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Inversiones inmobiliarias en residencial, el ajuste que nos queda
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN RESIDENCIAL: DE VUELTA A LAS RENTABILIDADES RECURRENTES
Como todo producto de inversión que se compra y se vende en un mercado abierto, la rentabilidad del mismo se puede descomponer en una rentabilidad recurrente (dividendo en acciones, cupón en obligaciones, renta en inmuebles…) y en una plusvalía, dependiente de la variación de precios fruto de los ciclos de la economía productiva y de la abundancia o escasez de capitales en los mercados financieros.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
Analizamos a continuación esta simple regla aplicada a la inversiones inmobiliarias residencial en España en la últimos 6 años. En el cuadro inferior vemos los datos del Ministerio de la Vivienda en cuanto a operaciones de compraventa de pisos(incluye primera y segunda mano) realizadas en España y el precio medio de las mismas. Siendo conscientes de que son datos aglomerados a nivel estatal y de que cada mercado requiere su estudio específico, llama la atención que alguien que hubiese comprado en 2004, a día de hoy, su plusvalía anual media bruta(sin tener en cuenta IPC) hubiera sido del 8%, a añadir a la rentabilidad del 3-4% que hubiera podido conseguir alquilando el mismo, en total un 12%. Resumiendo, ¿para qué alquilar el piso si la mayor parte de mi rentabilidad viene de la plusvalía?
Esta plusvalía se sustentaba en una economía real en crecimiento, una tasa de paro baja, en índices de confianza altos y sobre todo en el ya viejo axioma español(en el que casi todos creíamos) que decía algo así como: “es imposible que un piso baje de precio”.
Parece claro, que en un nuevo panorama de recesión, paro disparado, falta de confianza y sobreoferta de activos residenciales, la segunda parte de la ecuación parece que no va a ser muy aplicable en los años venideros, con lo que el inversor inmobiliario residencial tendrá que cubrir sus expectativas de rentabilidad teniendo como foco principal la optimización de las rentabilidades inmobiliarias recurrentes por alquiler.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
MERCADO DE ALQUILER RESIDENCIAL: ESPAÑA Vs EUROPA
¿Y cómo funciona en España el mercado de alquiler?. Pues comparado con el resto de Europa, el porcentaje del parque de viviendas en alquiler (15%) es muy bajo. Siempre hemos tenido mas mentalidad de propietario que de arrendatario y el hecho de la facilidad de acceso al crédito unido a que la cuota hipotecaria no era muy superior a la renta de alquiler, ha agudizado esta tendencia.
Comparándonos con otros países de Europa, parece claro que según aumenta la penetración del mercado de alquiler y los principales agentes del mercado mutan de promotor-propietario a inversor-inquilino, las rentabilidades recurrentes son superiores hasta llegar(si excluimos a Holanda, que parece salirse de este patrón) al 4,8% de Alemania, donde el parque de alquiler ronda el 60%.
Siguiendo este patrón, si el mercado inversión inmobiliaria residencial se quiere realmente potenciar y hacer atractivo a los inversores, se les tienen que ofrecer rentabilidades recurrentes en el entorno del 4-4,5% para ponernos al nivel de Inglaterra o Francia(alrededor de 35% del mercado en alquiler). Uno de los primeros pasos se ha dado con la salida de las SOCIMIs, pero parece claro que el paso mas duro para que el mercado de alquiler tire debe ser la corrección de precios.
EL AJUSTE NECESARIO: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Si esta rentabilidad recurrente del 4-4,5%, ayudada de los incentivos fiscales asociados a las SOCIMIs puede ser suficiente para cubrir las expectativas de los inversores, ¿qué sacrificios deberá realizar el vendedor del piso o bloque de pisos alquilado?.
La tabla inferior contiene un ejemplo práctico de valoración de un piso medio en la Eixample Dreta de Barcelona que actualmente se alquila a 16,5 €/m2 y se vende 5.824€/m2, dando por tanto una rentabilidad potencial del 3,4%.
Para llegar a los niveles de rentabilidad del 4-4,5% los descuentos necesarios estarían entorno del 17-22%. La pregunta ahora es si la deuda de dichos activos es inferior a esos precios en el caso de vendedor promotor y si en el caso de que la propiedad sea de un banco, el mismo va a estar dispuesto a asumir esa pérdida de forma inmediata. Lo que si está claro es que el inversor inmobiliario residencial, consciente de la sobreoferta existente, no va a bajar el listón de sus expectativas.
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