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Mercado alquiler de naves logísticas en Madrid 2004-2011, demasiado stock acumulado
A diferencia del análisis realizado la semana sobre el mercado de alquiler de naves logísticas en Barcelona, en Madrid sólo existen datos disponibles de absorciones y vacancias desde el año 2004, con lo que ceñiremos nuestro análisis a este entorno temporal para, analizando el comportamiento histórico del mercado logístico de Madrid, ver qué conclusiones se pueden extraer de cara a 2012.
MERCADO ALQUILER NAVES LOGÍSTICAS MADRID, ABSORCIÓN Y VACANCY
Vemos en el siguiente gráfico la evolución de la absorción bruta de naves logísticas, el vacancy y el PIB de España en el periodo 2004-2011 :
– La demanda de alquiler de naves logísticas en Madrid es directamente proporcional a la evolución del PIB español. Se aprecia el grado de paralelismo entre las líneas de demanda agregada nacional (azul) y la de absorción de naves logísticas (verde). Se aprecia este paralelismo incluso más que en el modelo del mercado logístico de Barcelona.
Alquiler Naves Logísticas Barcelona – PIB / Demanda
– Sobre una media anual de absorción en el periodo 2004-2011 de alrededor de 395.000 m2 (llama la atención que es inferior a la de Barcelona, 440.000 m2/año), se ve un repunte de la demanda de alquiler de naves logísticas en 2006-2007 coincidente con el momento de mayor expansión económica del país(3,6-4% de crecimiento).
Alquiler Naves Logísticas Madrid – PIB / Demanda
– Analizando esto, se ve una correlación (PIB-Demanda alquiler naves logísticas) aún más directa que en el caso del mercado logístico de Barcelona.
MERCADO ALQUILER NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de nave logística Madrid) utilizamos una curva polinómica de grado 2.. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de naves logísticas en alquiler en Madrid está en 215.000 m2 /año , suponiendo que la economía no caiga más de un 3,5%.
– El tope máximo de absorción de naves logísticas en alquiler en Madrid está en 590.000 m2 /año, asociados a crecimientos superiores al 4%.
– En escenarios intermedios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula del gráfico.
Alquiler Naves Logísticas Madrid – PIB / Demanda (Gráfico)
MERCADO ALQUILER NAVES LOGISTICAS MADRID, ¿Y EN 2012?
Contando con la recesión del -1,4% estimada por el FMI y el BCE para España en 2012, podemos llegar a la conclusión de que la absorción bruta de naves logísticas en alquiler en Madrid durante 2012 no debería superar los 310.000 m2. Una mala noticia para el mercado logístico, teniendo en cuenta que el stock vacío actualmente ronda los 1.100.000 m2. Esto significaría que a niveles de demanda actuales, hay stock para casi 4 años de demanda.
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