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Subastas inmobiliarias públicas, cambiemos el modelo
Durante estos últimos meses, estamos asistiendo al intento de desinversión por parte de las diferentes administraciones de sus solares y edificios en venta con el objetivo de generar liquidez que alivie sus deterioradas cuentas. El sistema elegido son las subastas inmobiliarias públicas tomando como precio de partida el valor de tasación. Veremos a continuación el problema que esto supone y la alternativa para optimizar este proceso.
SUBASTAS INMOBILIARIAS HOY, PARTIR DEL VALOR DE TASACIÓN
El sistema utilizado hasta el momento es el de la “Subasta a la baja u holandesa a sobre cerrado” partiendo como valor mínimo inicial del valor de tasación. En este sistema, cuando las subastas quedan desiertas, se pueden hacer hasta 4 subastas sucesivas disminuyendo en cada una el valor mínimo de partida un 15%.
¿Qué está ocurriendo generalmente?. Que las subastas están quedando desiertas, incluso en segunda-tercera convocatoria, teniendo que acudir a una tercera-cuarta convocatoria con un descuento del 45-60% y con un producto ya demasiado “quemado” en el mercado de inversiones inmobiliarias.
¿Cuál es entonces el problema?. Desgraciadamente los valores de tasación actuales no marcan en casi ningún caso precios en los que se puedan hacer transacciones a corto plazo, con lo que si el concepto inicial de una subasta de inmuebles es que los postores maximicen el precio vía competencia entre ellos, poniendo precios de partida fuera de mercado (y además a sobre cerrado, sin posibilidad de conocer el precio de la competencia ni de mejorar la oferta inicial) se está “matando” el principal valor añadido de la fijación del precio de los inmuebles vía subasta.
SUBASTAS INMOBILIARIAS AL ALZA, EL MODELO A SEGUIR
El sistema propuesto como óptimo sería el de “Subasta al alza o inglesa con puja americana” consiste en el modelo contrario, los precios de partida son bajos y se incrementa de forma progresiva “en directo” hasta que los postores no están dispuestos a mejorar la última oferta. Todos los participantes en la puja han de abonar inicialmente su oferta inicial para poder participar (se asegura un cribado inicial), pero gana sólo la puja más alta.
El sistema de fijación de precios vía subasta ya es exitoso en otros gremios para maximizar el precio final que percibe el vendedor, sólo hay que echar un vistazo al modelo de negocio de Google, Christie’s, Sotheby’s… , pero hay que tener en cuenta que la clave del éxito para que funcione es atraer inicialmente masa crítica con precios suficientemente bajos para asegurar que haya “pelea” entre postores y que dicha puja se produzca en “directo” para maximizar al máximo la competencia en beneficio del precio del inmueble.
Es momento de pensar en cambiar el modelo en aras a la obtención del mejor precio posible en el menor tiempo posible, que al final entiendo son los objetivos principales de las administraciones en estos duros momentos.
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