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SAREB (Banco malo español), descuentos sobre inmuebles y financiación definitivas
Finalmente ayer el FROB hizo público las condiciones de descuentos y estructura de financiación del SAREB, o banco malo español. Inicialmente constará de activos valorados en 60.000 M€ ampliables a 90.000 M€ durante 2013., constituyéndose como un vehículo de inversión con una vida estimada de 15 años hasta su completa desinversión.
Los primeros en aportar sus activos serán las entidades nacionalizadas o Grupo 0 (Bankia, Catalunya Caixa, Nova Caixa Galicia y Banco de Valencia) con un volumen estimado de aportación de 44.000 M€. Seguidamente aportarán activos las entidades con necesidades de capitalización o Grupo 1, que aportarán aproximadamente otros 16.000 M€ en activos.
Para tener un orden de magnitud de la “nueva inmobiliaria”, solo comentar que el volumen de activos de las dos mayores inmobiliarias no bancarias españolas (Metrovacesa y Realia) suman alrededor de 12.000 M€.
SAREB (BANCO MALO ESPAÑOL), DESCUENTOS DEFINITIVOS
Antes de nada, aclarar que la tipología de inmuebles a aportar al Sareb se distinguirá en inmuebles y créditos de subyacente inmobiliario. Estos serán los descuentos a aplicar a cada uno de los grupos:
– Inmuebles: viviendas terminadas (-54%), promociones en curso (-63%), solares (-80%), suponiendo de media un descuento del 63%.
– Créditos: viviendas terminadas (-32%), promociones en curso (-40%), solares (-55%), créditos sin garantía real (-67%), suponiendo de media un descuento del 46%.
Sin estar definido todavía el % de cada tipología que serán aportados finalmente por las entidades, si contamos un descuento total medio del 55%, los bancos venderán en esta primera aportación de 60.000 M€ activos valorados inicialmente en sus balances a 135.000 M€, suponiendo una merma total de 75.000 M€ a cubrir con las provisiones realizadas y con ampliaciones de capital.
Así como la valoración de los inmuebles puede parecer ajustada a las condiciones de mercado actuales, teniendo en cuenta de que en época de boom los créditos cubrían prácticamente el valor de los inmuebles, cabe pensar que en los descuentos a los créditos los descuentos se hayan podido quedar “cortos”.
SAREB (BANCO MALO ESPAÑOL), ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN
La estructura financiera definida para el Sareb contará con un capital máximo del 8% del valor de los activos, es decir, de los 90.000 M€ de activos 7.200 M€ serán de capital aportado en un 49% (3.528 M€) por el gobierno y en un 51% (3.672 M€) por inversores privados externos. El resto de la financiación (82.800 M€) serán vía deuda avalada por el estado y deuda subordinada (las tristemente famosas participaciones preferentes).
El pago por parte del Sareb a las entidades que aporten inmuebles será con deuda del propio Sareb avalada por el estado, lo que permitirá a los bancos cambiar “inmuebles y créditos” por un activo de mayor liquidez al ser, en el fondo, “deuda pública”.
La rentabilidad objetivo a conseguir sobre capital aportado (ROE) de 7.200 M€ será del 15% en el periodo de vida de 15 años estimado inicialmente.
SAREB, REFLEXIONES INICIALES
A priori, y sin conocer más que los detalles facilitados por el FROB en el día de ayer hay varias cosas que llaman la atención:
– Captación de capital: si el objetivo de captación de capital externo es de 3.672 M€, ¿a los fondos de inversiones inmobiliarias que están activos “ahí fuera” les va a valer con un ROE (entiendo que se referirán a la TIR a 15 años) del 15%?. Este parece el mayor reto del nuevo equipo gestor.
– Estructura de financiación: una deuda de 82.800 M€ genera anualmente unos gastos financieros (suponiendo un 5% de interés) de 4.140 M€. ¿Cómo se va a soportar este gasto en unos años iniciales que se presumen de poco volumen de negocio?.
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soy promotora, y no entiendo porque mis viviendas y solares que tenia con Bankia, han pasado al SAREB sino debo un solo céntimo de las hipotecas..me decian que yo tranquila que no me iba a perjudicar en nada, pero es mentira…tengo una promocion para entregar y los clientes están teniendo problemas a la hora de la financiación, así que ya veremos si no pierdo también los pocos clientes que tengo
12 marzo, 2013 a las 18:20
Buenas tardes María, creo que el problema actualmente con el Sareb es que les ha caido semejante tamaño de inmuebles, que todavía se están organizando. En todo caso, los primeros interesados en vender y «aligerar créditos promotor» son ellos, con lo que a medio plazo todo se debería agilizar. Un saludo
12 marzo, 2013 a las 18:25
Muy buena información
9 diciembre, 2013 a las 14:06