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El stock de naves logísticas en Madrid, toca digestión lenta
Según lo expuesto en el post de la semana pasada sobre el comportamiento histórico del mercado de alquiler de naves logísticas en Madrid entre el periodo 2005-2011, actualmente existe un vacancy del 17% respecto de un stock total de 6,1 Mm2 de superficie alquilable, con lo que en la actualidad existen alrededor de 1,1 Mm2(3,5 años de stock a niveles de demanda actual) de plataformas logísticas esperando ocuparse. Asumiendo que el producto vacío tiene un rango de calidades variopinto, esta sobreoferta ha hundido los precios de tal manera que ya se pueden ver en el Corredor del Henares grandes carteles publicitarios ofreciendo alquiler de naves logísticas a ¡menos de 2€/m2&mes!, cosa impensable hace unos años.
El siguiente razonamiento intentará explicar el tiempo necesario para consumir este stock hasta llegar a una niveles que permitan una recuperación del mercado y un remonte de los precios.
EL MERCADO DE NAVES LOGÍSTICAS Y LA ECONOMÍA REAL
Como justificamos en nuestro post anterior, la demanda de alquiler de naves logísticas está correlacionada con la evolución del PIB de forma directa, pudiendo variar desde 215.00 m2 en escenarios con crecimiento negativo del 4% (2009) hasta casi 600.000 m2 épocas de crecimiento económico cercano al 4% (2007).
Hay que analizar inicialmente cual es el objetivo de stock disponible del mercado de naves logísticas en Madrid para que los precios dejen de caer y se pueda producir el repunte. Pese a no tener datos históricos más allá de 2005, parece lógico pensar que, como en otros mercados inmobiliarios, el stock deseable para tener un mercado equilibrado es el equivalente a 1,5-2 años de absorción bruta(demanda), correspondiente a un vacancy del 6-7%. Tomando esto en consideración, sería necesario bajar el vacancy desde 1.100.000 m2 hasta 450.000 m2, generando una absorción neta de 650.000 m2.
ABSORCIÓN DE NAVES LOGÍSTICAS MADRID, PREVISIÓN 2012-2013
Antes de nada repetimos el concepto de “absorción neta”. Es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar sin disminuir el stock disponible. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso, también llamado pipeline
Siguiendo las previsiones de crecimiento marcadas por el FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y asumiendo que los 150.000-200.000 m2 de pipeline de los próximos 2 años no añadirán al vacancy (proyectos llave en mano prealquilados), la absorción neta en el mejor de los casos para 2012-2013 podría rondar los 100-150.000 m2, lejos de los 650.000 m2 necesarios.
¿Y que debería hacerse para cumplir este objetivo?
– Pues inicialmente “parar las máquinas” y no poner producto terminado en el mercado por lo menos hasta 2015-2016, salvo en proyectos sin riesgo demanda o donde una ubicación privilegiada o un producto realmente diferenciado por formato o dimensión así lo recomiende.
– A partir de ahí, como siempre, dependemos de la evolución de la economía real. En escenarios de crecimientos del 3-4% y poco pipeline no son extrañas absorciones netas de 200-250.000 m2, con lo que el stock excedente se podría “limpiar” en 2 años. El problema es que los crecimientos sobre el 2% no se esperan hasta más allá del 2014, con lo que al mercado de alquiler de naves logísticas en Madrid parece que le va a tocar sufrir por lo menos hasta el 2015.
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