.
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